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经过多年发展，蓝光发展不再偏居于一隅，而称得上是真正意义上的全国性房企。近几年，蓝光发展规模增长更是有目共睹，2018年，蓝光在保持规模增长，成功进入“准千亿”房企的同时，也在积极推进嘉宝股份和迪康药业H股挂牌工作。业绩会上，蓝光发展正式提出公司战略4.0，另外尤为重视嘉宝股份和迪康药业的规模发展。 同时，值得一提的是，蓝光已经找准了自身的核心，坚持最大化利用经营杠杆（这与亿翰智库2019年核心观点— “回归核心”不谋而合），使得蓝光拥有从容应对市场环境变化，顺畅穿越市场周期的能力。 一、千亿规模近在咫尺，创收能力持续提升 2018年，蓝光实现销售金额855.4亿元，同比增长47%，距离千亿一步之遥。全国化布局收效显著，成都区域、华东区域销售规模均突破了200亿元。与此同时，蓝光创收能力也在逐步增强，结转营业收入不断提升，2018年营业收入同比增速达25.5%。 二、持续放大经营杠杆，构筑穿越周期的核心优势 蓝光发展全国化布局战略不断深入，拿地方式趋向多元化，2018年新增土地中，20%来源于招拍挂，80%来源于股权收购合作。其中，通过股权收购拿地衍生出代工代建项目，为企业培育新的利润增长极。 在拿地大幅增加的同时，蓝光发展财务结构保持稳健，通过经营杠杆的持续放大，蓝光发展获得了一定的先发优势，能够在恶劣的环境下拥有抵抗风险的能力，正如管理层所说，“在财务杠杆的使用上，我们认为确保公司在环境恶劣时候的安全性是我们要考虑的，在市场过热的时候我们不会过度使用财务杠杆，反而是优化我们的融资结构，降低我们的财务成本。” 三、展望2019，推出公司战略4.0 2019年，蓝光发展重点围绕投资、产品、营销、财务、人力、组织、核心能力的提升，坚定推进七大策略落地。同时，聚焦住宅产业服务，构建产业协同价值，包括嘉宝股份、蓝裔科技、蓝光材设、蓝光生态等同心多元化产业的发展。 ◆ ◆ ◆ ◆ ◆
2019年3月21日，蓝光发展2018年业绩发布会在上海顺利举行。 业绩发布会全文如下：
管理层： 一、2018年度业绩回顾 前两天我们公布了2018年的年报，我们给市场交了一份答卷，这也是我们蓝光2015年借壳上市三年后到2018年一份沉甸甸的答卷，是我们蓝光人扎实的脚步。 首先2018年业绩可以看到用几个关键词：第一，提能力，厚利润。 公司在2018年有几项指标大幅增长，营业收入同比2017年增长了25.53%，净利润增幅更大，2018年同比84.8%的增长，2019、2020年净利润，公司也在股权激励的承诺业绩兑现的目标当中体现。公司的净资产收益率较2017年大幅提升了6.83个百分点，净利率比2017年提升了3.01个百分点，达到了8.1%。 综合下来2015—2018年公司净利润年复合增长率达到了40%。另，公司积极响应资本市场回馈股东，2018年实施了积极稳定的现金分红政策，每10股派发现金红利2.6元，现金分红金额7.76亿元，占归母净利润比例35%。 第二个关键词，扩规模，稳增长。 2018年地产主业持续发力，销售年复合增长率超过60%，东部区域后发增长迅猛，合同销售金额855.39亿元，同比2017年大幅增加了47%，销售面积也比17年增幅达到32%，另外我们的销售均价，2018年达到了10670元，比17年9545元提高12%。 从业绩看，成都区域实现了287.47亿元，华东区域209.2元，两个区域超过了200亿，华东区域同比增幅107.13%，实现了翻番。从占比看，公司销售结构更趋均衡，东部区域后发增长迅猛，其中华东占比24%。 2018年新增土储同比增长155%，新增货值1800亿，坚定推动 “东进南下”的战略，基本实现全国化布局。拿地模式多元化、产投模式稳步落地、代工代建快速形成规模。2018年新增土储中20%是常规招拍挂，80%是股权收购、合作方式等；2019年天津津南产业项目落地，截至目前代工代建项目近400万方。 第三个关键词，稳杠杆、优资源。 2018年公司手持现金达252亿到历史新高，销售回款率81.4%，扣预后资产负债率控制在70%以内，净负债率102.7%，预收款余额510亿。融资多元化，结构优化，截至目前，公司建立了13家总行级银行战略合作，2018年新增农业银行、招商银行、民生银行；报告期内实现了境外融资突破，成功发行第一笔美元债，直接融资规模进一步提升。2018年公司平均融资成本7.54%。 优质资源这块，除了蓝光发展地产以外的主业，还推动了子公司嘉宝股份和迪康分拆H股上市，借助资本引擎加速产业发展。本月初，嘉宝股份发行境外上市外资股获得中国证监会核准。截止2018年末嘉宝进驻的城市有69个，在管项目425个，在管面积6063万平米，同比增长37.83%。市场化业务开发能力逐渐增强，2018年在管面积中外拓面积超过56%，2018年物业管理收入中蓝光占55%，第三方占45%。和行业相比，嘉宝在管面积、收入、利润的复合增长率均领先行业平均水平。嘉宝2018年的收入和净利润，都实现了40%以上的增长。强盈利能力得益于通过标准化运营体系实现了效率、流程及服务标准，提升服务水平；运用数字化及自动化构建全国远程数据及视频监控指挥中心，如管理价值仓、ECM系统、单兵智能巡检系统等，提升服务效能。 迪康药业通过营销终端模式的打造和全国化布局，规模、利润实现持续稳步增长。2018年迪康药业实现营业收入10.14亿元，净利润9087万元。 第四部分，持续竞争力优势凸显。 首先产品方面，公司推进五大系产品持续迭代升级，产品竞争力大幅提升。2018年芙蓉系已进驻5个城市，雍锦系进入30个城市，“芙蓉系”荣获2018年中国房企品牌价值产品品牌十强TOP3。 公司秉持“客户满意是我们的第一目标”的企业理念，聚焦客户价值，持续提升服务品质。2018年盖洛普客户满意度调查实现销售服务满意度92分（地产行业标杆），物业服务满意度89分（地产行业优秀水平）。 蓝光一直坚持“好产品”战略，以“品质优、效率优、成本优”为目标，搭建“优筑”建造体系强品质。公司致力于信息化、互联网化、智能化的创新应用，推进建设智能人居平台、智慧客服平台、智慧投资平台等助力业务转型升级，推进建设管理驾驶舱2.0、数字化风控体系、财务共享中心等为公司管理提质增效、保驾护航。 一直提出来激励机制是蓝光凝聚人才、共享价值、共享未来的法宝，从公司激励体系结构来看，管理层级越高，股权激励的比例占比越高，基本薪酬为辅。2018年共享机制实现跟投项目40个，总投资超过4亿，公司董监高投入金额9414万元。2018年公司向核心高管授予了1.8亿股股票期权，占公司总股本6%。另外，基于对公司未来发展前景的信心和对公司价值的认同，2018年公司董监高分两次累计二级市场增持公司股票6412万元。 公司综合实力持续增强，品牌影响力进一步提升，就在本周公司荣膺2019年中国房地产百强综合实力第21位。 作为蓝光进化论，我们提出从有质量的增长到高质量的增长，坚定推进“中而强，坚持规模与利润并重，实现高质量增长”的公司战略。前面说的三方面关键词，“提能力、厚利润”，“扩规模、稳增长”，“稳杠杆、优资源”，平衡中实现突破，在企业发展的不同阶段，在某一点上形成重点突破，最终实现高质量发展，稳健的业绩增长和持续的竞争能力凸显。按照蓝光发展董事长杨铿的原话，扎扎实实的实业精神，实实在在的经营业绩，蓝光是一家有后劲、可持续的企业。 这是对公司2018年经营业绩的回顾。 二、2019年展望 2019年，公司制定了战略4.0。2019年公司经营思路是重点围绕投资、产品、营销、财务、人力及组织五大战略级核心能力的提升，坚定推进七大策略落地。 第一，保持30%左右的规模增长。 第二，打造一流的投资体系，全方式拿地，投资坚持高周转，合理保证土地供应的安全边际，强化新一线、二线及强三线的城市投资占比。 第三，持续推进产品系的标准化和迭代升级。 第四，持续加强营销铁军建设，强抓回款为核心的高周转。 第五，强化资本战略，提升以全面预算为核心的财务引领能力。 第六，丰富融资渠道，争取优质金融资源。 第七，强化精英治理，强总部、强区域，打造全国化的公司格局。 产业集团的重点发展方向，是聚焦住宅主业，创造产业的协同价值，强化市场化竞争力，以新经济思维和逻辑为指引，解放思想敢于创新。借助资本力量加速产业发展，形成A+H航母战斗群。 2019年公司经营目标，全年力争实现营业收入350亿元，归属上市公司股东扣除非经常性损益的净利润33亿元；2019年公司地产业务强化新一线、二线及强三线的战略布局，全年计划土地投资总额500亿，公司自有房地产项目计划开工面积1800万平方米，竣工面积400万平方米。 综述下来，公司经营业绩主要体现在以下4个方面： 第一，主业销售规模持续稳步提升，2019年销售保持30%增速，业绩释放进入快轨，2019年和2020年每年净利润增幅要超过50%。ROE持续改善， 2020年力争提升至20%。 第二，蓝光是一家高周转房企中坚持稳健原则的企业，坚持长期稳定的财务政策。在市场波动时，公司更加安全，财务稳健，随着国家政策边际的改善，流动性的宽松，公司具备更高的弹性空间和融资成本改善的空间，保证充足的现金满足我们未来发展的需要。 第三，房地产行业的整体增速放缓，公司在保持稳健发展的同时，伴随着业绩释放进入快轨，会向股东实施积极稳定的现金分红政策。 第四，除了地产主业基本面持续向好之外，我们有两家子公司嘉宝和迪康分拆H股上市，都是具有阶段性的重大事件突破。 为股东创造高回报、为客户打造好产品、为员工提供好平台，用奋斗者的激情拥抱2019，谢谢大家。
问答环节Q&A 1、蓝光发展在2018年销售、收入、利润表现是比较强劲的，刚刚也提到了整个2019年的增长计划，管理层是否有更长期的公司发展计划，比如说三年或者五年?第二个问题，整个2019年公司在拿地策略上怎么样，融资上会怎么配合拿地上的战略？ 答：公司2019年制定了蓝光发展战略4.0，对于我们未来三年发展战略做了非常清晰的规划，公司发展定位上是中而强，坚持规模和利润并重，实现高质量增长。这个阶段我们不一味地追求规模，而是要规模兼顾利润。公司将保持稳健的行业地位，进一步提升盈利能力。明年我们力争实现净利率能超过10%；ROE今年实现了大幅提升，2019年ROE预计会超过20%；资产回报率方面更加强化。 对第二个问题，即2019年的拿地策略，首先要看一下我们对2019年是什么判断。基于蓝光对市场的研究，我们认为2019年整体来说是平稳的，经过2017年下半年和2018年整个一年的调控，我们认为房地产市场的长效机制已经建立。这个情况下，虽然3月份开始市场有一定回暖，但是大起大落不可能出现了，政府综合政策能力已经建立，并且能力越来越强。2019年我们认为，会在小幅震荡当中平稳推进。 聚焦到投资任务上， 2019年蓝光整个投资预算大概在400—500亿之间，新增货值大概在2000—2400亿之间。 关于布局上的安排，我们会结合市场的轮动，在2019年主要聚焦在新一线、二线和强三线布局，适度地减少在弱三线和四线的布局，有效调整我们的资源结构。 在拿地具体纪律上，今年年初结合蓝光发展战略4.0的要求，承接投资战略，我们提出了五高的匹配原则：高杠杆、高收益、高IRR、高周转、高度的风险控制。这五高的前提，是我们要坚持高度的权益。结合这五高，公司也制定了相应的刚性匹配原则，每一个项目上进行落地，这是非常严格的，也成为了投委会上进行决策的基本要件。 在投资方式上，我们已经建立起比较优良的综合投资能力。蓝光的投资能力没有任何独门秘籍，我们强调的是组合拳、综合能力，包括收并购、招拍挂、合作产业等。整体来说，我们的投资方法是非常丰富的，并且我们的机制是非常灵活的。 我们会非常强调坚守底线思维，这是过去一年半到两年比较激烈震荡的市场环境中，我们保持了比较平稳和安全的最重要因素。当然保持底线思维并不代表我们会在产品力、营销能力方面有所懈怠，我们要做到统一的综合竞争力的同步提升。在新增的投资项目上，综合10%的净利润率是必须要确保的，这是底线。当然不排除会在部分项目里做一些平衡，或者在区域内部做项目平衡，这在项目上是一事一议的。 至于融资安排，在项目层面，目前蓝光投资的每一个项目，都要求做到投融一体化，要求在上投委会的同时必须带融资方案。在公司层面，在稳定的财务政策原则下，我们财务杠杆会相对稳定，进一步提升经营杠杆。 2、2019年新增投资上的规划及整体资源情况如何？ 答：进入到2019年，蓝光全国化的布局态势越来越健康，我们基本上扭转了全国化布局初期大本营这边占比比较重的局面。虽然大本营总量绝对数在提升，但是在全国化布局的占比进一步下降，我们认为这是比较良性的发展态势。在拿地模式上，仍以收并购、合作拿地等为主，产投模式、招拍挂等为辅。 从区域占比来说，西南区域（成都区域、滇渝区域）、华东区域、华中区域的新增投资占比超过20%以上，其他区域大概10%-15%。城市量级来说，截止到2018年末，我们在新一线、二线以及三四线的土储占比，基本上是45%：55%，2019年力争整个土储占比结构调整为60%：40%。 3、我们公司五大产品系的产品力还是很强的，定位是改善、再改和好改，我看到我们净利润率今年有提升，达到8%，19年大概10%。再改和好改都是面对高端人士的，一般人理解它的净利润率会比较高。我们现在19年净利率目标10%，和我们产品的定位匹配如何？到2020、2021年，和高端产品利润率的匹配度又有什么样的考虑？第二个问题，3D生物打印的问题，年报披露正在补充一些药学方面的资料，目前进展怎么样？什么时候向FDA提交这些资料？谢谢。 答：我们公司建立了产品研究院，持续提升产品专业能力和创新能力。第一，拿地阶段要坚持底线原则；第二，确保项目的精准定位；第三，通过产品标准化、优筑建造体系、集采等全面提升产品品质、控制成本，保证合理的产品利润空间。 关于净利率上的关系，蓝光基本上是以高周转为主，不会通过土地长时间持有来获得土地红利，行业目前各种段位产品平均综合下来，8—10%的净利润水平应该说也是行业的正常水平。在这个基础上，从今年的8%提高到2019年争取达到的10%，也是在合理水平。未来会通过轻资产运营，代工代建等增厚公司收入、利润。 3D生物打印按照FDA的审核要求正在补充毒理、药学方面的研究资料，有序推进。 4、第一，请教一下，去年土地获取80%是并购，这种在主流企业里面是比较少见的，我们的优势在哪里？在调结构的过程当中还能保持这个优势吗？还能做这么多并购吗？进入新区域的时候是不是招拍挂风险小一些？第二，能不能再讲一下嘉宝股份上市的节奏、未来扩张规模的方式或者目标。比如，2018年年底是6000多万平方米的管理规模，到今年年底会到多少平米的规模？第三，请问一下，今年评级上能不能成为3A级企业？ 答：关于收并购，2018年我们土储80%的项目通过收并购来的，这是最近3—5年蓝光打造出来的非常强劲的能力。 首先我们在全国建立了强大的投资团队，获取最强劲的资源信息。第二，收并购团队除了投资人员，还包含律师、税务师、会计师以及针对税筹和法律控制的外部团队，综合性能力已经成型。这是我们在职能建设上非常强调的一点。从2017、2018年来看，做得还不错，2019年我们会坚持下去。 另外很重要的一点，针对收并购项目的激励，公司给予高激励，并且向一线和一线团队倾斜，极大激发了一线的主观能动性。 的确，有一种观点，说招拍挂来的更快，风险更小。其实这是相对的，因为招拍挂项目竞争很激烈，价格非常贵。针对招拍挂项目，公司会动态观察市场变化，把握投资机会，比例控制在5—10%之间。 至于第二个问题，目前嘉宝股份分拆H股上市，正在有序推进。2019年嘉宝在物管面积、利润规模上，将保持往年的增长率。 对第三个问题，随着公司的规模、盈利能力越来越好，保持财务稳健，我们当然也会尽最大的努力去实现更好的评级。 5、用什么方式可以让嘉宝实现盈利能力，比如毛利率、净利率、盈利总额等，相对同规模企业表现更好一些？ 答：一方面，持续提升嘉宝的标准化运营体系及信息化平台、AI平台等持续优化，提升嘉宝的管理效率。另一方面，加强嘉宝的增值服务。 6、嘉宝收入结构当中传统物业服务收入和增值服务占比大概是怎么样的？ 答：2018年嘉宝收入构成中，物业管理服务收入占比61.44%左右，咨询服务收入占比15.8%，社区增值业务占比22.75%。 7、有个比较宏观的问题，我们看到蓝光多元化的发展战略是很清晰的，地产为主业，下面还有生物医药、物业管理和制药，但市场上另外一个观点，觉得蓝光的定位不是特别清晰。请问一下公司的领导怎么看待这个问题？第二，未来蓝光发展战略当中，是要继续强化多元发展战略，还是考虑专注于地产主业务，其他产业做剥离，比如说迪康的H股上市以后，会不会考虑把这个产业做一些剥离？ 答：蓝光发展整体战略架构，是“人居蓝光+生命蓝光”双轮驱动的战略顶层设计。 人居蓝光这块提出的是，聚焦住宅地产，打造住宅地产的同心多元化产业生态链。比如说我们的物业，它是对地产的强支撑。我们的商业，有一部分商业以及以前蓝光存量商业的管理。包括我们的生态集团，围绕装修、景观这些方面打造。人居蓝光板块的核心，还是聚焦在地产方面，没有做其他方面的多元化。 生命蓝光这块，这些年迪康通过OTC渠道打造，整个规模和利润都有提升，这是以前收购迪康药业壳的时候留下来的主业，这些年持续稳定地发展和增长，今年我们也在推进分拆H股上市。蓝光英诺作为我们生命科技未来规划方面的投入，秉承科学家+企业家的经营理念，这个方面也取得了阶段性地成果，现在正在顺利推进。所以整体蓝光的战略是很清晰的，不是各项多元化发展的战略。 ———— / END / ———— |
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