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朱光磊---致一代税务人的青春 当年我们的那些人那些事---房地产税收筹划技术演进历程 （本文字稿由秦权根据录音稿而成，如有异议请上千聊核对） （鉴于前几期出现的情况，本文章已经朱光磊先生授权，由圃田春晓独家对外推送，任何单位和个人转发此文必须经圃田春晓同意，并完整刊发，不得删减改动。否则追究相关机构和人员责任） ( 由于三个小时的讲课，整理后的文字稿达到41700多字，建议大家打印出来，或分段阅读。一杯绿茗、一缕秋风，沉醉税中，以苦为乐。) ……接（2） 朱光磊：我们现在开始下半段的内容，实际上第二个部分还没有讲完，你如何成为你想要的人。我上来是说了，不是所有人都要去做实战派的，你可以去做演讲派，因为我知道有很多人都在做理论研究，一年一两百万也赚得很多。说实话，有的人靠理论研究赚钱，也挺好的，我觉得他们的实操能力一般般了。但是没有关系的，因为我一直认为这个世界是包容的，花有花的好，树有树的高，草有草的美，不是所有的人，我从来没有认为，我做实操，所以我付出比别人多，我很牛很牛，我没有这样。我觉得任何一个东西你做到，你喜欢，你能给别人帮助都是好的，没有一个约定俗成的方向，实际上人家说“达者为王”，你达到这个领域顶尖就OK了，你演讲很好，给别人很多帮助就OK了，或者你第一时间解读很到位，就OK的。或者说你做一些基础普及都没有问题。我一个早期的朋友，老的一帮人听到他名字知道他曾经比较火，雨眠大哥他很得意的事情是，他实际上给了我很多的启示，包括我们当初一帮人，那时候我们还小，大概30岁还不到，他就把他内部稽查的手册，就给我们，让我们知道税务一些小口径。对我们也有很大的帮助，我觉得每个人只要对这个社会是有用的，没有问题。我们今天是实操讲座，基本上还是讲怎么做实操。 各位同学请注意，特别是我们做地产的人，是你掌握了会计准则，掌握了税法每一年一千个文件，这是一个基础。特别关注的是物权法，你一定要明白物权法。我估计很多同学到现在都没有把物权法读过一遍，请问不动产所有权的转移形式，到底有几种？仅仅是过户一种吗？有人摇头了，不错，那还有什么形式？ 嘉宾：诉讼。 朱光磊：还有什么？ 嘉宾：继承。 朱光磊：还有呢？已经不错了，很好了，这个水平已经是很好、非常好了。做地产的人能知道除了房地产所有权转移，除了过户之外，还有赠与、继承、诉讼、判决以及自建行为，到现在我们自建行为的所有权确权行为时点，大家都在吵。因为根据物权法，什么时候产生所有权？自建行为产生之日起就产生确权行为。所以我们现在吵，我们税法说，4月30日之前取得的不动产，可以适用简易征收，如果是以前买的，我们是根据产证时点。那么自己造的呢？没有产证的呢？根据物权法那就是自建行为，产生之日起就产生确权行为，实际上现在是没有，我们现在采取什么？施工许可证，按说也对，施工许可证也可以，因为你有许可证才可以建造，基本上是这个逻辑。但是我们浙江人不是这个概念，那就是办出产权证，所以这是对自建行为，确权行为的理解不同了，它为什么产生争议？是因为对物权法的相关规定理解不同。回答不错，你平时可能喜欢读读法律什么东西的。 实际上，你到后来有的知识是跟你相关的面拓展有关，我们房地产公司，物权法你是必须掌握的，公司法、民法通则、合同法等等你是必须掌握的。还有一个什么？我们地产公司，实际上有10%的东西是跟金融业相关的，所以金融的相关类型，特别是信托和类信托等金融工具处理你是必须掌握的。如果金融工具的处理你不能掌握，就意味着你成本的10%甚至更高你是不知道怎么处理的。资管计划，你说应该不应该取得发票？税务局说应该取得发票，信托公司他说没有发票，你跟税务局说不过他，你跟信托公司说不过信托公司，怎么办？你就是风箱里的老鼠，两头受气。信托公司说我们都是没有发票，你觉得自己土鳖了。税务机关说我们没有票是不得扣除的，想想也对。到底是你的问题还是税务局的问题？请注意这是你的问题，你要看它的产品本质是什么东西，然后去进行分析。这就是金融工具包要把它拆开，看拆开以后看看里面有什么东西。 不动产售后回租业务，已经是属于我们非常普通的业务，因为现在的增值税营改增之后，它是把不动产售后回租列进来了，就认为不动产可以进行融资租赁吧？在以前我们实际上在营改增之前，不动产是否能够进行融资租赁，我们不清楚的，但是你们知道，我还见过一个非常奇葩的案例，是什么？有一家公司它是一个集体用地，上面造了一个房子，这个房子本质是没有所有权的，但是它干了一个什么事儿？它干了一个不动产的售后回租业务。我们正常的房地产公司，做售后回租是把房子卖给你，然后我再租回来给你租金，这是不动产售后回租吧。因为它没有产证，它做了一个永久性使用权售后回租业务，问题来了，税法里可从来没有讲过不动产使用权售后回租，而且合同本身写错了，它说20年完了之后，再续20年这样来做的。如果从实质性判定，它可以认为是售后回租业务，是一个融资业务，如果形式判定就是一个出租业务，你要交增值税、房产税，是不是多了一个房产税出来？你20年一租，20年一租嘛。所以这个合同第一是走在边缘，第二合同管理有问题。我说你会死得很难看，而且这个业务发生在哪里？不是发生在上海和深圳，是发生在西北。你想西北那个地方它见过这么古怪的业务么，税务官员怎么办呢？他不要说不可以，他只要说我不知道你就死定了。 因为根据合同形式，它写的是20年租给你，然后我再回租回来，是使用权20年的租后回租，因为它没有产权证，你们见过这种奇葩事情吗？所以我这个时候说税法到底是遵循实质还是什么？实际上所有官员都认为，它就是一个售后回租业务，但是有两个障碍，第一，在中国目前没有无产权不动产使用权售后回租，没有规定。第二，合同本身是有瑕疵，因为合同表述成，先租给你二十年，再租给你二十年，如果他说一次性租给你，是永久性使用权。合同本身是有瑕疵，你怪谁？这时候这个企业本身是有问题的，因为你这个业务这时候，如果是一个企业的管理者，你应该是尽量把这个业务往什么上面去套？往售后回租去套吧？因为这样，你的形式要越接近越像售后回租才好，因为你是一个融资业务。但是它偏偏把它切成一个租赁权，租20年再收回来，叫售后回租，你弄这个，税务局觉得你写得清清楚楚，我让你交两次房产税没问题吧？没有问题的。 这怪谁？怪你自己，这就是企业税务人员素质的重要性，而且是他们公司所有的业务全部都是这样的。它不是一个项目，它整个公司都是这种项目。因为它们公司全部是没有产证的小产权，问题来了，如果找一个水平高的税务，基本上会减少这种沟通吧？现在税务管理人员水平比较低下，导致所有的问题都是老板亲自去沟通。老板说得清吗？ 所以有的时候我们的很多问题，也不能怪税务机关的人，他想帮你，他不知道怎么帮。你自己给他留了把柄，总不能放了你，让我坐牢吧？所以有的时候你自己要有主导性的思想，我再给大家兜底，千万不要期待我们的主管官员，给你出税务筹划方案，怎么可能呢？这是有很高的职业风险，你有职业风险，人家能看看我们方案，点点头，已经很给你面子，或者不摇头，已经很给你面子，你还指望你给我出一个方案？除非你是他老婆，这样，你回家商量商量，出一个方案。所以自己的主观性是非常重要的，你要知道这个案子怎样按照有力的方向去走。我已经说了税务风险走到今天，政策的不确定性已经是我们最大的风险，我们即使把它写成售后回租，都不一定获得税务机关认同，更何况你自己都有一个瑕疵在里面，让对方觉得责任更加重大。所以这个事情如果搞不准，一半是企业的责任，一半是政策不清楚的责任。大家明白，很多案子事关这个企业死和活，实际上就看能不能被获得认可是一个售后回租，是一个融资行为。如果被认为两次租赁行为，这个企业死定了，因为它所有的融资行为会变成一道租赁行为，会增加12%的房产税。同时它的小业主就是它的下游租户也是增加一次房产税，这个房产税你给他8%回报，现在变成6%了，他让你补吧？ 所以一个合同设计和商业模式设计非常重要，我见过好几个案例，整个公司就面临着做还是不做的问题，如果这个方案不能获得税务机关认同，整个公司就关门了，不是小公司，是几十个亿。我见过非常多，你做多了，就会发现这个非常多，这个公司就要玩完了吗？我说玩不玩完不知道，我说你这个模式能不能成，我看不一定。 我们讲到这里，我给大家分享，我们实际上，自己是有很大主观能动性，能把自己做的做完，虽然政策不确定的风险是一个最大的风险，但是我现在看下来，很多时候还是因为我们自己本身的主观性和把控力太弱。我跟大家分享完，你如何成为你想成为的人，我就说你应该懂会计准则懂税法，懂信托懂金融，懂金融工具，懂物权法，懂建筑法，等等等等。 我再跟大家说一个事儿，到下一个环节说。 我们开始讲第三部分，目前房地产的重点疑难问题以及解决方法问题，实际上在座各位我坦率地说，对于我来说，我认为中国目前房地产税收有比较难的三个环节，它们分别是： 第一，跨国并购，或者叫做并购，但是国内并购应该不是难题，对于我来说跨国并购是难题，但是对于多数人来说并购是难题，因为我是一个土鳖，如果我在国外混过，我就说跨国并购已经不是问题了。但是我想说，并购一定是目前房地产公司最复杂的问题。并购分为两大块儿，包括国内并购和跨国并购，它对人的能力和知识结构要求不同的，跨国并购要求对税收协定的理解，比如玩跨国并购要找杨后鲁，你基本上不会看到外国公司买中国房地产，基本不会，主要是股权并购，股权架构的搭建，在国际间、在避税地游走，寻找它的利益。而中国境内的并购房地产公司很简单，就是不动产并购，不动产并购一共九种方法，所有听过我的课的人都懂，一共九种，我找了13年了，一共九种。 你无非是九种中找一种，今天没有时间展开，那要花两个小时的，基本上今天晚上走不了的。但是我要给大家说一下，那九种目前最流行也是难度最高的，很多事务所动不动收两三百万的叫做在建工程转让，我不知道郑州现在是不是有很多的二手地的并购，是吧？因为土地拍越来越贵，你会发现中国大地产公司，已经不去市场拍地，他们去并购二手地，怎么做？目前最好的并购方法是在建工程转让，就涉及到土增，刚才说了土增三个问题，第一土地能不能加计扣除，第二转让之后能不能加计扣除，第三个在建工程转让，能不能扣除土地出让金。为什么我总结这么清楚？因为营改增到现在，我已经遇到十四五个在建工程转让。以前做业务的范围是地产百强，现在动不动都是二十强。中国地产集团现在就干这个事儿，天天二手地并购，而且全国各地去弄。比如说碧桂园，比如说万科，他们可能笑了，又点我们公司了，我一定没有讲错，他们到处在做这个事情。 在建工程转让是我们目前土地并购最优惠的方法，但是请注意，在建工程转让一定要争取到土地的加计扣除，同时土地出让金能够扣，如果能争取到这个你已经很牛，如果能够争取转让之后再加计扣除，你牛X了，太厉害了。 第二是如果你把房地产公司变成非房地产公司，还是可以通过分立这种方式可以做的。分立投资等等方式。 第三种，如果是国企。 第四种，划拨，目前增值税和土增对于划拨是没有规定的，哎呀没有规定，有人就认为没有规定不征，有人认为没有规定视同销售。这个意见不一样，这个事情大家自己去掌握，可能我讲完，国家就出文了。 总结一下，投资分立、在建工程、划拨，四种了。 第五种，合同主体变更，我们做二手房并购的时候，很多属于合同开发权并购，很多是土地还没有过户，这是一个炒楼花行为，把合同变更掉，结束。朱老师你这个说得太简单了吧？我见过中国很著名房地产公司都做错了，母公司、子公司过户，多交了几个亿。合同主体变更是第五种。 第六种，如果你是国企，让县级以上政府出收储文件，让政府给你搭桥。 第七种，总分公司，这种业务比较复杂，各位注意，如果你能够把一个土地从总公司确权到分公司，可以不交税，你可以通过总分公司方式合作开发，就适用到国税发2009年31号给我们留下的伏笔，你一定会用到这个文件。如果有一天知道2009年31号最后几段话的妙处，你一定也用到总分公司的交易模式。 第八种、第九种，还缺点，一时半会想不起来了（挠头发蒙，因为没休息好，头脑不太好用）。一共是九种并购方法，大家注意不会出现第十种的。 讲完了我们房地产公司的第一个重灾区就是并购。 第二个重灾区是什么呢？就是土增，土增它是一个独立业务板块，很多地产界人士认为，房地产税务总监就是土增总监，而土增主要是顶端三个问题，现在再来顶端之下的次顶端四个问题。 第一，清算单位。 第二，土地使用权分摊。 第三，地下车位处理。 第四，新房和旧房转换。 你能够把这七个问题搞明白，土增就没有什么问题了，基本解决了。剩下还有什么计算方法，拜托那个都不是核心问题。你们看什么叫帅，眼睛好看，脸好看，皮肤好看，你说有白头发小秃顶也无所谓，一定要抓住最关键环节。 我们讲房地产公司最后的诉求，我们在座的同学，所服务的集团年收入超过一百亿元的举手我看看，就是说你们集团公司销售收入超过一百亿，有一个，那老兄你是在集团服务还是下面项目服务？ 嘉宾：区域。 朱光磊：那恭喜你了，如果你是去集团就累死了，去年百亿是中国一百强，今年是销售百亿只能进到150强，万科已经到4千亿了。到了一百强会出现什么问题？而且主要集中在前五十强，地产公司前五十强出现什么问题？就是说，这个业务全国只有你一个，独一份，比如万达出去并购影院，开一个佛教主题公园，开个迪斯尼主题公园，你说迪斯尼主题公园怎么纳税？不知道，你问谁？这个时候你的参照物就不在地产界了，那问谁？就问迪士尼，就超出行业标准。全行业第一个，全国学万科，万科学谁？万科不知道学谁，只能学其他人，可能学通用、学丰田学外国企业，大家明白吗？因为你在区域上遇到这种事情比较少，如果在集团就会遇到很多，就是你们集团干的事儿。比如划拨，河南郑州第一个，你划拨地怎么办？你去问郑州人，说我要划拨怎么纳税？河南说对不起，你是我们第一例，我们要开一个会研究研究。你如果比较牛，你说别烦，我除了在河南，我在广东做过三例，广东省的批准文书给你看看，这就是你的价值。实际上到了后边，所有大企业的税务总监基本上是案例说服型的。没规定，就是典型案例说服。 我跟大家说，做多了，并购业务和土增业务都是可以有办法的，我们在座各位兄弟姐妹可能觉得，遇到土增这个事情是不可把握的，遇到并购也认为不可把握。实际上坦率地说，中国国内的并购和中国国内的土增对于我来说，我都可以把它写成标准的点，形成一个手册，你们对着手册抄一定不会错，因为它最后就是那几个点。比如说并购，我说九种方法，你就按照九种，一个一个去试，土增20个点，你按照20个点去做。当然跨国我做得少，跨国做得多也可以标准化。但是有一个领域永远无法标准化，就是业务的创新。因为你不知道什么时候有业务创新出来。 因为业务创新，你不知道会创新在什么领域。我自己顾问的几个公司，一年销售大概一千个亿左右，这一千亿的销售额，一年会为我贡献30个左右案例，在全国不敢说第一，很有可能是唯一，或者是短期内的唯一。别的地方我没见过，或者我问周围的人很多人，都没有见过，会出现这种情况。或者最少他们省市没有见过，1000个亿，每年贡献30个案例。这30个案例，有的时候会推翻你对很多问题的认识。让你对整个税制的理解、法律的理解发生完全颠覆。它的结果你想不到的。 比如合同项下收益权转移的问题，请问这个合同开发权的转让，需要交增值税吗？要交吗？合同的开发权转让要交增值税吗？合同的开发权转让，如果转让者是个人，他还交个人所得税吗？哇塞，请注意，这个动不动就是五六个亿，这一个税就是一个细节，搞明白就是不交，搞不明白全交，就是这么简单。合同项下开发权转让，它不属于物权法和知识产权法的财产定义，个税肯定不征，但是很多人都认为征，而且征的案例非常多。但是我告诉你，你去找法律，找不到，合同项下开发权，说我转让土地开发权，我收到两个亿，我交个人所得税，你去看看适用哪一个税目？找不到，它根本不是财产，它根本不是中国目前物权法定义的物产，很多人崩溃了。崩溃就对了，因为我当时做出这个结论也崩溃了，我说怎么会呢？我六个亿不交税，太过分了，我这样做是不是要犯法呢？我也慌的，后来我研究来研究去，确认来确认去，真的没有的，大哥，真的不是财产。 所以这时候你是需要借助法律的知识，你去找税法，税法中，个人所得税法中叫转让其他财产所得，什么叫其他财产，不知道了，你要搞明白这个问题要搞明白什么是财产，那么什么是财产？物权法和知识产权法下面的财产才叫财产吧，物权法和知识产权找了半天，它没有这个规定，汪清阳教授笑了，他在书里面写的东西，但是我在2010年案例就做完了。我看完他的书，我心里放心了，原来不是我一个人这么搞，他也搞了。请注意了，很多的东西，你需要用其他的知识来补充。 业务创新，我要说的是，三十个案例会突破我对法律的很多认识，突破我对税法的认识。经过这个30个案例，我发现有些案例是可以复制的，大家明白吧？就是这个东西可以固化，对于其他公司。这个时候你会发现这是一个税务商业模式的创新，大家都说商业模式创新，我跟大家说，你没有一个百亿级以上量积累，你是不可能做商业模式创新的。你整个公司都不做创新，你自己做创新吗？怎么可能？你以为你那么聪明？我现在看下来，大部分非常古怪的业务模式的创新，都是来自于金融业，没想到吧？和律师界，是金融业和律师界，我举一个简单的例子，让你们小小崩溃一下。 讲一个最简单的，根据我们税法规定，工资总额的5%可以计提交补充医疗保险，对吧？都记得这个文件吧？那么这里，现场有几个公司是买过补充医疗保险的，举手我看看。都没有弄过，我给你们讲讲补充医疗保险怎么玩的，补充医疗保险就是一个商业保险，这个首先要确认。保监会批准的就是有几个险种属于补充医疗保险，买完之后是全体职工适用。补充医疗保险它就是商业保险，不是社保，是商业保险。买完之后，你比如说，你们公司为你买了一个医疗保险，你的孩子老婆生病都可以去报销。比如到时候，你孩子生病的医药费发票和病历复印后发给他，你们公司人事就会给保险公司，保险公司就会直接打一笔款子给你个人。这就是补充保险一个正常的消费交易流程。那整个交易，保险公司就说了，弄来弄去。这个事情我们是不是可以简单固化，你把钱给我，然后你找发票，我把钱给你吗？整个流程不就是这样？现在问题的本质就是，你要给我提供一些病历，你不是很烦吗？你说我一个保险公司，天天和医疗机构打交道，药店打交道，对我来说，拿一些发票和病历太容易了，别烦了，给我五个点代办。这个交易就变成我给你五百万，我给你保险公司补充医疗保险发票，然后五百万乘以95%现金打出来，你说给谁就给谁，哎呀，公司高管看了很爽，我的年终奖都是45%，现在是5%，现金爱给谁给谁。所以很多公司高管说，别烦，每年两千万年终奖打我账上。所以补充保险就变成了年终奖。 这个东西，你觉得来自于税务、来自于我们企业吗？不是的，它是来自于保险公司，保险公司为我们设计了一个交易的避税的品种，它卖这个品种的时候就说了，名义上是补充医疗，实际上是高管避税工具，它们想怎么交易就怎么交易。这个来源于企业吗？拜托，我们每一个人坐那里想，你想破头也想不出来的，这个就叫商业模式创新。 当你发现很多商业模式是可以固化的时候，比如对赌就是一个根本性的商业创新，我们都知道做风投的人，都要做对赌，对赌本意是什么？害怕我的股权价格被估高或者估低，所以我们有一个对赌，我们重新进行价格调整，这是对赌的本质，我们做PE的基本上退出去两个渠道，第一个对赌，第二个上市。所以中国的风投实际上退出渠道就这两种吧？对赌和上市吧？这是一个正常的交易工具。但是用我们税务观点来看，这个对赌太好了，根据对赌协议，可以支付对方五六千万，这样我不仅可以通过对赌协议洗钱，还可以做所得税扣除。税务局说这个对赌到底是一次交易还是两次交易，如果认为一次交易，那么对赌协议是对原来价格调整，对赌损失是不能做企业所得税扣除，所以海南航空就是这样理解，它认为是以前交易的延续，后来交易价格进行重新调整。比如原来10个亿卖了股权，后来根据对赌协议还要赔对方两个亿，等于后来赔对方两个亿的时候，要把以前10个亿交个人所得税给退回来，海南航空对赌案例是退税的。但是很多税务机关只管前面不管后面，他说这个税怎么能退，这是两次交易，你已经把10个亿交给我了，是两次交易。OK，如果是两次交易，就进入另外一个陷阱。如果认定两次交易，我可以重复设计对赌，你收了10个亿，我对赌再输20亿回去，这个20亿就是另外一个单独业务，然后做20亿亏损，我想亏多少亏多少。 所以税务局陷入两难境地，如果你是认为一次交易，就会面临着对赌协议是在履行的时候，你要把吃进去的税退出来。如果是两次交易，那是一个无底洞，所以对赌为什么一直不敢出文，因为怎么出都不对。凶猛不？全部是来自于金融行业的，不能再讲了，这个凶猛的到此打住。 这就是业务创新，这个业务创新来自于我们税务领域吗？你们说对赌协议最早在我们税务领域吗？是金融领域，税务局对此的认定是进退两难的，如果认为一次对赌要退税，如果两次交易，前面交了不退，后面一个巨额的亏空就出来了。问题是它的性质比它的税更加的恶劣，恶劣在于它可复制的，如果所有的交易一次完成还好了，就一次，关键它还可以复制，你复制下来还了得，我天天弄五六十亿，税务局也可以发文，超过五十亿以上对赌都是要核定的。这个又麻烦了，你认为这个有问题吧？所以这时候又回来一个原理，所有的断裂带都会产生断裂带的行为，就是下游可以扣上游不交税的，就会产生筹划，就是所有的会出问题的地方。 讲完了创新，我们讲税务，税务目前最难的就是三个领域，如果有的同学说朱老师，我感觉税务还有七个领域有税务风险，那是属于什么？那是属于你该掌握的没有掌握，如果你认为房产税都是一个很难的问题就出问题了，如果认为营业税都是很难的问题这就出问题了。如果认为增值税是很难的问题，出大问题了。我从来没有认为增值税是很大的问题，包括营业税，我没有认为它很难。营改增的难，不是难在增值税，大家说营改增难哪里了？营改增是难在增值税吗？ 营改增难是因为营改增导致税制改变，企业所得税、个人所得税、房产税、印花税的计税依据全部要改变，是因为它影响了很多的其他税种，因为在营业税制下，原来直接确认所得很简单，现在营改增了，你价税分离，因为税基不同，导致消费税、企业所得税、个人所得税、土增、房产税、印花税、资源税（从价计征后）都要改变，一下子七个税种改变，可能还有漏的，几乎所有从价计征的税种，因为增值税的加税分离，都会发生计税依据的变化，中国税制变得复杂起来。它不是烦在增值税本身，而是烦在它是一个体系性改变，我们以前又没有经验，我们要面临公司六七个税种的改变，它是联动的。所以你要知道它联动的效果是什么，所以我们说营改增不是复杂在增值税，而是税制体系要改变，实际上走到今天我们都适应了吧？增值税还有很多问题，比如说我在这里说一句话，你们认为增值税招投标应该采用简易征收好还是一般征收好？举手我看看，认为简易征收好的举手看看，认为一般征收好的我看看，认为不一定的举手。为什么不一定？ 嘉宾：因为要看具体的情况。 朱光磊：比如说？ 嘉宾：那就要看税负，比如说，你土地成本所占的比例比较高的话。 朱光磊：我说的是招投标工程采购。 嘉宾：工程采购…… 朱光磊：工程采购很多人都说，应该工程全部按照简易征收，总包合同简易征收，比如原来10亿还是10个亿，简易征收。 嘉宾：看你是什么合同。是电梯采购合同还是电梯安装合同？ 朱光磊：对。 嘉宾：你的合同组成是什么？你的组成就决定了你的税负。 朱光磊：电梯是比较简单的，那比如说工程类，建筑安装。 嘉宾：还是要分析组成。 朱光磊：比如根据现在分析，最重要影响因素是什么？ 嘉宾（华润）：最重要的因素就是说你要看，它是有一个比例的，你测算一下，如果你的劳务部分或者是你不能够取得票的部分，能够高于50多的时候，你就不能采取……就是看进项，你的进项越多，税负就是一或者二，你要具体问题具体分析。 朱光磊：非常好，你肯定研究过这个东西。这个兄弟一说，我就知道很厉害，一万个人做下来，有一个人举手，我就知道很厉害的，说得非常好。很多人开始忽悠了，营业税下面一个亿，交建筑业是3%，现在营改增应该是统一选择简易征收，错，如果你整个项目比如说，我前两天遇到一个招投标是建筑内装，整个劳动力只占10%，结果采用一般征收的含税价，要低于按照简易征收的含税价，就是含税价一般征收都是低于简易征收的。我没有想到，因为按照我的观念，就说一般征收的含税价应该高于简易征收的两个点至五个点，这是我们常用经验。但是一般征收的不含税价低于其简易征收的不含税价，最后我一看真的是这样，它整个劳务只占它的成本10%，剩下全部都是材料。我发现原来我们很多的理解都是要重新修正的。当然很多人就说应该根据平常的感觉，简易征收，建议你们全部简易征收，不是这样的，要分项目来测算的，很多事情必须做过，你才会修正原来的观点，你不做过，听它们讲逻辑，一点都不知道的。他给你讲简易征收可以降低税负，一点问题没有，营改增了，实际上对你的税负影响不一样的。 我们还要讲解决问题的三种方式，我们现在讲房地产公司解决问题的三种方式分别是：关系协调，业务修饰，以及商业模式转换。这是我们解决问题的主要三种方式，说真的，我们关系协调主要集中在土增里面，基本上所有的土增，我看下来都是要上局长办公会的。所以企业业务协调是无法避免的，但是在目前大环境下，可能我们更多的要走阳光协调，公开和税务机关探讨政策，原来那种线下协调已经空间越来越小。所以协调是我们无法回避的问题，我们必须去协调。因为土增的很多政策就是不清楚，政策本身不清楚，所以你必须跟税局进行协调。而且我的经验是，绝大多数的土增清算都是税政部门和征管分局合办，而且税政占主导地位，税政部门要给意见，税政不给意见，下面征管分局不干。 第二是业务修饰，实际上我给大家讲了，业务修饰度的掌握，你到底掌握到什么程度？你到底画一个淡妆还是浓妆，还是整形，或者我直接来一个易容术，我不是我，我是赵国庆，这个度的掌握实际上都可以的。就说从我们整个做税的角度，我可以是朱光磊，我可以化淡妆，甚至可以全身做整容，我觉得我们是有能力的，我觉得在江湖上有能力变成另外一个人，但问题是你要不要去做？从技术层面我可以说，我们应该说，我认为有二三十个人有这样的能力，也就是具备做整个易容的能力。问题是大易容要去坐牢。所以我给大家的建议是，不要改变业务的真实性，你可以运用政策漏洞和政策优惠，或者征管的漏洞都可以的，因为那是税务机关的漏洞，你没有办法，它本身是存在的，但是改变业务真实性是一条红线，我建议大家不要去碰。即使再大的压力，我觉得也不要去改变业务的真实性。 第三个是商业模式转换，这是我们目前风险最低的一种交易模式，但是目前来看，主要用于大的交易。比如房地产公司为了规避土增，会成立一个采购公司，把所有的利润都放在采购公司，为什么？因为采购公司没有土增，如果你把利润放在房地产，会导致所得税和土增税两项税式支出，所以我们大的房地产公司都会有采购公司吧？在整个集团产业链角度，来消化这部分利润，这东西有问题吗？这个最多是一个关联方转移定价问题，不会说你这个是一个恶意的，这就是一个度的问题。 商业模式转换也存在一个度的问题，你明白吗？但是我的大问题是，我们大部分人因为见的案例少，对于创新型的商业模式转换，简单说就是眼界不够开阔，掌握能够用于税务问题的商业模式转换很少。你不知道什么东西是可以用的，什么东西不可以用。因为你不知道别人怎么做，你做出来一个唯一，人家会觉得好奇怪，怎么突然跑出来一个两米高的人呢？如果你做一个一米七八的人，很正常。就说你不要做出一个超出合理性、超出常人理解的东西，这个时候，行业经验非常重要。当你对整个行业理解非常到位的时候，你会知道什么是合理的，什么是不合理的。这个时候这个问题你必须通过样本的量来解决，你是无法通过坐在办公室听讲课，解决这个问题，你没有大量的实操，永远不知道什么东西是整个行业里面在做的。什么东西是整个行业没有的，你可千万不要干一个，别人从来没有干过的事儿，基本上就死定了。因为有人会研究你吧？所以商业模式转换，它虽然好，但是它需要一个很大的量的积累。没有量的积累是不行的，而量是需要平台的。所以很多时候，我建议大家如果有机会的话，有两个选择，第一去大公司做，第二即使不要钱，也可以以搜集案例为目的，免费给大家做。 我坦率地说，我是草根出身，不是出身名门。一上来很多人让我做，在06、07年就是为了以做案例为目的，免费给别人做案例，真的是免费。我做案例的目的就是要学习，我去做更多的案例。在06、07年有了案例之后，别人知道你有案例，别人才会找你做。这时候慢慢从免费走向收费，就这么简单。 好，今天分享的三段就到这里，下面是20分钟互动时间，谢谢大家！ 嘉宾：我这边有两个问题想请您指点一下，31号文里面有合作建房的问题，实际上这个条款我也关注到，但是一直没敢用，有两个担心，第一，这个用得很少，这种案例很多，但是实际上用得很少。 朱光磊：对。 嘉宾：因为对这个条款的把握度，我觉得把握不了，就特别担心，在用的过程中，因为使用这个条款，税局可能给扯出了别的问题，或者有更严重的问题，不敢轻易用。如果是能用的话能不能讲一下，在用的过程中有哪些需要注意的事项？这是第一个问题。第二，是关于司法拍卖的问题，如果我们想通过司法拍卖收购在建工程，这里面因为现在是营改增之后，我不知道这个进项税的问题如何处理，在这里面，是我们通过拍卖程序取得之后，它本身是含税，为了后期的进项税抵扣和土增扣除，要不要把前期税补了还是怎么着，因为这个业务没有做过，想了解一下。 朱光磊：先说第二个，第二个比较简单，我见过司法拍卖，因为我见到好多个案例。是这样的，我见过一个案例是我朋友拍的，他自己是一个小老板，他的合同签的是，对方说我要税后收入，交易过程所有产生的税都由你竞拍人负责，司法拍卖也是产生税的，这个税无非你承担或者他承担。如果你跟他签的合同是说，你支付一个价款（其实是含税价），，合理取得这块儿土地，他一定会产生纳税义务。他把税交了，他要把一张发票开给你，你可以收取发票。还有一个就是我朋友干的，对方是到手价，…… 嘉宾：司法上要求买家承担，拿这个去税局再把…… 朱光磊：补了，不补没法弄，增值税这边交这边抵掉，有这张票，所得税可以抵掉，土增可以扣。所以一定要补掉，这个没有问题。第一个问题给你说，真的，真要做这个案子，很有可能河南第一了。不方便在这边讲，因为这边很多税务官员。 嘉宾：讲一下这里面关键点。 朱光磊：我就说一句话，很多东西的差别仅仅是合同，你要把合同设计得符合文件的要求。文件怎么说？你就怎么设计它的合同。然后实话给你讲，你问主管分局的人，他说其实我也不懂。 嘉宾：谢谢。 朱光磊：有没有了？ 主持人：还有问题没有？ 嘉宾：谈到金融创新，确实现在金融创新挺多的，比如说一些土地贷，通过资管计划做的委托贷款，其实它实际上就是银行的资金。 朱光磊：对。 嘉宾：只不过通过一个通道。 朱光磊：信托通道给出来。 嘉宾：这样银行如果没有开发票，它会有一个利息…… 朱光磊：对，它会给你一张水单。 嘉宾：就是利息的一个单。 朱光磊：对。 嘉宾：这样应该据实抵扣没有问题吧？ 朱光磊：这个问题是这样的，我先说我目前调研的情况，中国目前对于这种资管计划，我看了有30%是开发票的，70%不开发票。不开的理由不是因为信托问题，而是因为不知道谁交的问题。最大的问题是不知道谁交，纳税义务人找不到。信托财产最大问题是什么？这个我们扯远一点，我们说财产所有权分为占有、使用、收益、处分权等，如果我是这个所有人，一定会占有使用处分收益，都是我的。信托不是这样的，如果这杯水是一个动产是我的，比如你是信托公司，我委托给你，你是这个水受托人，我们有一个什么事儿？我给你签一个合同，我说这个事儿你是受托人，我是委托人，这个水交给你之后，然后你跑到证监会或者保监会都可以，成立一个资管计划，它们都是一样的，资管计划、信托计划它们性质基本上是一样，只是不同机关来管。我们是什么关系？从交付受托人受托之日起，水处分权归受托人，我作为委托人不能直接处分，。委托人我必须说给受托人你发一个指令，说这个给某人，而且这个指令必须根据签订的合同来做。自从水作为信托财产给你受托人之后，比如我委托人说破产了，我的债权人不能以这个水作为破产财产的，，受托人占有处分权在他手上，他也不能去自己占有和处分，他必须根据和我委托人的信托计划、信托合同，根据我的指令去占有处分，它不是自己想处分就处分的。同时如果受托人他破产了，这瓶水作为信托财产也不是它受托人的破产财产。更搞笑了，我们这瓶水是饮用权即受益人是秦处，但是秦处也不能说，因为这个水饮用权是我的，我要把卖掉，给我儿子买糖，不能卖。所以你发现这个水所有权、占有权、受益人它不是同一人。 问题是，你通过信托公司取得一笔钱，问题谁纳税？信托公司纳税？信托公司说，与我有什么关系？我是受托人，委托人那你找不到人的，如果你想征税，你是对谁征税？对谁都征不到，资管计划说我不是一个人，我是一个虚拟实体，找不到人的。按道理应该找最后受益人，实际上税务机关有麻烦，税务机关如果想征，就得把每一个信托计划拆包，看它到底是一个什么东西。所以它要把每一个信托计划拆包，就很麻烦。他说了太烦，如果我信托计划想准确地征税，应该是把每一个信托计划拆包，看到里面到底什么内容，一个一个拆。 主持人：资管计划的持有人有可能是自然人、合伙企业、企业。 朱光磊：所以找不到的。 嘉宾：那企业怎么来列入成本？ 朱光磊：在实际操作过程中，你只要给税务机关说信托法的这些关系，因为他找不到纳税义务人，水单是应该可以入成本的。 嘉宾：他们一般打印的？ 朱光磊：就是打印水单。下一个问题，原来银行的水单不都扣掉了吗？利息水单。 嘉宾：说让给银行开发票。 朱光磊：以前就是水单。 嘉宾：是。您刚才说的那个信托方式那也是一种方式，但实际上现在好多也走的不是信托了，就是银行发放的贷款，但是委托人…… 朱光磊：再问一下，你这份合同到底是一个资管计划还是一个委托贷款合同？ 嘉宾：委托贷款合同。 朱光磊：那你要交，委托贷款合同是一个代理合同，是甲方借款人是谁，银行是代理人。 嘉宾：对，借款人还是银行。 插话：现在走资管计划。 嘉宾：对，借款人是银行。 朱光磊：我知道是银行。 嘉宾：就是合同上借款人…… 朱光磊：你是一个非标产品还是标准化产品？ 嘉宾：非标，是属于夹层融资。 朱光磊：你把合同给我看看。 嘉宾：好。我认为可以扣。 主持人：这个问题非常复杂。 嘉宾：它有很多种形式，确实有很多种。 朱光磊：合同形式非常重要，如果是一个代理合同，是要交的，如果是一个其他什么合同…… 嘉宾：借款人就是银行，而且因为其实你即使是委托人，委托人…… 朱光磊：我明白了，你把合同给我看，我给你做一个判断，否则我没法说。 主持人：时间不多了，今天这个问题，一时半会扯不清，下面单线联系，现在我们别再谈了。 朱光磊：谢谢大家！ 主持人：今天这个讲座很好，而且我们线上的反映也很好，线上这两次是通过千聊方式同步听课的，不在现场的人通过千聊，现在将近达到1200人了，反映效果还不错。因为朱光磊老师他是房地产非常有发言权的人，包括实务还有他的文章，都在业界影响非常大。今天这个主题也是我们商量过的，就是致我们一代人的青春，当年我们那些人那些事儿，房地产税收筹划演练历程。光磊讲了三个大问题，又对这三个大问题进行阐述，其实有很多东西，之前是我们沟通过的事情，我也表示认可这些东西，有些东西我们大家都是可能见得比较少，但是我觉得它反映了现在房地产税务界的一个现状和趋势，而且是一些大家碰到问题，但是怎么去解决这个问题？现在有些问题确实比较难以解决，像说到信托、合伙、对赌，这些都是难点问题。信托合伙问题其实质上是中国大陆法系和英美法系中间，一元物权和多元物权理念产生出来的矛盾，像有些国家，它是不允许采用信托。因为信托，刚才朱光磊老师说过了，你无法确定它是谁是纳税义务人，是委托人？受托人？还是受益人是纳税义务人。像台湾、日本、英美比较成熟，自益信托是委托人纳税，他益信托就是受益人纳税，如果是未分配的累计利润是受托人来交。这几种方式，盘根错节，非常复杂。 中国信托税法，总局所得税司很早成立信托所得税法研究小组，09年到现在，一直没有出来，确实非常的复杂。今天讲课内容，我们已经过朱光磊老师的同意对外发送。我们会把这个讲课内容整理好之后，一两天内发到我们圃田春晓的公众号给大家看。第二，如果可能是速记记的话，因为不搞税务专业，很深的东西可能会有错的，我们经过修改之后，也可能还会有错的，发之前要经过光磊老师的审核。我们会把录音发到圃田春晓线下活动群里边，小牛在吧？一会儿把线下活动二维码给大家扫一下，把录音先发过去，大家加一下线下二维码假如，便于以后在本地搞税收研讨活动。这当然是自愿的，我们的宗旨一直是，大家想来就来想走就走，既然是公益嘛。要公开透明，不让人说闲话，这是第二个。 其实，今天讲的税收筹划东西，刚开始我已经讲过，基本上是国际税收避税技术在国内的应用，但是现在因为国际税收它有两个问题，一个是大陆法系和英美法系的冲突会导致一些交易定性非常有难度，这是第一个。 第二，我们的法律税收规定，它永远是滞后于经济发展所产生的税收问题的。所以这方面，其实已经成为全球避税策划非常顶端的一些内容。刚才朱光磊老师说得很清楚，有些你一定要坚持交易的真实性，税务规划我们都有底线，包括我们圃田春晓我们建群的宗旨，就是在合法范围内探讨税收政策，底线就是不许违法。如果违法的话，我们也都很坚定，我们不和你谈这个东西。 第三，像我们这些人都属于税务行业的业务非常好的高手，以及企业财务总监这类的，这些弄虚作假带来的税收风险，甚至给个人带来刑事风险，营改增之后已经明显把这个刑事风险摆到我们税务机关、中介以及财务总监的面前。税收筹划，不仅是在我们中国，我们全球都在这样搞，这是因为法律的模糊性，税收政策滞后性肯定是会有没有明文规定的东西，有些交易实质确实难以确定，税法也无法确定，导致无法按照相应的税目、税率课税，所以全球税收筹划都集中在这方面，交易方式创新，突破税法规范，无法可参。所以我刚才说的，如果我们这些人还搞一些非法的东西、违法的东西，那根本就显示不出来我们的水平，这也和我们的宗旨格格不入，我们追求先进性合法性，但是违法的事我们不愿意看到的，也是与我们圃田春晓定位格格不入，与我们无关。 第四，有一个情况给各位介绍一下，圃田春晓是一些有共同愿意做税收志愿、公益情怀人集中在一起，这一切东西都是我们个人行为，和所有人员供职的单位无关。所以我们所有发言，都是自己的行为，与所在单位没有任何的联系。包括写文章，包括做公益，这既是我的想法，也是所有志愿者的想法。给大家讲清楚，用不用真名字，其实真名笔名，不是最重要的，重要的是做事，这个给大家解释一下，因为这样做，还是为了使我们圃田春晓健康的往前走，我们还是要保证它的风险降到最低程度，来保证它的安全度达到最高，我和大家的想法一样，希望圃田春晓越走越远，越办越好。 第五，我们下一次基本定在9月11号或者13号，有的朋友认为是上班时间比较好，有的认为周六周天比较好，我们会继续征求大家意见，因为上班时间我们不能出来，我个人倾向于还是定在周六周天，利用休息时间做公益。下一次是王骏来给我们讲，鉴于财税浪子的影响力很大，可能到的人非常多，所以我们可能需要一个大的场地。因为我们都做公益，我们自己不沾一分钱，我们也没有钱，希望大家如果有兴趣的话，可以提供场地，免费提供，我想大家做公益，会和我们一样，都会很开心。 我就讲到这里，最后再次感谢朱光磊老师千里迢迢、星夜兼程免费来给我们大家授课，下面可以和朱光磊老师合影。我们12点吃饭，他下午3点钟要去火车站。今天的活动到此结束。 |
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