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文／孙不熟 中国的“城市半径”正在迎来一次新的飞跃，这一次飞跃，领先全球。 “都市圈”这个普通的词汇突然成为一个热门概念，缘由是发改委21日发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》（下称《意见》）提出，到2035年形成若干具有全球影响力的都市圈。 什么是“都市圈”？《意见》给出了明确的定义：
注意这句话，里面的关键词是“一小时通勤圈”，这基本上限定了都市圈的范畴，它是一个介于单体城市和城市群之间的城镇化空间形态。 按照目前主流的交通工具，这个“一小时通勤圈”大约就是60公里左右的通勤半径，60公里是个什么概念呢？相当于北上广深以及成都、武汉等城市半径的两倍，基本上都冲出了各自的行政边界。 在此之前，上海已经通过《上海大都市圈空间协同规划》率先挑了7个城市建“圈”，包含了江苏的苏州、无锡、南通以及浙江的宁波、舟山、嘉兴和湖州。 中国有实力建圈的城市除了上海、北京、广州和深圳，至少还应该有天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、西安、郑州等国家中心城市或强省会城市。一旦这些“圈”建成之后，中国城市的力量格局将再次改写。 而对购房者来说，“圈区房”可能会成为一个新的必须严格恪守的安全区间。 为了把这个概念说清楚，下面先说说“城市半径”这个概念。 滴滴出行在2018年发布过一个“城市半径排行榜”的数据，其对“出行半径”的定义是：以市中心为原点，绝大多数（超过90%）的出行起点或终点都分布在以此为半径的圆圈之内。
滴滴的数据显示，北京的“城市半径”是31.7km，居全国第一，其次是上海30.8km、深圳30.5km、佛山30.3km、广州29.8km，完整版的榜单在这里： 数字来自滴滴出行 细看这个榜单，可以发现，城市规模与城市半径基本上成正比，但差距没有想像中那么大。比如，北京、上海是中国最大的城市，但其出行半径也只有30公里多一点，比起成都、杭州、佛山等二线城市也就多个两三公里。 也就是说，一线城市的人不是特殊材料做的，他们可接受的极限通勤距离和二线城市没有本质差别，只有细微差别。 所以我常说，不管是在杭州、武汉、成都买房，还是在北上广深买房，30公里都是一个极为重要的数字，超出这个半径的房子，就和中心城区就难以发生日常联系，这个时候应该想清楚一个基本的问题：你买了以后卖给谁？ 如果我们把北上广的交通地图做一个对比，会发现，北京六环、上海绕城高速、广州绕城高速、成都六环路组成的圆圈，其半径不约而同地呈现为28公里左右，和滴滴发布的城市半径十分接近。 分别为北京、上海、广州、成都的环线。 当然，无论是滴滴测算的城市半径，还是各大城市规划的环线，他们都考虑的是汽车出行的半径，而非轨道交通的出行半径。 近几年来，大城市特别是二线城市的轨道交通井喷式发展，未来将出现至少10个里程数超过300公里的城市，这意味着地铁将全面取代汽车成为一二线城市的主流交通工具，汽车时代的30公里城市半径会再次被突破。 根据眼下的地铁平均时速，这个半径有望被拉伸到60公里（一小时地铁旅程），基本达到发改委的“一小时通勤圈”目标。 如果按照60公里这个新半径来计算，北京都市圈最南可以到固安，最东可以到三河市，最北可以到延庆。 上海都市圈最北可以到南通，最南可以到嘉兴，最西可以到湖州。 广州都市圈最东可以到增城，最北可以到清远，最南可以到南沙，最西可以到佛山三水。 深圳都市圈最北可以到增城，最东可以到大亚湾，最西可以到南沙。 可以说，四个一线城市在都市圈意义上的边界都超过了其行政边界，未来有望膨胀为一个日常通勤半径达60公里的超级城市延绵区。
基于此，我认为未来的超级城市可以划出三个圈，第一个圈的半径是15公里，我把它称之为“改善圈”。这个圈内聚集了城市最核心的就业、教育、医疗、文体、商业资源，是富人和改善型买家的首选区。 第二个圈的半径是30公里，我把它称之为“刚需圈”。15到30公里这个区间，优质的城市资源相对稀薄，房价也相对较低，但发达的轨道交通可以实现半小时直达核心区，是刚需型买家的首选区。 第三个圈的半径是60公里，我把它称之为“投资圈”。30到60公里这个区间，基础设施和生活环境大多处在乡镇水平，不适合白领上班族自住，但快速轨道交通仍然可以触达，存在农村变城市的较大潜能，是投资型买家可以接受的极限区间。如果超出这个极限区间来买房，可能要做好卖不出去的准备。 所以， 买房不出“圈”，以及三种“圈区房”，我说明白了吗？ 最后一定要补充一句，注意发改委的措辞“一小时通勤圈”，这是个时间距离，而非空间距离，也就是说都市圈有多大是个动态概念，如果交通工具进一步提速，60公里的极限半径还会继续突破。 当然，考虑到基础设施的投入成本巨大、建设周期漫长以及人们的观念改变很难，每一次城市半径的完整突破，都是一个缓慢的过程，不要指望一蹴而就。 |
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