东进战略下的“十字轴”布局——简州新城篇

前言

随着新一线城市、国家级中心城市的确立，成都未来五年将围绕“建设全面体现新发展理念的国家中心城市”总体目标大步迈进，而在这一宏伟目标之下，2017年成都市政府提出了“东进-南拓-西控-北改-中优”的整体城市规划，意在优化拓展城市空间，提升城市功能品质，促进城市可持续发展。

背景

“东进”作为全域发展格局中的国际门户、产业新城和城市持续发展新空间，未来将形成“十字轴”布局，东西发展轴线延续城市东西发展形成“天府文化传承轴” “国际创新驱动轴” 和“蓉欧开放驱动轴” ，南北向以龙泉山东侧形成“新城发展轴” ，其中简州、空港、淮州三大新城便是“十字轴”布局上的重要节点，未来将成为整个片区的重要纽带。

这一次中原研究院将分三大篇章对各个新城展开逐一分析，敬请关注。

第一篇章：简州新城

概述

成都市 40 公里圈层和东西向天府文化传承轴的交汇处，是“东进”五大组团的地理中心，未来将承担成渝城市圈的节点城市。

• 简州新城西连龙泉驿，东临简阳新城，北望淮州新城，南接空港新城，位居“东进”战略五大板块的地理中心；

• 2020年城市功能初具雏形，初步形成现代新城的城市风貌；

• 2030年基本实现成都市先进制造基地的建设目标，逐渐开始承担东进生活服务中心的职能，基本确立成渝城市圈的节点城市地位。

交通

现主要依靠三高速及两条快速路可达，未来将形成“三高六快”以及“四铁一轨一环”的立体交通路网

整体规划

近景规划20平方公里，总人口15万，未来整体建成规划100平方公里，总人口80万

• 新城幅员面积223平方公里，未来整体建设用地面积100平方公里；

• 2020年城市建设用地规模20 平方公里，总人口规划15万人 ；

• 2035年城市建设用地规模60 平方公里，总人口规划50万人。

功能组团划分

七大功能组团，承载居住、教育、产业、商务、研发等功能，其中龙泉湖组团、龙马湖组团和南部组团为项目的起步发展区。

起步区规划

• 起步区规划30平方公里

• 规划结构：五心、五轴、六片

  五心：中部龙马湖绿心、南部生活服务中心与主题娱乐中心、东部科创中心、西部教育中心

  五轴：中部东西向综合服务轴、东部阳安大道景观轴、南北向都市长庭轴、简州大道景观轴、南部产城融合服务轴

  六片：龙马湖公园片、吉利小镇发展片、生活服务片、科创功能片、产城融合片（2个）

起步区控规

起步区规划结构

新城建设工作即将拉开序幕，目前的新城发展现状是怎样？新城的规划落地情况怎样？起步区的呈现度如何？带着疑问，我们进行了实地走访，下面将是我们对简州新城的发展答疑及进入建议

Q1：规划的核心居住组团现状 

从现有的简州新城用地规划图来看，简州新城规划的核心居住组团为养马片区，目前该片区仍以老旧安置房或自建房为主，商业以街铺为主，尚未开始动工打造新城相应规划。

据简州新城管委会相关负责人介绍，核心居住组团完成拆迁及土地整理预计将在两三年后，不属于简州新城起步区打造范围；且资源最优的沿江居住用地开发更是可能留到简州新城最后开发阶段；近期片区内就算有居住用地入市，也多会要求配建人才公寓，且整体土地供应量不大。

简州新城产业功能规划图

养马镇及住宅区实景图

养马镇及其商业实景图

养马镇滨江区资源实景图

Q2：企业招商现状

目前已经确定签约的有吉利小镇项目及万科生态梦想城项目，其余涵盖新经济、基础设施、金融等领域 15 个重大项目也正在紧锣密鼓的进行：

1、2017年9月14日，简州新城管委会与吉利控股签署总投资50亿元的吉利大学整体搬迁和北京大学西部研究院、总投资100亿元的吉利铭泰小镇、总投资150亿元的高端汽车零部件产业园等项目合作协议；目前该项目正在进行征地拆迁工作。

吉利小镇：吉利控股打造，集汽车赛事、主题乐园、零部件生产制造、高等教育、人才培养等功能为一体的综合小镇。

吉利小镇落位规划图

2、17年10月12日，成都市人民政府与万科集团签署战略合作框架协议。此次签约，万科集团将在未来几年内斥资2000亿元打造简州新城万科生态梦想城。

万科生态梦想城：位于成简快速路南侧，以北为龙马湖，以南为大片工业用地，是简州新城的“生活岛”，工业和生活理想融合的梦想城，助力简州驶入城镇化快速发展快车道。

18年3月15日，万科中西部产城已与盛裕集团签署产业新城战略合作协议，宣布万科简州生态梦想城为双方首个合作项目，梦想城进入实质落地阶段。

 3、17年11 月 24 日，简州新城举行重大项目集中签约仪式，签约引进涵盖新经济、基础设施、金融等领域 15 个重大项目。金融机构 1000 亿元授信简州新城。

Q3：2018年政府工作重点 

简州新城管委会相关负责人称，今年将以新城基建建设、产业招商引资及工业用地开发为主。

附：简州新城现有配套及其他实景图 

管委会实景图

百度可直达，内有简州新城规划展馆，

可随时进入参观，无需预约

简州新城新经济产业园项目

产业园建面97527㎡，拟建厂房11栋，专家宿舍楼3栋，计划投资1.2亿元。项目于2018年3月开工，目前已建成部分厂房，该项目临简州新城管委会，预计2018年12月完工。

养马镇教育配套

养马镇客运站及卫生院

龙泉湖自然保护区

简州新城楼市现状 

从去年以来，简阳开始实施限价及摇号政策，新楼盘价格不得高于每平米7000元，目前已取证新房项目2个，分别是：

1、滨湖城：1月17日取得预售证，带装修，清水均价约6000元/㎡，精装均价约8000元/㎡；

2、佰盛龙湖盛璟2期： 1月19日取得预售证，清水，均价约5800元/㎡ 。

数据来源于成都房协项目预售公示

18年3月19日，成都公共资源交易中心挂出简阳三宗土地，两宗纯住宅用地，一宗商业用地，均位于简州新城范围，这也将是区域18年首次土拍，详细信息如下：

小结及进入性建议 

简州新城集“成渝发展走廊上的重要节点新城”、“成都国际化城市建设中的先进制造基地”及“东进五大组团的生活服务中心”三大角色为一体，未来发展前景良好，将来吸附的人才素质及购买力有保障，未来地产开发前景可期。

但近两年，刚起步的简州新城更偏爱带产业开发的开发商入驻，城建配套也以辅助产业开发为主；建议纯地产开发且重视溢价或现金流的开发商考虑暂缓进驻计划。