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2014年年底，毕业不久的黄教授入行房产媒体，至今已有10年时间（算上加班）。 当年的广州，天河越秀均价才两万出头；增城花都房价尚未破万。 时至今日，天河越秀早已突破4万大关；至于单价不过万的楼盘，我们或许只能在从化的无地铁盘里才能找到。 这几年，身边有不少的朋友不是在买房，就是在买房的路上。因为知道我的多年地产媒体从业经验，他们买房的时候，总会来问问我。 为了让大家融会贯通，举一反三，我整理了10个买房建议，供参考。 1、一手或二手不重要，适合你的最重要！ 很多小伙伴在买房的时候，会纠结买一手还是买二手。 其实，不管是一手房还是二手房，究其根本都是房子，用来住的。因此，其实在买房过程中不需要过多考虑买一手还是买二手，而是要买符合自己需求的。老破小还是新远大，一切都看你自己的判断。 如果你也不知道什么样的房子适合自己，不妨问自己三个问题： 我有多少钱？ 我要买多大的房子？ 符合预算的范围中，哪里的交通配套对我通勤最便利？ 这样一来，你的选房圈就出来了。从里面选一套最适合自己的就OK！ 2、买房前先做好功课，出现问题再弥补可能会损失重大！ 这样的惨状，我遇到过很多。有位朋友，原本想去金沙洲买个小户型住宅。结果被中介拉到了三水的某个公寓销售中心。在中介和现场销售的疯狂洗脑下，他当天就交了十万元定金（是定金！）。晚上回到家，醒悟了过来，赶紧找销售退定。 要知道，交了定金签了认购书的情况下，只要开发商没有过失，是完全可以合理合法不退定的。不出意外，楼盘销售说，定金不能退。 然后这位朋友就去找中介，希望中介能帮忙。中介要求他支付五千元手续费，然后再去帮他办理退定手续。这位朋友当时心急火燎地，立马微信支付了五千元给中介。结果就是，赔了定金又折了五千块。 这位朋友的买房首付其实只有30万，还都是自己和父母辛苦几年存下的。首付款一下子少了30%，想买的房子是买不起了。 房屋交易在一线城市里，都是过百万的交易。这对绝大多数人来说，可能是人生中最大的、唯一的一次交易。因此，很多人都对流程和陷阱不那么熟悉。但是，一旦入坑，那损失可都是伤筋动骨的。 那么，买房前应该怎么做才能更好地避免入坑呢？ 三个小妙招： 关注广州PLUS、大湾区PLUS和地产PLUS，最公正准确及时的房产资讯都能看到； 加小妹（plusxiaomei3），进入粉丝交流群，有非常多大神会为你出谋划策； 在宅问向专家提问，直接让业界大咖为你的买房决策提供最专业的意见。 3、没有地铁的郊区盘是没有灵魂的！ 买郊区盘的小伙伴都有一个特点：手头上钱不那么多，但是又希望居住环境好一些，生活更舒适一些。 到郊区选楼盘的时候，又面临两个选择：贵一些的地铁盘VS便宜一些的无地铁盘。 这时候，有的小伙伴心里在默默盘算：我买个离地铁远一点的房子，省下的首付可以买多一辆车！生活岂不是美滋滋？ 对于有这样念想的小伙伴，黄教授必须严肃提出以下两点批评： 对于郊区盘来说，地铁就是生命，没有地铁的郊区刚需盘，和农民屋有什么区别（还是有的，农民屋有院子，刚需盘没有）？以后想换房，卖都难！ 你家会有几个人住？他们都会开车吗？能做到人手一辆车来解决出行问题吗？小区停车位够用吗？只依靠自驾车出行，对刚需族来说，显然是非常非常不现实的。 4、房贷利率一定要选择最便宜的！小数怕长计！ 黄教授陪不少小伙伴去看过新房。新房一般是有一个或者多个合作的贷款银行，贷款利率基本上没有太多还价的余地。请注意，我说的是“没有太多”，而不是“没有”！也就是说，争取一下，还是有机会的！ 这笔钱能省多少呢？我们以贷款200万为例，分三种最主流的贷款方式计算来对比： 组合贷（120万公积金+80万商贷，商贷利率上浮5%，30年等额本息）：利息145万； 纯商贷（利率上浮5%，30年等额本息）：利息193万 纯商贷（利率上浮10%，30年等额本息）：利息204万 上图是宅问的贷款计算器的计算结果，每种不同的还贷之间的差额还是比较大的。10万也是钱呐！能省则省！ 因此，在买房时，选择贷款银行及贷款方式的时候，切记首选公积金贷款，能贷多少贷多少；商贷利率能低就低，尽量争取。 5、不要买跳一跳才能够得着的房子，特别是现在！ 从2018年开始，承接了许多高薪年轻人群体的互联网公司、房地产公司相继降薪、裁员、冻编。黄教授身边已经出现了降薪降得几乎要还不起房贷的朋友。许多人已经感受到，经济寒冬来了。 还有一小部分在裁员潮中幸免于难朋友，最近在纠结买不买房的问题。黄教授的一位朋友，94年，在互联网巨头公司任职，去年涨了薪，现在年薪近30万。每月完税收入约2万。 她说：公司已经冻编了，只出不进。我爸妈给我提供了首付，想买大约月供1万元的房子，我刚好承受得起。这房子该不该买？ 我给这位朋友的建议是：可以买，但没必要买那么贵的。她是实打实的刚需，没买房，就要一直租房。因此房子可以买。但是，不要买那么贵的。而且买完房之后，扣除月供，也要学会理财。万一降薪/裁员，还能撑一撑。广州的两年限售政策可不是闹着玩。万一买完房之后两年内供不起了，卖都卖不出去啊！ 6、不要乱贪便宜！ “特价盘”的广告，大家时常能在中介的朋友圈里看到。 黄教授认识一位地产媒体圈的前辈，她的买房经历很特别：某天，写稿的时候发现黄埔一楼盘降价了。于是动身去踩盘。看完房子，觉得房价的确很吸引人，房子也没啥毛病，于是果断入手。 这是一位“老司机”的买房故事。她没有被坑，实打实地以最低价格买到了不错的房子。 但是，更多的案例是不幸的。去年，广州东部有许多楼盘时常推出特价盘。很多购房者到现场看了看样板房，听完销售讲解，立马就刷卡。付完首付，米已成炊之后，发现这房子有问题。附近有高压线、垃圾中转站、变流站......后悔莫及。 对于特价房，黄教授的小建议只有一个：认真看！留心看！尤其是公示的不利因素。但以黄教授逛过无数次销售中心的经验看，购房者要么在销售中心的沙发上，要么在样板房里，要么在规划蓝图前，要么在沙盘前......就是没有人去留意公示的不利因素。 7、学会看房！ 在前一段，黄教授提到了销售中心的景观——眼前都是宏伟蓝图，没有不利因素。这是不会看房的一种表现。 看房，还需要注意些什么呢？ 记住三个字：走出去！ 到楼盘周边走走，你才会知道，地铁到底修没修？地铁站离楼盘到底有多远？交通主干道堵不堵？周边环境绿植多不多？有没有商超市场？有没有令人不适的气味、噪音和事物？ 当然，很多时候，或许你无法通过简单的“走一走”来判断。这时候，就可以用阿尔法楼市排行榜来查看了。在这里，你可以看到别的平台看不到的真·详情。 8、不要相信小区业主的自夸！ 请记住这句不知名键盘侠黄教授的至理名言：没有人会质疑自己的眼光。 前一段时间，我的朋友去看科城山庄。我带着她逛了一圈，并给小区做了详细而深入的讲解。朋友听完之后，觉得很满意，果断入手。我的老板袁叔，也看过科城山庄。如果以股票评级来对比的话，我对科城山庄这只股票的评级是“买入”，袁叔的评级是“中性”。 在朋友问到一些小区劣势的时候，我的回答公式总是：虽然%￥%&*#@，但是我认为这是我可以承受的范围内。重点总在“但是”之后。我想，这就是一种不客观的“自夸”。 9、邻居素质很重要！ 黄教授有一位表姐，在六线小县城工作，准备买房。买房时，她带上自己的妈妈去看房。她发现，妈妈真的特别挑剔。靠近村庄和回迁房的房子，坚决不让买。 妈妈的解释是：在这些地方长住的绝大多数都是土生土长的传统农民，素质不太高，对下一代的培养不重视，万一遇到点什么红白二事，能吵你好几天，你还不敢说些啥。 听完之后，我惊叹：果然大妈是最有买房智慧的一群人！她们深谙人性和社会规则。 邻居素质很重要。孟母三迁的故事早就告诉了我们这个道理，时至今日，依旧管用。这不单影响着今天的生活，还影响着对下一代的培养。 10、我们的这些小玩意要用起来！ 为了能让大家省心省力地买房，黄教授和小伙伴们做了很多努力。除了上面提到的宅问、阿尔法楼市排行榜、房贷计算器以外，还有这些： 广州土地拍卖实况：在这里，你可以看到最实时的土地拍卖情况，了解面粉价格，对房价做出科学的预判； 宅问科技数据中心：在这里，你可以查询每一套新房是否拿到预售证，可以查询广州最新的楼市成交情况，以及过往的土地成交情况。
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