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近几年来，福田住宅新盘简直一只手都能数得过来。 在限价+租赁大潮之下，前不久备受关注的香蜜湖豪宅深业中城也宣布“转租不售”了。 僧多粥少，福田的新房基本都不愁卖。不过，楼校长有个好消息要告诉福田死忠粉，今年福田预计要卖8个住宅项目。而绝大部分人可能不会留意到，有个片区将承包了福田近半的推盘量。 据统计，在福田待入市的8个住宅项目中，安托山就占了4个。而早在去年安托山就已然崛起成福田的住宅供应主力，2017年福田仅有3个住宅拿到了预售，位于安托山的就有两个。 最近楼校长实探了一遍安托山，发现万科安托山项目又有动静了！除了万科瑧山府二期预计在今年上半年推出，与地铁无线接驳的万科香蜜府最快也会在下半年推出。而据万科内部人士透露，其实万科香蜜府与瑧山府是同一个项目。 再加上天健公馆和合正安托山，今年安托山片区至少有1000+套豪宅集中入市。其中天健公馆还将推出400套公租房，惊不惊喜？意不意外？ 今天楼校长就跟大家说说这个看似小透明，却逐渐无法被忽略的新兴豪宅片区。 1 房价普遍在10万+以上，叫安托山一声“豪宅区”恐怕没人敢不服。 由于前身是采石场和工业区，安托山片区二手房很少。近年来随着政府规划的推进，一个个豪宅拔地而起，把这片塘朗山脚下空白的地逐渐填满。从项目分布图来看，安托山东部片区是新盘的集聚地，没有一块住宅用地是落下的，并且都将在这两年陆续推出。 黄色为住宅用地（图片来源：家在深圳） 率先入市的是安峦公馆和万科瑧山府，均在去年上半年低调推出，并且毫不意外地卖光了。这也难怪销售们都挺直了腰杆表示，“这地儿的楼盘根本不愁卖。” 前者安峦公馆则被传仅在内部消化，有钱未必买得到，喝茶费都去到了百万以上。而瑧山府作为万科高端线“瑧”系列之一，面积都在200平以上，总价就要2000多万起步，可谓是片区内门槛最高的楼盘。 据悉，卖得好主要还是因为豪宅限价，备案价都在10万/平以下，就算加上装修费用均价也不到11万/平。然而周边的二手房如锦庐花园、雅福居都卖到了10-13万/平。 今年限价形势还未松动的情况下，预计将入市的瑧山府二期、万科香蜜府、天健公馆、合正安托山价格可能依然“可爱”。（脑补了一堆蠢蠢欲动的土豪） 其中值得关注的是，万科香蜜府是目前在建新盘中唯一一个与地铁无线接驳的项目，规划了地下商业，将弥补片区内商业配套的空白。而天健公馆则包含了400套公租房，目前申请条件还未出来，很可能又是人才公租房。 以下是楼校长实地探访的四大楼盘情况。 万科瑧山府（二期） 位置：福田区香蜜湖街道安托山六路与侨香四道交汇处西北侧 开盘时间：预计今年上半年。拿到预售证立马卖，原本打算一月份就卖，但按照目前形势最快可能也要到3-5月份。 预估价格：由于深圳政府限价，二期价格应该跟一期差不多，预计在11-12万/平之间（加上装修的价格）。一期均价9.9万/平，另外装修6900元/平一次性付清，整体均价在11万/平。 意向客户比较多，主要都是福田南山为主，也有北京上海的客户。 户型：230-240平4房。项目共7栋520套，之前已经卖了3栋（220套），这批会拿出两栋卖，也是两百来套。两户三梯，都是专梯入户，工人房则是联通另外一部货梯，私密性比较高。 230平4房户型 240平4房户型 每栋都只有一个户型，只剩下6栋面积是230平的。其中2栋最贵，景观最好，据说高层20楼以上可以看到海景。1栋性价比最高，单价应该最低。 交楼时间：目前项目外立面都已建好，一期预计2019年6月精装交楼，二期则会在2019年下半年交楼 教育配套：目前划到深圳高级中学初中部、竹园小学，等旁边的安托山小学建好后则会划到那里。 项目附近还有一个深圳国际交流学院（高中）正在建，私立高中排名第一。本部在皇岗，等新校区建好后本部就将迁到安托山。据说该校学生基本都是入读牛津、剑桥等全球名牌大学，对高端人群吸引力比较大。 万科香蜜府 目前片区内唯一一个与地铁无缝接驳的项目，规划了4层商业，直接与安托山地铁站C出口地下联通。楼校长在现场看到项目案名是“万科香蜜府”，就在瑧山府对面。销售人员表示，瑧山府定位是高端纯住宅，而香蜜府密度更大一些，并且规划了商业，居住感或略低于瑧山府。 然而据万科内部人士透露，其实两者都是同一个项目，即万科安托山项目。只不过定位不同，因此以不同的案名推出。 位置：福田区安托山四路与侨香五道交汇处东南侧 开盘时间：预计今年下半年 预估价格：据项目知情人士透露，价格预计与万科瑧山府差不多，甚至可能高3000元/平左右。主要是因为户型面积有优势，总价低，因此单价会更高些。 户型：167平（据说有420套） 最新动态：目前还是在建状态，只有一栋建了不到10层，其他还在打地基。从工程概况来看，香蜜府是从去年4月份开始动工的，竣工日期为明年8月。项目总建面13.7万平米，建筑高度最高40层。据说建到28层就能拿预售证了，而楼校长咨询了现场施工人员，说最快上半年就能建到能开盘的程度了。 天健公馆 位置：福田区安托山六路与侨香四路交汇处西北侧 开盘时间：预计今年下半年 项目规划：体量比较小，建面6.2万平米，只规划了两栋楼。建筑高度为120米，31-36层，配套有社区花园和泳池等等。其中1栋120米高商品房住宅，总户数为559套；1栋100米高公租房，总户数为400套。 最新动态：施工状态，目前两栋楼都已出地面十几层，根据工程概况今年底就能竣工了。不过售楼处什么的都未开放，因此项目详细情况还不清楚。 合正安托山 项目效果图（来源：家在深圳） 位置：福田区香蜜湖街道侨香路与安托山六路交汇处西北侧园区 开盘时间：预计2018年下半年入市，2019年交房。目前营销中心未开放，楼校长现场了解到的信息也比较少。 项目规划：合正安托山规划建设4栋建筑，包括商品房和写字楼。项目体量也不大，总建面为8万平，建筑高度为116米，15-41层高。 据工程概况牌显示，项目开工日期为2016年5月，竣工日期2018年5月。 2 安托山区位图（来源：咚咚找房） 横跨福田南山，毗邻香蜜湖和华侨城，安托山的地理优势绝对不可小觑。 然而以往说起安托山，大家印象更多是采石场、军产房以及驾校路考练车的地儿。这块曾经一度被遗忘的地块，在短短几年内大批住宅项目和市政配套开建，悄悄崛起成新一个豪宅区。 安托山规划图（来源：深圳规土委） （由于微信限制图片大小，高清大图可私信楼校长获取） 据深圳政府规划，安托山其实分为东片区（福田）和西片区（南山）。 · 东片区定位为“配套设施齐备、环境优美的大型住宅区”，也就是万科瑧山府、香蜜府、安峦公馆、天健公馆等新盘汇聚的片区。 · 西片区则定位为综合功能性片区，主要是市政配套如安托山公园、博物馆、学校的聚集地。 针对安托山的规划和现有情况，楼校长梳理了四个特点让大家能够快速了解这个片区。 即便住宅用地有限，未来安托山住宅也会越来越多。 从现有的分布图来看，位于福田这边的安托山东片区住宅新盘已经呈饱和状态了。住宅用地用完了咋办，其他地块来改规划~ 楼校长查询得知，位于西片区安托山公园旁边的停车场地铁投融资项目曾申请过修改规划，原本总建面只是10.9万平，其中商住部分仅3.9万平。改完规划后摇身一变，升级成了76万平的大型综合体项目，住宅就有45万平！ 修改后的规划：住宅45万平方米、酒店及公寓23万平方米、商业5万平方米、公共配套3.54万平方米；配套设施包括：一所36班九年一贯制学校建筑面积15000平方米、两所12班幼儿园建筑面积共6400平方米。 可以预见的是，在住宅用地极其紧缺只能依靠旧改来供应新房的福田，而安托山是福田区现存面积最大的待开发公共空间用地，未来将被利用到极致，片区内住宅也将越来越多。 片区规划兑现时间短，配套起来比一般片区都快。 安托山前身是深圳湾填海时的采石场，片区内也多是工业区，相对于城中村与旧住宅的改造，地块干净不需要拆迁的安托山改造起来速度明显快很多。 图片来源：有方 |
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