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引言 在上一次的推送中，我们向大家介绍了北湖区域的整体概况、区域规划以及发展现状，做为城北重点发展潜力板块，价值洼地逐渐被看好。而北湖区域的楼市发展，随着中铁建、保利的深耕，以及绿地、恒大、华宇&旭辉、首钢和中粮等品牌开发商的陆续进驻，也正在发生日新月异的变化。本期，我们即详细解答！ 土地市场 近年北湖板块土地市场表现整体供求相当，供应24宗地，总建面达414万方，成交12宗地，总建面达290万方。伴随中粮以9600元/㎡的楼面价拿下龙潭寺54亩地块，区域楼面价破新高。   点击查看大图 土地市场预供应：北湖熊猫旅游国际休闲区整体规划经营性用地情况来看，目前片区整体土地待开发体量较大。2017年区域拟上市地块除已成交的中粮地块外，预计将达11宗，主要位于北湖和龙潭寺片区，总计出让土地面积高达1602亩，以北湖片区土地供应为主。  点击查看大图 住宅市场 近12个月区域合计供应8824套，成交8774套，供销比为1.0；近一年来价格稳步上涨，升幅约21%； 近一年月均去化套数731套。截止目前，区域存量5127套，去化周期约7个月，整体住宅市场呈现良性态势。   点击查看大图 从面积段来看，近年区域以70-90㎡首置产品为市场主力供需。2016年以来，70-90㎡产品供销锐减，90-140㎡供销明显增加。区域整体呈现刚需向刚改改善方向转变的态势。  点击查看大图 从总价段来看，近年区域50-70万总价为区域走量主力区间，2016年开始60万以下产品成交骤然减少，2017年来80-150万产品成交上升，客户的购买能力增强。  点击查看大图 住宅市场竞争格局：目前区域纯高层项目除林语溪外其余均处于待推状态，片区后市多以高低配的大盘供销为主，产品品质逐步升级。其中，北湖及龙潭寺板块后续入市项目较集中，未来潜在压力将加大。   点击查看大图 住宅市场产品结构：区域物业组合覆盖类型全面，其中仍以高层产品及联排产品为区域主流，将伴随着严重的同质化产品竞争。  点击查看大图 区域高层产品相对集中，保持在90-130㎡；别墅产品以叠拼和联排为主，面积集中在130-170㎡。  点击查看大图 单价方面，区域高层北湖国际城和恒大锦城项目单价在1万以上外，其余集中在7800-8500元/㎡，总价维持在80-100万左右；别墅产品总价在200-260万较为集中。 点击查看大图 商办市场 商铺市场：区域近5年商铺年均供应7.5万方，年均成交1.9万方，整体处于供大于求状态。近年来伴随区域商业库存高企，商业溢价能力走低。 点击查看大图 商业现状：北湖区域多以中小型、中低端配套及老旧社区商业为主。整个北湖板块，商业聚集区域小，主要位于北湖公园周边零散分布中低端农家乐等休闲配套商业为主，周边新建项目以底商为主，只能满足居住基本需求，整个区域内大型商业综合体匮乏，商业成熟度低。 点击查看大图 办公市场：板块属于楼宇经济区域，总部经济城自身构建的写字楼集群体量达到130万方，向区域 、向城市提供了宽广的商务办公环境。区域内公寓项目短缺，走量慢，客户接受度较低。 点击查看大图 北湖、龙潭寺板块内目前仅上古天地项目，该项目在开盘劲销上亿后至2016年销售惨淡，2017年月均销售0.12万方，“独木难支”，未能撑起板块区域办公市场“大旗”。板块周边在售办公项目也较少，整体以SOHO为主。2017年来，蓝光金悦府以备案2.5万平米占据区域榜首。 点击查看大图 总结 土地市场 近年北湖土地市场表现冷淡，待开发土地体量较大，近期拟上市土地较为集中。区域环境及地块属性均好，伴随主城土地陆续减少及片区规划配套的推进，其稀缺地段、湖景价值将得到凸显，后市势必迎来众家角逐。 住宅市场 片区住宅在售项目较少，供不应求，整体呈良性发展。目前主要体现为刚需主导，逐步向改善转变。受区域规划及定位影响，后市将打破区域一盘独大的局面，主要呈现为品牌大盘、高低配物业的改善竞争。 商办市场 受区域发展环境影响，临近商圈尚未形成，大型商业缺乏，以中小型社区商业配套为主，业态档次低下；办公市场整体表现也较低迷。当前区域在售商办物业较少，客户接受度低，销售业绩惨淡。 |
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来自： 昵称57728473 > 《各版块市场分析》
