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导语： 预算不够，奈何就是喜欢洋房！ 本文关键词： 官房都铎城邦、俊发生态半岛园语郡 之前俊发生态半岛传出消息，即将推出一小片组团园语郡，居然有三栋房源是小户型，86-88㎡洋房。 xx生态半岛啊，这不是建豪宅和大户型洋房的吗？怎么突然冒出来小户型？ 普通人买别墅买不起，买普通洋房小户型，也能享受一下这么好的环境呀！ 这一片区小户型确实不多，整个片区确实定位偏改善，受保护滇池和安全因素，直接限制了容积率，导致只能盖洋房/别墅/小高层。 尤其是西山区滇池度假区这一片，完全没有高层建筑。 当然，这里离市区有一定距离，配套自然比不上市中心，也确实不太适合刚需。 此外，我们今天说的这两个项目都不靠近地铁，置业顾问也很耿直“将近隔了3公里，建议我们的业主开车。” （未来地铁2号线的终点站宝丰站，距离俊发生态半岛项目目前售楼部的位置，也有2.8公里） （项目位置，未来最近的地铁站宝丰站，在宝丰湿地公园西侧） 官房都铎城邦 这个项目在我们公众号文章中出现的频率很低，但不代表它项目不好。 因为这个项目从2013年开始亮相以来，一开始就“不愁卖”，甚至“买不到”。 去年7月，官房都铎城邦7号院开始认筹，当时认筹卡的门槛非常高（10万元/张），随后开盘，当时的价格是1.45w左右，选房的门槛是30万。 而开发商的一贯风格，也不会去主动打广告——老业主介绍、合作单位介绍、上一批房源没选上的客户，几乎就是所有客户来源。与世博兴云类似（世博生态城开发商），算是昆明两大佛系开发商。 （属于昆明本土的老开发商，虽比不上全国一流品牌开发商，但在昆明本地，也有较好的口碑，尤其是建筑工程质量） 小区位置有些尴尬，在俊发湾流海、俊福花城和新亚洲体育城之间（确切的说9号院北侧是滇池星辰小区），近不靠滇池，后不靠地铁。 小区英伦建筑风格自成一派，这样的风格，非常“耐旧”（不要求学校的话，买二手也不错）。 （小伙伴们路过的话，还是非常显眼的建筑风格） 小区除了配套正常的社区商业之外，还有南市区非常少见的从幼儿园到高中的全龄段教育配套：云南师范大学附属官渡幼儿园、小学、中学。（注：公助民办学校，小区内一手业主子女可以免费就读，非小区业主需要交费） 根据云南师范大学基础教育集团官网文章《附属官渡中小学召开学校期末总结表彰大会》，文章提到学校“在今年的统测中，官渡中学再接再厉，化学成绩独占鳌头，名列全区第一，物理成绩全区第二，小三科百分百过关，主课成绩均名列官渡区各校前列，总体成绩较去年又有大幅度提升。” （图来自学校官网，学校2019年1月举行的2018-2019学年上学期结业典礼现场） 因为第一届初中生还没有毕业，所以具体学校水平还需要等到今年7月才能看出。 接下来我们来看产品： 目前主推9号院，预计3-4月开盘。 同样的，这一个院，包括别墅+洋房+小高层住宅，普通住宅总高10-16层，全部是1梯2户/2梯2户板楼。当然，总高16层已经算不得是洋房了（只能说是小高层）。 （小区小高层/洋房总共8栋，而最东北角的两栋蝶式高层不在本次推售范围内，此前6-7号院的风格，每个院都有1-2栋小户型，看这次的楼栋应该是蝶式。其他矮楼层是别墅） 9号院占地约92亩，容积率1.5（是不是挺不错），目前已经封顶，2020年上半年交付。 户型面积93-165㎡，毛坯交付，一楼户型均带有花园（不带地下室，花园面积40-50平米），目前释放出九号院单价预估1.6-1.7w。 来看今天文章的主题90㎡级别三房户型！ （注意：该户型建筑面积是93-96㎡不等，本文中全部按93㎡计算） 在同类户型中，很少有做到3.8米面宽的客厅，并且南北通透，南北双阳台， 明厨明卫，仅凭这几点，这个户型就非常不错了。 因为小陈之前已经去7号院工地实地看过同款户型了，主卧够用（但窗子有点小），客厅采光没有问题，但两个次卧还是较小。 另外缺点如下： 1、入门对卫生间，且入门处完全没有过渡，直接到客厅，实际使用上需要摆放鞋柜/玄关/屏风来进行空间分割。 2、中间这个卧室，由于只有2.7米宽，扣除墙体宽度，床将会三面靠墙。 这里也可以跟大家分享，类似带花园的房源在上一批房源7号院也有，但是开盘肯定是买不到的。现在有类似房源转让，93㎡户型总价140w+30w，总价170w。（首付虽高，但还不错。卖家一毛钱不会让，我已经尽力了） 俊发生态半岛 项目位于环湖东路和云秀路交汇处以东，项目较大，今天我们要说的是它的园语郡。（暂时不算滇池俊府or海东俊园的一部分，算一个新的组团） 园语郡所在位置，图上标注红框中的a15地块。 实际上，在整个俊发生态半岛中，这个地段也算是有点犄角旮旯。毕竟处于整个项目最西北侧，距离我们常说的豪宅区（海东俊园、滇池one等）还是有一定距离，东侧的a16地块，是河畔俊园。（从园语郡沿古滇路往滇池方向，到环湖东路，整个距离2公里） 背后靠着是南绕城高速，旁边的道路（古渡口路，这是星耀路从广福路到环湖东路之间的新名字）还是这个高速的下口，这也是整个园语郡最大的缺点。 不过，整个俊发生态半岛配套较多，包括现在的西亮塘湿地公园（图上显示为园语郡和企业会所位置中间的那片绿地区域）已经建成，从园语郡出门往南走，就可以到这个湿地公园。 也正是因为小区太大，配套还真的需要一定时间去等待，今年的商业部分开始动工（瑞士风情园这一区域的商业部分，图上显示的是企业会所的位置）。 学校部分，目前俊发生态半岛有海贝中英文学校（民办私立，幼儿园到初中），另有公立学校关上实验学校湾流海校区（目前只有小学部）。 （湾流海校区去年12月的全国交通安全日主题活动） 接下来我们来看项目产品： 这一地块总占地约46亩，地块内部容积率1.47。总共有9栋住宅，总高11层，1梯2户板楼。 （红色箭头指向有小户型的楼栋） 目前只释放出两个户型，均是小户型86-88㎡三房，并且是最北侧（靠近绕城高速）的三栋，这样算下来这样的小户型总套数也不多。（带装修交付） 88㎡三房两卫户型
项目特点如下： 1、赠送面积较大，空间相对宽敞，明厨明卫并且做了双卫，在同类户型中，这样的得房率非常不错。 2、餐厅空间较为拥挤，从图上看，餐厅甚至没有厨房大。 3、在实际使用中，客厅外面连接的阳台使用问题，目前暂时不清楚是否打通连在客厅一起用。（最好不要打通，个人认为客厅单独阳台更好用） （注意，项目由于是带装修交付，目前没有样板房，置业顾问暂时还无法确定交付后厨房、客厅、阳台设计，还没正式开盘） 对比滇池俊府现在主推的5层洋房（叠墅产品威廉郡，位置也更好），11层洋房产品在价格上肯定更低，目前类似的80多平的户型，总价最低到150多万，正常一点楼层应该是要160-180万（预估价，目前还没开盘，可能3-4月推出）。 |
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