成本测算

廊聚识 2019-03-07

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成本测算表
一、	说明：本项目位于，规划建设净用地面积约：24650.70 平方米（合36.9761亩），容积率：中高层不大于2.8；建筑密度不大于30%，建筑高度不大于40米；规划地上总建筑面积为74096平方米（含公摊、阳台面积），其中电梯公寓66577平方米，店面6856平方米，物管用房277平方米，配套用房30平方米，地上机动车库356平方米；人防地下室面积为4653平方米。建电梯公寓（13F；9F），框架结构，地下室双层停车，高度4.9米；地下机动车停车数351个（其中机械停车171辆不能办理产权）、地上车库车位15个。
						二、	项目名称		单价（元/m2）		建筑面积（m2）		造价控制(元)		备注
						1	土地成本		1,112.84		74096		82,456,703.00		按223万元/亩*36.9761亩=8245.6703万元计算。
2	土地契税	33.39	74096	2,473,701.09	按土地交易金额的3%（82456703*0.03)
3	交易服务费	32.54	74096	2,411,417.58	按差额累计法2000万0.035+3000万0.030+（8245.6703万-5000万）*0.025
4	放样核样测量费	0.50	74096	37,048.00	勘测院收费
5	环境评估	1.00	74096	74,096.00	环境检测部门收费
6	桩基检测（静载）	1.00	74096	74,096.00	检测单位收费
7	钻探费（详勘）	3.00	74096	222,288.00	地勘单位收费(一桩一孔)
8	水资源及污水处理	2.00	74096	148,192.00	市政污水及水利局收费
9	建设报建费用	120.00	74096	8,891,520.00	政府规费（含配套费、工程质量监督费、中小学改善办学条件附加费、文物探测费、定额测定费、自来水增容费）
10	白蚁防治费	1.00	74096	74,096.00	政府规费
11	建委综合管理费	0.50	74096	37,048.00
12	施工图审查费	1.93	74096	142,714.00	按建安总价的0.2%
13	设计费用	8.50	74096	629,992.00	包含住宅、商铺、地下室
14	建安总造价	963.03	74096	71,357,000.00	包括桩基（考虑采用预制桩系列），每平方米55元。上部土建、水电安装（含消防、智能系统等）、土方外运及回填、住宅层高为3米；外墙为涂料；室外门窗为塑钢窗、入户门为防盗门，楼梯间采用防滑地砖梯步面宽275*155；门厅、候梯厅层高大于2.7米，电梯采用国产电梯每部控制在19万元/台，地下室通道口净高2.7米，坡道长控制在18M以内；居住建筑内墙天棚为腻子面上涂料。地上建筑结构为框架结构，7度设防，地下室发电机系统、招标代理费、并包验收。人防地下室费用不包含机械停车设备费用。
	（1）住宅（含物管用房）、店面	850.00	74096	62,981,600.00
	（2）人防地下室(双层停车,高度4.9米)	1,800.00	4653	8,375,400.00
15	审计费	1.93	74096	142,714.00	按建安总价的0.2%
16	监理费	4.82	74096	356,785.00	按建安总价的0.5%
17	自来水工程费	7.00	74096	518,672.00	含施工用水工程费
18	小区绿化、路灯	12.00	74096	889,152.00
19	总平化粪池、污雨水	8.00	74096	592,768.00	总平化粪池、污雨水、排污
20	消防管网	2.00	74096	148192.00	消防管网
21	大门、传达室、围墙、道路	10.00	74096	740,960.00	围墙包含临时及永久性围墙
22	强电	45.50	74096	3,371,368.00	变压器电缆、一户一表及工程费、施工用电
23	安防系统、有线电视	10.00	74096	740,960.00	弱电探头等及有线电视1元/平方米
24	销售费用	15.00	74096	1,111,440.00	售楼部、楼书、广告
25	投资利息	129.88	74096	9,623,334.17	（土地款+契税+交易费+报建费）1%10月
26	项目工资	22.86	74096	1,694,000.00	77000元/月*22个月
27	办公费	8.91	74096	660,000.00	3万*22个月，含房租、水、电、气、物管费、办公用品、低耗品、固定资产、邮电通讯、公司年检、业务招待费等，超出部分从项目奖金中扣除
28	项目奖金	36.50	74096	2,704,208.00	销售收入*1%
29	产权交易手续费		74096	398,789.40
	（1）住宅（含物管配套用房、车库）、店面	4.96	74096	367289.40	住宅3元/m2* 67239+店面69000.00356856
	（2）地下室车位	6.77	4653	31,500.00	按成交总额的0.35%计，即50000*0.35%
30	产权登记费	0.79	74096	58,320.00	每户80元*729户
31	物业维修基金	38.50	74096	2,852,696.00	3.5%×1100×74094
32	企业所得税	120.44	74096	8,923,886.40	销售总收入10%33%（预征）
33	土地增值税	23.56	74096	1,745,499.20	125m2占90%销售收入0.5%+店面、车位、125m2以上占10%*1%
34	土地使用税	3.99	74096	295,808.40	占地（净用地面积）4元/m2.年3年
35	营业税金			15,549,196.00	共合计营业税为5.75%：（含营业税：销售收入5%；城建：营业税7%；教附：营业税3%；地方教附：营业税1%；副调:销售收入*0.1%；印花税万分之八，天然气税）。
	（1）住宅、店面	203.01	73740	14,970,286.00	5.75%320066577+5.75%69006876+5.75%3000356
	（2）地下室车位	111.22	4653	517,500.00	5.75%×50000×180
	（3）地上车库	172.50	356	61,410.00
三、	开发总成本	2,998.12	74096	222,148,819.75
	（1）住宅、店面	2,877.68	74096	213,224,419.75
	（2）人防地下室	1,917.99	4653	8,924,400.00
四、	销售总收入			270,420,800.00
	（1）住宅（电梯公寓）	3,200.00	66577	213,046,400.00
	（2）店面	6,900.00	6856	47,306,400.00
	（3）地下室车位	1,934.24	4653	9,000,000.00	50000元/个×180个
	（4）地上车库	3,000.00	356	1,068,000.00	利润率
五、	利润（元）			48,271,980.25	21.73%
六、	另案利润（车位不考虑销售）			39,789,480.25	17.91%
备注	1、所有工程施工图纸（包含配套工程）都必须由公司进行自审，自审目的是控制成本。参审人员均需在图纸上签字确认，经签字确认的图纸才可编制工程标底，标底每平方米造价与制定的计划指标进行对比，是否超标，若超标，要求设计院重新设计，直至达到计划成本指标内才可签订合同。 2、所有工程均需按审计制度进行招标投标（至少要有三家单位参加），参加开标的部门必须有工程部、审计部、财务部、办公室、分管副总、项目经理。 3、签订所有工程合同，均有包工期、包质量、包安全、包验收、包造价，一次性总包原则，分项工程能一次发包的，则不能进行分包； 4、项目在开发过程中应严格按此计划成本执行，若超出成本计划时，事先不得先签订合同、施工及隐蔽签证，支付工程款等必须事先按以下程序进行审批：经办人---部门经理---审计部---财务部经理---分管副总---项目经理---董事长办公室---董事长审批后才可以执行；若新的政策出台后，有增加成本应单独审批，审批后视同公司可追加成本，项目公司可操作 5、本项目最低限额启动资金为=9623万元(含土地成本、土地契税、交易服务费、报建费用）。6、本测算表暂未考虑土地增值税及所得税。 7、地价每增加1万元/亩，成本增加39万元。 8、4号楼半地下室300平方米层高低于2.2米，不能办理产权，按公司规定不能办理产权未单列成本，此项成本摊入该栋楼成本中。
						新项目		策划部		审计部		合同审核		董办		董事长
						经办		经办		经办		经办		经办
						审核		审核		审核		审核		审核
						负责		负责		负责		负责		负责