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2019年2月18日，广州市规划和自然资源局在广州市人民政府网站上公布消息，自2019年2月22日起，取消在《不动产权证书》（含房地产权证等）上打印加注抵押、注销抵押等他项权利情况和办理信息，抵押登记的信息以不动产登记簿记载为准，实现为产权证“减负”的目标。 这项举动优化了抵押登记业务流程，也简化了产权证信息，是一项简政便民的好举措。但是，《不动产权证书》上不再注明抵押信息后，在二手房买卖交易中大家更加应当提高对交易法律风险的重视，防止纠纷的出现。海纳法律今天就为您梳理一下二手房交易中常见的风险。  对于普通老百姓而言，在生活中不会有太多机会进行上百万元金额的交易，而其中最可能发生的就是二手房买卖交易了。对这一类可能是人生中最大金额的交易，二手房买卖的买家通常对于房屋的区位、交通、朝向、面积等情况都很重视，多次亲临现场仔细查看，但对房屋的法律状况却往往很不重视，很多情况下甚至盲目相信卖家和中介的一面之词，掉进了以下这些陷阱中： 陷阱一：抵押房 根据《物权法》规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。二手房中有许多都已经被卖方房子抵押给银行以获得贷款。在这种情况下，倘若买方不查清楚房产的抵押情况，又或者未在合同中约定过户的相关事宜，最后钱交了，房子却无法过户，最终很可能财房两空。特别是在新政策下，甚至可能在《不动产权证书》上都不再能看出抵押情况，更要通过查册的方式来排除风险。 陷阱二：查封房 如果房屋的卖家无力履行按揭合同、无法清偿债务或者面临其他诉讼时，卖家的债权人可以经由司法程序向法院申请财产保全，将卖家名下房屋查封，防止转移财产。如果在购房时未发现房屋存在查封，那么买家同样无法将房子过户。不仅如此，由于此类卖家的财产状况通常都不太好，如果买家要追回已经支付的购房款，往往也要耗费很多时间精力，而且结果通常难以预计。 陷阱三：在租房 在购买二手房的时候，很有可能会遇到正在出租的房子，遇到这种情况要注意两方面，其一是“买卖不破租赁”原则，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将房屋转让给他人，原租户仍可以要求继续履行租赁合同并占用房屋。其二是对于房屋转让，卖方应当通知承租人，且承租人享有以同等条件优先购买的权利。如果不事先了解清楚承租人的意愿，或者在交付房屋前卖家没有终止租赁合同，就很可能引发纠纷，还可能使买家花费精力和时间在诉讼上。 陷阱四：代理房 代理房指的是房屋的所有权人委托第三方处理房屋产权变更事宜。倘若在买房时遇到了这种情形，则需提高警惕。在交易前要求代理人提供具有明确代理事项的、经公证的、未超过有效期的委托书，并在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时，代理人所要承担的违约责任。 陷阱五：多户房 在签订二手房买卖合同的时候，通常会忘记约定房屋户口问题，认为取得房屋所有权就行了。但卖方的户口未迁出，会导致买方的户口没法落户，享受不到该地区的优惠政策。在法律上，除非房屋买卖合同中对迁出户口的时间进行了约定，否则户口迁移并非民事法律行为，向法院起诉要求法院强制对方迁出户口的话，可能不会被受理。因此，如果忘记在房屋买卖合同中进行约定，买家可能面临无法落户到新购买的房产地址的风险。 陷阱六：虚假学区房 父母为了孩子的学业，付出多少都心甘情愿，遇着再贵的学区房也愿意买。但越是重要的事越要保持理智。曾有一客户来向我们咨询，购房时中介对他进行误导，导致该客户误认为该房屋属于学区房，以高于同地区均价20%的价格购买了涉案房屋。但由于在合同中并没有相关条款约定房产附带的“学位”与具体购买价格之间的关系，即使买家诉至法院，也很难要求卖方和中介足额赔偿其损失。 海纳法律建议，可以在进行二手房买卖时采取下列措施，防范主要的法律风险： 一、除了简单“看看房产证”以外，在购房前与过户前重视对交易房屋和卖家法律状况的调查。其中包括： 1.要求卖家提供交易房屋查册，并聘请律师或自行监督查册过程、审核查册信息，了解清楚房屋的现有状态； 2.聘请律师或自行对卖家进行调查，了解清楚卖家是否存在涉诉、被列入失信名单等情况； 3.聘请律师或自行通过网络核查、实地走访房屋及周边的居委、学校等方式，了解清楚房屋是否已被出租、是否列入学校的学区等。 二、重视二手房买卖合同的条款设计。 1.若是房屋处于抵押状态，则要在合同上对解除抵押、进行过户的步骤和时间进行详细约定。若房屋处于被查封阶段，则谨慎购买。 2.如房屋存在出租，则应要求卖方保证承租人按期搬迁及放弃优先购买权，并设定相关违约责任。 3.若遇到代理人代理售房，则需要事前要求代理人提供经公证的委托书，了解清楚委托书的委托权限以及截止时间，同时尽量要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理。 4.就买房的其他相关要求以及条件，尽可能不要依赖口头承诺，而是采取合同的形式进行书面约定，以防在中介或卖方的误导下签署合同，引来不必要的风险。
在任何一笔重大交易中，预留合适比例的风险控制费用都是一个理性的交易者应当做的。因此，在二手房交易前，委托专业的律师团队进行法律咨询、法律背景调查及审核二手房买卖合同，才能让自身权益得到最大的保障，舒心又安全地买到合适的房产。 作者介绍 |
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