八年前的一篇专访：「我们相信他不会说我就挑个便宜的」

jimmyqiu168 2019-03-20

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他不会说我就挑个便宜的

PM11:00,Mar.19th,2019

文︱刘德科

1^st

今天是一篇旧文，2011 年 8 月 4日写的。八年前的这篇专访，翻出来，感喟一下光阴四溅。

八年前，我的专访对象是时任万科杭州公司总经理周俊庭先生。熟悉他的人一定知道，有些段落不太像是他说话的口吻，这怪我当年过度修饰，所以文章不太精彩，但没有偏离他当时的意思。所以仍然值得一读。意思最重要。

如果你嫌读着累，看我们标黑加粗的那些语句，也可以。

2^nd

别墅精装修交付

◇刘德科：大家都知道，别墅是一个高度个性化的产品，之前几乎没有做别墅精装修的案例，为什么万科连别墅都敢做精装修？

◆周俊庭：万科一直认为只要是住宅，无论是高层住宅、排屋还是别墅，就要把它做成一个完整的产品。毛坯房只能说是半成品。在日本，是没有毛坯房的，你跟他们说毛坯房，他们听不懂。在一些发达国家，是有法律规定的，建毛坯房是不被允许的。精装修肯定是一种趋势，万科有责任去做先导者。只要是浙江万科出品的房子，无论大小、品类与价值，都必须是精装的。

早在去年年初（编注：指 2010 年初），万科杭州宣布旗下所有高层住宅产品全面告别毛坯时代，全部实现精装修交付。可以说，万科·西溪蝶园 2 期、万科·草庄等产品共同形成了万科杭州精装高层住宅产品序列。

如今，万科的精装修战略将从高层住宅向别墅推进，旗下所有别墅产品也将实现精装修交付，涵盖了万科·公望、万科·良渚文化村的郡西别墅和堂前等三个不同市场定位的别墅项目。现在，万科杭州正式实现了旗下所有产品的全线精装修战略。

很多别墅避免不了这样的功能恶性转换：「第一居所→度假→荒废→保姆的乐园」。究其原因，别墅的毛坯交付是其中的一个关键因素。

对于很多别墅购买者来说，精装修的紧迫性并没有像高层住宅那么紧迫，同时，别墅精装比高层住宅精装存在更多的技术障碍，面对功能庞大的别墅空间，很多别墅业主往往一筹莫展，不敢轻易动手，生怕精装未能达到预期效果，从而毁了别墅应有的价值。

因此，整个别墅园的装修期和高层住宅相比则更为漫长，这样一来就难以形成居住氛围。万科的「精工别墅」，就是要还原别墅价值，使别墅真正成为享受人生的空间，而不是「保姆的乐园」。

当然，别墅精装修是一个矛盾，一方面存在着诸多技术障碍，非一般的室内设计师所能担纲；另一个方面，客户又希望在别墅装修中充分体现自己的个性。万科解决方案是实行「风格兼容性」较强的装修方案，因为别墅的个性主要并不是通过硬装来实现的，而是通过软装和家具以及艺术品摆设来实现的。

也就是说，业主喜欢什么样的室内空间风格，完全可以通过家具与软装来实现。你入住之后，房子就是你的风格，而不是开发商的风格。这在万科·西溪蝶园 2 期、万科·草庄等万科精装修高层住宅项目开发过程中已经得到验证，这也是万科楼盘与其他开发商的精装修楼盘最大的区别。可以说，这正是万科推行别墅精装修交付的底气所在。

3^rd

要「哇」四五下

◇刘德科：万科的「住宅性能」在业界已经声名斐然。一本大约 70 页厚的产品说明书，表达了万科·西溪蝶园 2 期树立住宅性能新标准的意图，从根本上启动杭州住宅开发从观感向性能转变的开发路径。作为万科杭州全新的产品序列，「精工别墅」会有哪些值得市场期待的表现？

◆周俊庭：别墅的女主人一定拥有很多珍贵的鞋子，万科·公望四期的鞋柜无疑会令她们兴奋不已。因为鞋柜里安装了太阳能排风系统，完全不必放置活性炭包，却能更有效地去除鞋柜中的异味。更令女主人心动的，还有主卧室里的隐藏梳妆柜。万科精工别墅研发团队在大收纳柜中巧妙地隐藏了一个梳妆柜，拥有让人叹为观止的强大功能，不仅有安放各式首饰、护肤品、化妆品、梳理工具的收纳柜，还配有指甲烘干机和专业的背光式三折化妆镜。

还有养鱼池，别墅客户基本都喜欢，但是鱼要生病、水要换，最后变成业主的一种负担。在公望精工别墅里，我们配置了鱼池清洁系统，能自动换水、消毒，同时以循环的方式保护水资源。池边还有一些预埋件的金属钩，用来罩网，防止猫来偷鱼，孩子掉进水里，保证安全。

别墅庭院是摆弄花草的绝佳场所，但盛夏时节会使满手泥巴和着汗水让人难受，到卧室里去冲个凉又担心弄脏了地板，还嫌麻烦。因此，我们又在庭院中设置了室外喷淋，满足了主人、特别是小孩的这个小小需求。

当业主看到开发商连这些都为他们考虑了，他们还有什么不信任？他们生活中的一些细小的东西，可能自己想不到，可能想到了很难实现，你为他做好了，这就是价值。

有些事对业主来说很难，对开发商来说却很容易的，你天天研究房子、研究人，做这个是应该的，只不过有些重视有些不重视，我们把这个看成是万科的核心能力。

所以，我们说万科的房子要通人性，要会讲话，就是用建筑跟你沟通，你想到的都给你，你想不到的也给你一点惊喜。我们有自信，客户进来参观我们的精工别墅产品之后，会不由自主地发出「哇」的赞叹声，而且要「哇」个四五下。

◇刘德科：现在又是调控非常严厉的时期，高端物业受到调控影响还是比较大，在这样的时候推出「精工别墅」，是不是说明万科对市场的未来走向非常有信心？

◆周俊庭：「限购」的影响是全方位的，受影响的不仅仅只是高端物业，这个是大势，是没法避免的，不是一个企业、两个企业能去左右的。我们不因为大势的变化随意地去改变对产品价值的判断，我们还是坚信只要你把服务做得好一点，你把产品做得好一点，市场还是会接受的。由于「限购」政策，市场上本来有 100 个意向客户，但有「房票」的可能就有 5 个。这 5 个人选什么？我们相信他不会说我就挑个便宜的。所以我们坚持做有品质的房子，不管什么时候都坚持要把产品做好。

4^th

村民公约

◇刘德科：你们在物业服务上也提出了很多标准，比如「垃圾滞留时间标准化」「电梯维保的零打扰」「四张不变的面孔」「15 天无痕服务计划」「二人成排，三人成列」「保持 10 米的规范距离」等一系列独有的规范化特色服务。

此前你们的提法是「万科关注住宅性能与物业服务」，现在又提出「好产品、好服务、好邻居」，为什么？

◆周俊庭：除了住宅性能和物业服务，万科的产品还拥有一个很重要的核心竞争力，就是好邻居。买房子是一个价，买邻居远超过房子的价，很多人为了邻居去搬家，所以我们想万科就一定要这么做下去。

万科·良渚文化村花了大约两年的时间出台了《村民公约》，整个社会的反响非常好，村民感觉也非常好。比如汽车在良渚文化村是不按喇叭的，这已经是一种常态了。

2008 年，有部分业主向我们提出了一个建议：在万科·良渚文化村制定一部类似于《良渚宪法》的共识性文件，使大家有一个可以共同遵循的行为准则。他们提出，这样做的好处，一方面是要开发商尊重土地、文化和业主，同时，实际上让业主也参与到良渚文化村的建设以及价值的维护当中来了。这个建议应该说，也是《村民公约》最初设想的开始。

关于《村民公约》到底需要什么样的内容，万科和业主们进行了激烈的讨论。有的认为，「公约」它是一个抽象的东西，需要有理论高度；还有的认为，公约应该是很严格的，应该像《工作守则》一样……几次磨合后，大家达成共识：《村民公约》内容应该是大家普遍尊崇，且能够以小见大，实施起来不会有难度的具体行为规范。

之后，《村民公约》制定团队总体了解了目前居住在文化村约 4000 户业主的状态，听取了很多业主的建议，并罗列了 50 条基本条款。几经讨论，讨论过程一波三折，很多条款更是经历了「几上几下」的过程，最终定下 32 条草案，向业主公开征询。

为了能让更多的业主参与《村民公约》的征询，工作人员通过网络和电话、上门走访等方式对他们的意见进行了征集，最终有 90% 以上的业主参与了征询，很多身在外地的业主甚至给工作人员寄了挂号信以表示支持。

这个过程中，很多业主都提出了自己对于这些公约条款的具体意见。《村民公约》就是把不同价值观的人聚拢在了一起。正因为《村民公约》极高的公信力，有人建议《村民公约》制定之后，把它放在售楼中心，建议买房者认同里面的条款之后再考虑买房。

在《村民公约》成功推出之后，我们可以考虑在万科杭州旗下所有楼盘推行《邻里公约》。万科·西溪蝶园已经在筹备《邻里公约》的起草与推行。和《村民公约》一样，《邻里公约》的所有条款都是简洁易懂的，不用华丽的辞藻，易于实现社会推广的价值。比如在电梯轿厢里，主动降低打手机电话的音量。

接下来，《邻里公约》将是万科杭州旗下所有楼盘的一个标配，每个物业公司都将设置《邻里公约》办公室，负责公约的执行与维护。

从「万科关注住宅性能与物业服务」到「好产品、好服务、好邻居」，万科更进了一步。我们把「好房子、好服务、好邻居」看做是房地产开发的三部曲，往大里说，就是希望借此推动社会文明的进步；往小里说，就是万科要制造更多的「万迷」。

▃▃▃

附录：《村民公约》全文

二〇〇八年秋，有村民构想良渚文化村制订「良渚宪法」，遂生共鸣。众村民偕万科斟酌推敲，数易其稿，于二〇一〇年秋公示「村民公约」32 条，访问村民 3931 户，给力拥立者逾 3653 户，后定稿为 26 条《村民公约》。

镌刻为镜，人人自律，日行成风。

二〇一一年·春

1.我们乐于参加小镇的公共活动；