|
为解答大家心中疑问，维护业主的合法权益。在总结梳理近期业主反映问题的基础上，根据《房产测量规范》《日照市房屋面积测算实施细则》有关规范标准，市房管部门梳理了有关房屋测绘知识。希望可以为大家提供帮助。 1.房屋调查以幢为单位。 2.房屋层数和层次调查 室内陆坪±0.00以上，层高在2.2米以上的计入自然层； 采光窗高于室外地坪的半地下室计入自然层； 室内陆坪±0.00以下，层高在2.2米以上的计入地下层； 房屋总层数=地上层数+地下层数 ； 层次是单元房屋在楼幢中第几层，地下层以负号表示（结合规划审批文件认定）。 3.建筑结构 以房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别。分为：钢结构；钢、钢筋混凝土结构；钢筋混凝土结构；混合结构；砖木结构；其他结构等6种。 实际要结合现场调查以及设计图纸共同确认房屋的建筑结构。 4.房屋用途 一幢房屋不同部分用途不同时，应分别表述其位置、面积、用途结合相应土地用途及相关规划设计用途。 5.房屋建成时间 房屋预测绘建成年份按照建筑工程施工许可证“合同竣工日期”，房屋实测绘建成年份按照建设工程“竣工验收备案日期”。 6.墙体归属调查 墙体归属以权属单元为单位调查。 分为自有墙、共有墙和借墙三种。 墙体归属由毗邻各权利人共同确定并签字确认。 7.房屋座落位置 房屋座落位置按照规划部门批准的建设工程规划许可证“建设位置”，无规划许可证的按照土地使用证“座落”。 房屋建筑面积按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积计算，还包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等辅助设施的面积，房屋建筑面积计算应具备以下条件： 1.应具有上盖； 2.应有围护物； 3.层高在2.20m以上； 4.结构牢固、属于永久性的建筑物； 5.可作为人们生产或生活的场所。 （一）计算全部建筑面积的范围 1.永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 2.房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20m以上部位计算建筑面积。 3.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20m以上的，按其水平投影面积计算。 4.楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 5.房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 6.挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 7.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 8.与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 9.房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 10.地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。 11.有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 12.玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 13.属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 14.依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在2．20m以上部位的外围水平面积计算。 15.有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 （二）计算一半建筑面积的范围 1.与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 2.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。 3.未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 4.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 5.有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。 （三）不计算建筑面积的范围 1.层高小于2．20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20m的地下室和半地下室。 2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 3.房屋之间无上盖的架空通廊。 4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 5.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 7.利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 8.活动房屋、临时房屋、简易房屋。 9.独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 10.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 (一)套内房屋使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下计算： 1.套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等空间面积的总和； 2.套内楼梯按自然层的面积总和记入使用面积； 3.不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积； 4.内墙装饰厚度计入使用面积。 (二)套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 (三)套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 做好房产测绘相关常识的普及宣传，不仅使普通市民清楚了解房屋测绘相关知识，更能使广大市民对相关部门进行监督。特别是通过宣传普及，广大市民在购买商品房时能清楚明白房屋面积是如何计算出来的，对减少购房买卖纠纷，促进房产测绘工作的公开化、透明化也具有重要意义。接下来是几个关于房产测绘的案例解析。 市民张先生 “我听说房屋面积误差可以达到3%，那测量尺度太大了吧？”市民张先生提出疑惑。“其实我也不太信，一直想找这方面的专家问问，到底是咋回事？” 案例一分析： 房产测量涉及的精度分两类：一类是界址点、界址点间距（线）及平面控制测量的精度；二类是房产面积精度。 界址点一级精度mj为±0.02m，界址点间距误差△D=±(mj+0.02mjD)。房产平面控制测量末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025m。 第一类精度主要应用于绘制房产分丘平面图、房产分幅平面图。 老百姓最关心的房产面积误差属于第二类。《房产测量规范》（GB-T 17986-2000）规定： 采用一级精度等级，例如房产面积为100 m2，则中误差是0.13 m2。这类误差也只产生在无规划图纸的自建房测量中。有规划审批图纸的楼房预售依据图测，实测依据规划审批图纸对实际施工尺寸进行复核。楼房面积前期有规划许可的约束，后期有竣工验收备案的确认，再经过测绘单位的实测，面积管理部门的审查，误差其实不存在。 人们口中的“误差3%”源自《商品房买卖合同》，那不是测量误差，而是房屋买卖合同约定的面积与房屋产权登记面积的差异（简单理解就是买房与交房的面积差异）。在房地产市场中，面积差异通常被称为“房屋缩水”，表现形式有“缩水”、“涨水”。目前房屋销售以预售方式为主，预售面积是由图纸上测出来的，如果在建设过程中出现规划变更，预售面积就会与实际面积存在差异。 按照现行商品房买卖合同的约定，买卖双方针对面积确认及差异处理既可以自行约定，又可以按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 房屋的测量误差（面积误差）和面积差异是两个不同的概念。购房者如对面积数据有疑问，可以要求测绘单位进行答复，答复后仍有异议可再向市房地产主管部门申请复查。维护自身权益是每一位购房者的权利，切实维护购房者权益更是面积管理部门义不容辞的职责。 市民王女士 “我刚买了套房子，想知道面积，听说有《房产测绘技术报告》。开发商说提供不了，在我的一再坚持下，最后只允许看一眼。我觉得我已经购买了产权，是房屋的合法所有人，这个报告有权要求自己持有一份。如果对报告结果有争议，该如何重新测量和复议？” 案例二分析： 房屋面积管理部门、开发建设单位及测绘单位均有《房产测绘技术报告》，如业主需要查看，三方都可以提供。新建房屋都要求开发建设单位在售楼处进行张贴公告。为方便业主查询，目前新办理的预售或实测测绘成果数据都在日照市房地产管理局政务网公示。如果业主对面积有异议，根据《房产测绘管理办法》第十七条规定：“当事人对房产测绘成果有争议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。” 陈先生新购一套二手楼房，但无论怎样量测都与办理的产权证上的面积有较大差距。“房屋面积到底是怎样测算的？”陈先生产生了疑惑。 案例三分析： 产权证记载的建筑面积为套内建筑面积加分摊面积。房产测绘中，套内建筑面积界线要量取到分户权界线的墙体中线，再加上阳台的建筑面积。分摊面积是整幢楼共用建筑面积按功能区的使用范围通过分摊计算得来。而业主量测的只是净尺寸数据（未含内墙体尺寸及分户权界墙体一半尺寸），再相乘相加得出的面积数，此面积即不是套内面积，也不是建筑面积，只是接近使用面积（墙面装饰材料及抹灰厚度计入使用面积）。房产测绘是一项专业性较强的技术工作，测绘人员施测时以一幢楼为单位，依据设计图纸进行实地测绘校核，对共用建筑部位使用范围进行详细调查，严格按照《房产测量规范》及《日照市房屋面积测算实施细则》相关规定进行面积分摊计算后，再经内业两级检查一级验收合格后最终确认建筑面积。所以，业主很难自行量测房屋建筑面积，特别是无法计算需要分摊的共用建筑面积。根据《房产测绘管理办法》第十七条规定：“当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。” 某地下车库（非人防区域）内的车位，其权属范围仅是一个长方形，通过简单量测计算出的面积也不过十几平米，为何产权证上所显示的车位建筑面积是几十平米呢？ 案例四分析： 车位的建筑面积由车位的套内建筑面积加上分摊面积组成，车位的套内建筑面积即为地面上权属界线所围成的面积，车位的分摊面积是指在整个地下车库中所分摊的共用建筑面积。 地下车库内车位的共用建筑部位主要涉及车行通道、坡道、车库出地面楼梯间、设备间等。车行通道和坡道是车位分摊的主要共用建筑部位，分摊后的面积占车位建筑面积的50%甚至更多。 另外，车库的出地面楼梯间，也是车位需要参与分摊的共用建筑部位；地下车库内为了满足照明所设置的配电间以及为满足通风所设置的风机房、风井等均为车位所要分摊的共用建筑部位。 |
|
|
