|
这是一片令人心痛的区域。 郑州作为火车拉来的城市，二七火车站是传统商贸重心，也是年轻人一直特别喜爱的购物圣地。 △2019年3月初的周末实拍，逛完街，等待坐地铁的人从站内排至二七广场（图自网络） 很多朋友从外地过来，都会专门到二七塔地标附近看一看，留个影。不过因为人太多，十有八九最后留下都是脏乱差的印象，让我们感觉很羞愧。 尤其是去过重庆的解放碑和成都的太古里之后，更想流泪发问：都是二线城市，都是纪念碑、都是市中心，为啥差距那么大呢？ 我们在等待一个机会，二七区也一直憋着一口气。 终于，这个机会在最近出现了：小李庄火车站将承接普客外迁，郑州火车站有望升级为高铁+城际车站。 加上主城升级规划落定，片区发展蠢蠢欲动。 等待兑现已久的郑州中央商务区：火车站周边，二七CBD，来了！ 01 2700亩近期规划建设！全部高端系 2019年1月29日，河南省商务厅发布了2019年河南省招商引资项目(第一批)，合计1000个项目，总投资额超1.86万亿。 三环内最亮眼的就是二七： 20个项目，其中18个现代服务业，大部分位于火车站、二七广场附近。 铁道职业技术学院、铁道技师院校、郑州测绘学校，还有淮北街、永安街等十几个老旧家属院，都在改造范围内。 我们按照位置和占地面积，细细绘制到了等比例的地图上。 仅图中标识、腾出的建设用地，足足有2700亩！面积约等于东区CBD（2平方公里≈3000亩）。 其中，约2400亩为五星级酒店、高端写字楼、高端商贸中心。 约300亩，为高端住宅，集中在陇海路南汝河路一带。 △蓝色为商业、粉色为住宅 比如说： 1、标识为1铭功路以西项目，占地面积约867亩。 项目位于铭功路以西、京广铁路以东、金水河以南、正兴街以北区域，计划引进集高端商贸、五星级酒店、甲级写字楼等为一体的商业综合体。 2、标记为2的项目，叫火车站西广场以北区域综合开发项目。 占地面积约125亩，计划引进集星级酒店、商务写字楼、餐饮娱乐为一体的商业综合体。 3、5为保利豫见里疑似地块。 豫见里没在2019招商名单，但一直是重点项目，已经签过框架协议，正在优化规划方案。 计划为高起点、高标准的，民俗建筑群、博物馆、非物质文化遗产展示、拍卖、文化会展等为一体的品质高端、低密度、低容积率的中原文化中心。 △疑似保利豫见里初期规划 4、6是133亩的欧亚大酒店连片改造。 北京城建集团旗下的郑州京城地产试探接触过。如果能成，郑州又添一家TOP房企。 规划建成集星级酒店、餐饮、娱乐、购物、高档住宅和商务办公的商业综合体。 5、7三块紧邻，分别为162亩的商业、90+83亩的住宅。 计划引进集高端商贸、商务写字楼、餐饮娱乐为一体的商业综合体，以及高端住宅。 如果三宗是一个项目打捆，总面积约335亩，相当于一个半二七万达。 02 官宣中央商务区 规划是很激动人心，但跟中央商务区有啥关系呢？ 很多人恐怕不知道，早在2008年左右，郑东新区CBD初步成形之时，上层就有打算在二七区同设“郑州中央商务区”。 2015年前后，中央商务区开始正式发声。东起京广铁路，西至康复中街-铁英街，南起陇海中路、北岛中原东路，立项伊始就是郑州市的重点项目，郑州市和河南省的窗口工程。 △当时的新闻报道 占地面积约900亩，用地面积576亩，拟新建建筑面积300万㎡，总投资285亿，分三期开发，由中铁七局、中铁中产置业投资建设。 看一下效果图，是不是很炫酷？ 规划设计也是超大手笔，省里期望值很高—— 360~400米，比肩宝能的郑州第一高楼，郑州中心大厦；配建6栋200米以上的超高层写字楼，世界500强企业及跨区域发展的企业总部办公中心；国际超级购物中心、国际顶级奢侈品购物中心，一条融汇世界风情的步行街及中部城市最大的娱乐城；汇集国际品牌与时尚消费理念，整合国内一流的商旅、休闲、娱乐要素，打造成郑州都市区的娱乐休闲中心。 2019年2月底的好消息：拆迁安置基本妥当，二期商业部分动工！ 根据之前的规划，此次重点招商图中的2/3/4地块，就属于中央商务区的重点组成部分。 看一下火车站南侧地块最新的效果图—— 虽然少了些高楼的气派，但多了一点温婉，与东广场过渡更加自然。
△东京火车站西广场也是这种Box建筑 03 商业向西，文创向东，半径3公里 区别于郑东新区的金融CBD，二七区CBD的核心定位是商贸、文化。 批发市场外迁，向高端商贸转型势在必行；文化，则集中在东广场百年德化和商都历史文化街区。 之前，我们写过二七和管城区的太古里之争，以及德化街改造的细节。 可以点此蓝字回顾》》 这回，二七区花重金，邀请上海同济和上海湃登国际设计院参与设计，去年年底，友谊大厦等26栋楼已经全部开始改造升级——
△图自网友frankfurt08 改造后的效果是这样的——
而隔壁如火如荼的商都历史文化街区，将太古里换成了锦里，正在把管城、二七融合为一体。
商都历史文化区（下图蓝色虚线区域），不用多说，占地约6平方公里，郑州市“四大文化片区”之首，未来的城市会客厅。由江苏一德、建业等名企合作打造，还签约了成都锦里的运营团队。
△蓝色为商业，粉色为住宅，黄色为文创 商业向西，文创向东，集中在这个半径3公里的圈圈里。 从一个龙头项目扩张为一个拳头片区，个人认为，这才是中央商务区真正的锋芒！ 这个规模，和已经成熟的郑州东站、小李庄火车站预留地（未来的管城CBD），惊人巧合、一致。 预计核心辐射面积，约10000亩。
04 可能会引发的蝶变 二七CBD的发力，以及德化和商都历史文化街区的复兴，对郑州是大大的好事，值得每个郑州人为之高兴。
△二七CBD建成后，说不定可以超越重庆解放碑CBD（上图） 1、郑州要成为真正的准一线城市、国家中心城市，必须拥有两个及以上中央商务区。 广州最早的CBD是环市东路，二代天河、三代珠江新城。深圳也经历过罗湖地王大厦，福田区市民中心市级CBD，南山制造和服务业CBD的三足鼎立。 二线城市里，重庆有解放碑、江北嘴、弹子石三个中央商务区。就连长春，也有人民广场城市中心、南部新城两个CBD。 城市发展、扩容分工，一个CBD是远远不够的。 要想坐稳国中地位，必须规划多个CBD，就算现在不整，以后也必须要整。 郑州有很多地方都不错，但人流量最大、地标意义最浓、最容易出效果的，眼下当属二七。 2、对郑西是一个利好，住在西边的人也会有更多工作机会。 未来中央商务区建成后，加上郑州火车站、常西湖相辅相成，会和东区CBD与高铁站、北龙湖一样，形成一个大的新的商务圈。 在西边住的会更加幸福，不用再奔波1个多小时到东区上班，也缓解了东区的交通压力。 历史文化街区分流德化附近的人群，密集的地铁网，也会大大减轻地面和1号线的拥挤。 乘坐地铁10号线，6-7站路就能到达常西湖新区的核心区域。明年通车的地铁3号线，30分钟到惠济区核心区。大概率在3批亮相的7号线，到二七新区也只有7站。 通勤成本更低、更靠近市区，一批西、南边的优秀企业，会向此转移。 3、常西湖、二七新区、管南，可能会迎来一波红利期。 二七现存棚户区面积大、人口多，大范围规划改造，必定释放一大批刚需购房需求。 人都有地域情结。习惯住东区的，换房一般不会去西区；在西区住习惯了，也会觉得东区没有生活氛围。 他们再次置业，想改善，首选更舒适的常西湖；想考虑教育，南下二七新区；想往东区过度，优选管城。这是大概率事件。 4、规模化实现落地，最快只用3-5年。 德化街改造1年就能焕新；书院街要求“3年出成绩、5年出规模”；中央商务区棚户区拆迁安置已经完成，顺利的话，3年时间，足见成效。 只要拆迁安置成本和开发商营收能平衡好，一定可以吸引更多优质企业参与。 抓好本波基建红利，乐观估测，最快到2022年，新中央商务区就能初见规模。 加油，二七！ |
|
|
