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作者应旭升、毛飚 、朱方磊 本文首发于无讼APP 宅基地使用权是农村集体土地用以建设用途的主要方面，与土地承包经营权一样属于农民安身立命的重要权利形态。随着城市化进程不断推进，农村宅基地使用权纠纷也越来越多，但司法实践尚未形成统一裁判口径，导致出现不少'同案不同判'的现象。我们有必要对宅基地使用权特点、宅基地使用权纠纷的分类、处理难点、裁判规则进行梳理，以便妥善处理相应纠纷。
一、宅基地使用权基本特点
所谓农村宅基地使用权，即是农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地的占有、使用的权利。
宅基地使用权作为重要的用益物权，具有以下特点：
（1）宅基地的所有权归集体。 （2）宅基地使用权的主体是特定的农村居民。作为宅基地使用权主体只能是农村集体经济组织的成员，同时，特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权。 （3）宅基地使用权以建设住宅为主要用途。 （4）宅基地使用权具有社会保障性质。农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的，或者只交纳了很少的费用。
二、宅基地使用权纠纷分类
1.根据纠纷主体不同
根据纠纷主体不同，宅基地使用权纠纷大致可以分为： 第一、自然人与自然人之间的纠纷； 第二、组织（主要是农村集体组织）与自然人之间的纠纷。
2.根据交易内容不同
根据交易内容不同，宅基地使用权纠纷大致可以分为：
⑴宅基地使用权转让纠纷。宅基地使用权人将其所享有的宅基地使用权转让给他人，由他人支付价款所引发的纠纷。
⑵合作建房纠纷。合作建房是一种特殊的宅基地使用权转让方式。
⑶宅基地使用权租赁纠纷。宅基地使用权人将其享有的宅基地使用权以租赁方式提供给他人使用，由承租人支付租金而引发的纠纷。
⑷宅基地使用权继承纠纷。宅基地使用权人继承人依照继承法规取得将其享有的宅基地使用权而引发纠纷。
三、宅基地使用权纠纷的实务
1. 宅基地使用权转让纠纷
宅基地使用权与宅基地上农房是一体的。所以，宅基地使用权转让纠纷更多体现为农村私有房屋转让纠纷。
⑴ 处理难点
宅基地使用权转让纠纷的处理难点在城市居民购买宅基地的合同效力如何认定。
各地法院对农村村民之间的宅基地转让行为的处理观点基本一致的，即只要符合相应法定条件时应认定合同有效。但各地法院就城镇居民可否在农村购买宅基地（房屋）口径不一致，甚至相互矛盾。
第一、'无效'模式。有法院将此类合同认定为无效，如北京高院《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》（京高法发〔2004〕391号）总的精神：关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定，以认定无效为原则，以认定有效为例外。该会议纪要指出：'第三、要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间…。'
第二、'有效'模式。如浙江高院下发的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》（浙高法〔1992〕82号）规定：'买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。'
第三、'无效为原则、以有效为例外'模式。如山东高院下发的《全省民事审判工作座谈会纪要》（鲁高法〔2005〕201号）规定：农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。
⑵具体对策
我们认为，针对城市居民购买宅基地现象，应当统一裁判规则，明确合同效力认定原则。
在下列情况下，转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定为无效：
第一、城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效； 第二、法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效； 第三、《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效； 第四、向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效； 第五、受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。
⑶合同有效条件
《物权法》第一百五十五条规定已经明确了宅基地使用权可以转让。我们认为宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
第一、转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）。
第二、属于同一集体经济组织内部成员转让。如汪增恒诉贺显贵农村房屋买卖合同纠纷案（重庆市第二中级人民法院〔2011〕渝二中法民终字第1026号）的裁判要旨：农村房屋买卖双方虽属不同村民小组，但属同一农村集体经济组织成员。该同村不同组的村民之间签订的农村房屋买卖合同井未违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律效力。
第三、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件。城镇居民不符合宅基地使用权分配条件，向城镇居民转让行为无效。受让人虽属同一集体经济组织内部成员，但受让人已有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。
第四、转让行为征得集体组织同意。转让行为未经集体组织批准应当认定无效。
第五、宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。如马海涛与李玉兰农村房屋买卖合同纠纷案（北京市第二中级人民法院〔2007〕二中民终字第13692号）的裁判要旨：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。城镇居民购买农村房屋的合同标的不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权，该买卖合同无效。因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
案例索引：见李馨：《城镇居民购买农村私有房屋的合同无效》，载最高人民法院《人民司法·案例》2008年第10期（总第549期）。
2.合作建房纠纷
⑴处理难点
农民与非本集体经济组织成员在宅基地上共建住宅时，往往约定房屋产权分配份额。对于非集体成员是否对宅基地享有权利，较难处理。
⑵处理原则
我们认为，应当采取房产、宅基地分别处理原则。非本集体经济组织成员可以取得宅基地上房屋，但无权取得宅基地使用权。
如陈忠进诉杨立志腾房纠纷案（江苏省南通市中级人民法院〔2009〕通中民一终字第0087号）的裁判要旨：农民与非本集体经济组织成员在宅基地上共建住宅时，往往约定房屋产权分配份额。但由于政策禁止非本集体经济组织成员取得宅基地使用权及地上房屋，共建人中只有本集体经济组织成员一方能取得宅基地使用权证和房屋产权证，另一方对房屋的权利则处于不确定状态。我国的法律、行政法规并未禁止非本集体经济组织成员取得宅基地上房屋，因此，此类共建合同应认定合法有效，其应能取得共建房屋分得份额的所有权。
案例索引：见周舜隆：《农村宅基地上共建房屋的产权归属》载最高人民法院《人民司法.案例》2010年第22期（总第609期）。
3.宅基地使用权租赁纠纷
⑴处理难点
当前，宅基地使用权能否用于出租，法律规定不够明确，已成为处理纠纷的难点。
⑵处理对策
我们认为，宅基地使用权原则上不得单独出租，在不改变宅基地使用权用途的情况下，可以认定农民出租房屋的行为有效。
根据'地随房走'原则，农民将住宅出租给他人，出租期间农村房屋所占用的宅基地使用权实际是一并出租的。宅基地出租不会导致宅基地使用权主体变更，并不违反'一户一宅'的法律规定。在不违反国家法律和有关规定的宅基地使用权用途的情况下，可以认为宅基地使用权农民能出租，只是出租后不得再申请宅基地。
《土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
4.宅基地使用权继承纠纷。
⑴宅基地使用权原则上不能继承。
宅基地不属于我国公民的个人合法财产，其具有很强的人身依附性，它必须因具有农村集体经济组织成员资格而取得，因集体经济组织成员资格的失去而失去。因此宅基地原则上无法继承的。
在宅基地之上建造的房屋，属于公民的个人合法财产，可以继承。不论继承人是否为本集体经济组织成员，都有权继承房屋。但是，城市居民继承宅基地上的房子后，不能翻盖和重建房屋。待房子自然消亡，村集体将收回宅基地。
⑵处理原则
应根据继承人不同主体资格分别对待。
其一、本集体组织成员可否继承宅基地使用权，就看其是否符合宅基地申请条件。如果其符合宅基地申请条件，允许继承。反之，则不能继承。《土地管理法》第六十二条第一款明确规定：'农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。'如发生继承，则会使继承者获得多处宅基地，直接违反了'一户一宅'原则。
其二、非本集体组织成员不得宅基地使用权的继承。宅基地使用权是特殊的用益物权，是一项特殊的财产。其具有无偿性、人身依附性、福利性。若允许本集体经济组织之外的人继承，有违该权利设置的宗旨，有损村民利益。
编辑 贺原榛
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