|
2016年以后的惠州楼市，可以用“水涨船高”这个词来形容。“水涨”，说的是在规划利好、经济腾飞、配套完善的背景下，购房者对惠州未来发展持续向上的信心。而“船高”，自然就是受坚定信心的助力，惠州楼市呈现一片兴旺景象。 在此过程中，记者还注意到，2016年以后的购房者选择置业惠州，更多是为了满足自住的需求。今天，记者在【惠民之家】网站的大力支持下，从买房人的角度，整理出当下在惠州落户、买房需要了解的所有信息，以供购房者参考。 购房须知 1.不限购 2.限售：在2017年4月9日零时后购买的新建商品住房和二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。 3.限价：商品房实际成交价格不得突破监制价格，下浮幅度不得超过10%，成交价格低于监制价格10%的，预售系统将限制其网签功能。房地产开发企业办理价格申报监制后，2个月内不予办理价格调整的申报监制。 4.限贷：名下有两套房产在贷款，第三套需要全款。 购房流程 第一步：挑选房源 可到【惠民之家】网站查询预售证、备案价格及楼盘的最新动态。 第二步：交定金，签认购书 销售人员与购房人签订商品房《认购书》前，应主动引导购房人了解相关公示信息，向购房人讲解《预售商品房购房须知》相关内容，提醒购房注意事项，并由购房人在《预售商品房购房须知》上签字确认。注：《预售商品房购房须知》含房屋情况、土地情况、交楼时间（条件）等，详情可登录【惠民之家】首页“资料下载专栏”下载。 关于定金，《担保法》规定，定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%，具有法律效力，商品房交易中，购房者履行合同后，定金应当抵作房款或者收回；若购房者不履行合同，无权要求返还定金，若开发商不履行合同，应双倍返还定金。而订金则不是一个法律概念，它仅具有预付款性质，但不具备担保性质。 第三步：正式签约 一般情况下，合同正式签约应按照企业与购房人签订的房屋认购书或购房协议约定时间进行，如企业违约，未按照约定时间签订正式合同，应循司法途径处理。 有购房者疑问，购房预售合同是否能够修改？根据《住房城乡建设部工商总局关于印发的通知》要求，惠州市商品房预售合同参照该示范文本执行，部分合同内容可由商品房买卖双方自行约定。另，如购房者对合同条款有异议，应当在正式签署合同前向开发企业提出或协商修改。 第四步：缴纳房款 开发企业在未网签购房合同前不得要求购房人支付除定金外的任何房款。开发企业出售预售商品房时，应当要求购房人将房款直接存入预售款专用账户，开发企业不得另设账户收存商品房预售房款。 在此提醒，购房者要想查证预售房款是否已存入房屋对应的监管账户，可通过：1、新版的刷卡小票上有显示缴费信息，其中包含房产信息及监管账号，购房者查看手中的小票便可知悉。2、以转账或者现金缴款方式缴交的，查看银行给自己的回单上显示的账号，是否与监管账号相符。 第五步：商品房预告登记（合同备案流程） 第六步：收楼 收楼时注意查验《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》等“二书一表”，以及《房屋土地测绘技术报告书》。 买卖双方签订的《商品房买卖合同》中有关于收楼条件及标准的相关约定，若未达到约定的条件及标准，且未通过竣工验收，业主可以拒绝收楼，要求开发商整改及承担违约责任。另外，关于物业费问题，根据《广东省物业管理条例》第41条规定，开发商尚未移交物业的，应由开发商缴纳前期物业管理费；开发商已移交物业的，业主应按照《物业服务合同》中关于缴纳物业费的约定，缴纳物业管理费。 第七步：办理不动产权证书 购买预售商品房的，须开发商在房屋建成并在规划建设部门完成工程规划验收和工程竣工验收备案手续，取得《建设工程规划验收合格证》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等资料，由开发商向有关部门申请办理商品房初始登记后，才能申请办理不动产权证。办理时限为从受理之日起20个工作日内完成。 办证流程：确定开发商已进行初始登记填写《惠州市不动产登记申请书》拿测绘图(表)领取相关文件（包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等）缴纳住房维修资金、契税提交申请材料按照规定时间领取不动产登记证。 落户政策 1.取消购房入户 2016年11月21日（含当天）前，在惠州范围内购买商品房（含二手房），已办理房产证、不动产权证、银行按揭购房凭证的，本人及共同居住生活的直系亲属可以申请落户。 2.县区入户，有合法稳定住所为主要前提 a.在惠东县、博罗县和龙门县3个市辖县的乡镇（街道）有合法稳定住所（含租赁）、并已在公安机关办理了居住登记的人员，本人及共同居住生活的直系亲属可以申请迁入居住地常住户口。 b.在惠阳区、大亚湾开发区和仲恺高新区3个市辖区有合法稳定住所（含租赁），居住满2年（连续办理居住登记2年或以上），且连续合法稳定就业满2年或连续缴纳社会保险满2年的人员，本人及其共同居住生活的直系亲属可以申请迁入居住地常住户口。 c.惠城区桥东街道、桥西街道、江南街道、江北街道、龙丰街道、河南岸街道、水口街道、小金口街道，有合法稳定住所（含租赁），居住满3年（连续办理居住登记3年或以上），且连续合法稳定就业满3年或连续缴纳社会保险满3年的人员，本人及其共同居住生活的直系亲属可以申请迁入居住地常住户口。至于其余的马安、横沥、三栋、汝湖和芦洲等镇的迁入落户条件参照惠阳区、大亚湾开发区和仲恺高新区3个市辖区的政策执行。 如何贷款 关于贷款买房，有业内人士认为，长期贷款本身就是对于通胀的一种对冲，而房子是唯一一个可以贷款30年买的东西，我们要珍惜这来之不易的红利。哪怕目前房贷利率已经在基准利率的基础上上浮了20%或是25%，也是划算的！ 而这种观点，或许也是购房者不惜负债做“房奴”的主要原因。据悉，最近在惠州买房的按揭贷款有三种方式：商业贷款、公积金贷款、组合贷款。 1.商业贷款（表格需要实时更新） 首付比例：惠州首套房贷首付最低3成，二套房的最低3成，但具体看各大银行执行程度。个别银行二套房3成的名额非常有限，除非个人征信情况特别优秀，否则大多数楼盘还是首套房首付是3成，二套房4成。 2.公积金贷款 首付比例 贷款额度 缴存期越长可贷额度越高，但不能超过最高限额。 连续按月缴存住房公积金满6个月：贷款额度=个人住房公积金账户余额×8； 连续正常缴存住房公积金满12个月：贷款额度=个人住房公积金账户余额×15； 连续正常缴存住房公积金满36个月：贷款额度=个人住房公积金账户余额×20。 注：夫妻共同申请贷款的，夫妻双方贷款额度单独计算，再加总。 贷款条件 在惠州市连续按月足额缴存住房公积金满6个月以上，且继续正常缴存；非本市户籍的，需追加全程保证（即不可撤销的连带责任保证）。 申请人及配偶双方均无尚未还清的公积金贷款，或无作为保证人尚未还清的公积金贷款。 异地申请惠州公积金贷款，异地贷款的申请人或者申请人配偶的户籍地或工作所在地在惠州（含县区）； 二套房认房又认贷： a.申请人首次申请公积金贷款购买住房，但在惠州房屋产权登记机构登记其家庭已有一套住房的； b.申请人（或配偶）已利用公积金贷款购买过一套住房已结清，又申请公积金贷款购买住房的； c.申请人（或配偶）已使用公积金贷款购买过一套住房且在惠州房屋产权登记机构登记其家庭仅有一套住房的，又申请公积金贷款购买住房的； d.申请人（或配偶）有一笔外市的商业住房贷款未结清的。 第三套及以上住房不可申请公积金贷款。 公积金贷款流程 3.组合贷款 申请条件：需同时符合商业贷款和公积金贷款条件。一般都是申请公积金贷款时，贷款额度不够才采用组合贷款的形式。商业贷款与公积金贷款的最低首付比例要求不一致时，按照两者中取高者进行确定。 购买新房须缴税费一览表 |来源：惠州日报&惠民之家联合推出 |
|
|
