 商汤居亳； 仲丁迁于隞。 ——《史记·殷本纪第三》 1 很少有人知道，郑州有两个商都遗址，一个位于现在的核心城区二里岗片区，这是亳；另一个则位于郑州的西北角，高新区石佛乡的小双桥村，这是隞，后世则更多称作嚣。 这是商都五迁的其中之二。 关于嚣，百度词条一共有六种解释，古兽、古代飞鸟、丝织物；但我们今天要说的，是其中一项专门的释意：古地名，位于河南郑州西北。 河南郑州西北，历史经过千百年演绎，这里成为了郑州主城区内最为神秘和厚重的地区之一。 初，商王仲丁迁都于隞；后，魏国在此开挖古运河鸿沟；再后，秦王在此设三川郡，作为向东进攻东方诸国的前沿阵地和桥头堡。 秦末，楚汉大战，争夺荥阳城，大将纪信救刘邦脱险，着刘邦衣冠诳骗项羽，汉王得以身退，遁入成皋城，纪信被项羽用火烧死，语在《史记·高祖本纪》中，此地至今留有纪信墓和纪信庙。 后，大运河开挖于此，承载了中国文化最辉煌的时代——隋唐宋三代数百年的经济命脉。  这是政府规划中，高新北片区的历史文化遗迹图，你可以清晰地看到，在这方圆数公里的土地上，历史从上古到后三代，层层垒叠。 正是依凭这重重古迹，使得整个郑州西北片区，成为郑州四环主城内，唯一毫无开发的处女地。 当我第一次看到这里的时候，在下意识里，我第一个想到的，就是杭州的良渚文化村。 良渚文化村位于杭州市西北部良渚组团核心区，距 离杭州市中心16公里，距离良渚遗址保护区2公里。既紧靠著名的文化遗址，又有距杭州市区中心最近的丘陵绿地和水网平原相结合的生态环境。  这里总占地12000亩，其中山地5200多亩，旅游用地1200多亩，公建用地680亩，房产用地3400多亩，规划人口3万左右。 用了十多年的时间，万科将这里做成了我国第一个多种功能复合的可居、可游、可学、可创业的生活小镇。  在回过头看郑州高新北的时候，在恍惚间你会觉得，这几乎是两个综合条件完全相同的地方。 这里有足够大的地块，有足够多的自然资源，有足够厚重的历史沉淀。更重要的是，这里有足够多的空间可以在未来尽情地舒展。 2 在城市化如火如荼时，高新北就像是一块璞玉，任凭隔着一连霍高速的高新老城开发的热火朝天。 但是在这里依然保存着最原始的状态，在村庄和麦田之间，散布着众多的全国重点文物保护单位，或者某一年的全国考古十大发现之一。 这里保存着城市化大潮中，少有的安静、祥和。 这里一直是高新区的留存之地，期待着更好的未来。  但是，当郑州城市的版图不停地四散外扩，像八爪鱼一般不断地将四周所能触及之地，一起纳入自己的庞大身躯时；当郑州向西已经几乎拓展到绕城高速时，这块故意被封存的主城区内的土地，自身所具有的区位价值急速凸显了出来。 因为，这里向南一公里则是河南工业大学和郑州大学，到地铁一号线工业大学站，走路只需要15分钟，并且地铁一号线将从工业大学北延至纪公庙站，也就是纪念纪信的那座庙。 这里所有的隔阂，是和高新老城隔了一条连霍高速。但在今年，数条联通老城和这里的干道将会打通，长椿路打通了，从这里可以另一条主干道雪松路也将在今年打通。 并且连霍高速外移已成板上钉钉之事，旧连霍将演变成为城市快速路。  在高新区政府默默地做了上述所有的工作之后，这块曾经的隐藏之地，再想遮掩身姿，已是不可能了。 这让人不得不佩服高新区的眼界和长远考虑。 因为正是这块土地，在无声无息之中，保存了郑州西部城区最大的文化遗迹、最大的公园绿化带、最系统的河流湖泊水系，以及最干净的土地。 这里整体的容积率只有3.0，一个适宜于居住、也适宜于造城的尺度。 这一切，则为今天，营造了非常优质的开发基础；从综合素质上来说，以后再也不会有这样的地块了； 在万事俱备之后，所欠的，只是那一股东风。 高新区需要的，就是把这块优质土地，交给一个合适的运营商手里。 这个东风，就是康桥。 3 在2018年的下半年，我曾经系统地研究了康桥，并一连写了两篇主稿发在郑州楼市上。 我坚定地认为，康桥是五年来的郑州本土市场中，最具有飞跃发展和自身突破的本土开发商。 从2015年开始，那些名声赫赫的外地开发商大佬们在此后两三年内接踵进入郑州市场。这个名单中大概有融创、碧桂园、中海、龙湖、金茂、华夏幸福、金地、招商蛇口、新城、泰禾、世茂、旭辉、正荣、阳光城等等。 以上我们所列举的所有开发商都有一个共同的身份，就是2018年中国房地产20强。而在他们之外，我们没有列举的则还有很多，比如说融信、金科、蓝光等等。 他们每进来一个，对郑州地产市场都能产生一些显而易见的化学反应。 我曾经说过，建业、康桥、正商、永威、正弘、鑫苑、思念、美景，这是郑州地产经过二十多年的发展，大浪淘沙后的中流砥柱，堪称郑州地产的八部天龙。郑州地产江湖的功防守备，本土开发商与外来大鳄们正面交锋，主要将由他们来完成。 但整体来说，本土众多的开发商们，基本还处于项目公司的阶段，处于房地产开发模式最早期的阶段，一个项目亏损或者占压资金，就会觉得辗转艰难。就算是这八大天王中，有一半也不例外。 这是本土开发商的极大劣势，但也真的是无奈之举，因为资源分配总是选择强者，最终强者恒强。 康桥的厉害之处就在于，凭借一己之力，在无声无息中扛起了本土地产公司全国化的大旗。 将扩张的号角直指珠三角城市群、长三角城市圈、京津冀城市群、西部省会城市群。 从西安康桥悦蓉园、武汉第二个项目康桥林溪湾、惠州康桥知园、廊坊康桥知园、肇庆康桥天阶、无锡康桥府等十数个项目集中落地。 到郑州本土，绿博片区的康桥香溪郡、杨金片区的康桥东麓园、南龙湖的康桥那云溪、经开滨河新城的康桥悦蓉园、航海路康桥知园，北龙湖康桥诸子庐、蝶湖边上的美庐湾。 对于一个急速发展的公司，能集中全公司之力打造出一个优质的产品，这不惊奇。但可贵的是持续输出力，这需要的是做事的认真和做产品的功底。 所以，当我知道了高新北的这8平方公里的土地，将被整体交给康桥美景统一运营时，我对这个区域的未来，增加了很多期待。  这很简单，因为南龙湖的产品之王，来自于康桥，康桥以领头羊的姿态，带动了整个南龙湖的；滨河新区的产品之王，来自于康桥，康桥以领头羊的姿态，带动了整个滨河的发展。 这显示了康桥强大的产品力，和建立在产品力之上的品牌号召力；以及不断的正反馈叠加之下的市场认可度。 我感兴趣的是，康桥会如何做这庞大的高新北可开发的2500亩。 4 是的，在这8平方公里的土地上，可开发用地只有2500亩，占整个地块的1/5。剩下的是什么呢？ 剩下的是公园、是荥泽湖、是大运河、是商朝古道。 康桥将2500亩土地，做成了自己有史以来最为壮观的超级大盘，康桥九溪天悦。 而注定，这里将会成为康桥众多产品类型的集中营。 在2.0到3.0的住宅容积率框架下，整个大片区业态规划非常丰富。这里既有合适刚需的购房选择，也存在着索须河河景房2.0容积率的改善住宅。 西区有着庞大的购买力，曾经的恒大城18500的价格，就是整个西部片区内的房价之顶。 所以，这里并不缺资金，缺的是综合素质之下的优质产品。 我们来具体看一下，高新北的这8平方公里，到底有什么？  这里有足够深厚的文化底蕴。 仰韶文化遗址、商都遗址和汉文化遗址在这里层叠交汇，在我看来，这是整个片区内最大的价值。 因为这个世界上的楼市资源分为两种：可再生资源和不可再生资源，而历史正是不可再生资源中最为稀缺的。 杭州良渚文化村，在同样的历史保护区，同样的大地块，同样的 8平方公里下，被做成了现代造城的样本。 而在康桥主导的这8平方公里、12000亩的土地上，大概率将会是另一个诞生奇迹的地方。  这里有密度非常集中的绿化。 在九溪天悦一期的东边，就是小双桥遗址公园，占地1800亩。可以对比的数据是，西四环的郑州植物园861.84亩，绿博园占地1200亩，港区的园博园，占地1785亩。 在一期的西北角，有占地5万方的仰韶文化后庄王遗址公园，2021年建成。在整个片区内，还有一条L型的商朝古道，被做成了文化记忆绿廊。 这条绿廊甚至一直延伸到了九溪天悦一期小区内，在一期的北部，宽50米，长达350米的园区绿带，成为一期最为亮眼的配套。 在整个片区的北部，是400米宽的索须河绿化带，沿着河岸被开发成了4KM的滨河栈道；在南部，是500米宽的连霍高速城市绿廊，被做了周长8KM的超级绿道。 除了天然环境之外，还有一点非常重要的，是城市生态的足够丰富。  这里和高新主城隔着一条连霍高速，但是正是这一条连霍高速，让整个康桥九溪天悦退可守，进可攻。 连霍就像一条绿带一般，将康桥和嘈杂的老城分割成两个世界，让高新北保持了足够的安静祥和。 尽管从空间距离上来说，高新老城和高新北尽在咫尺，直线距离 1000米，但却依然可以让高新北保持自己的独立性和完整性。 而在一号线北延线，加上已经打通的长椿路，和即将打通的雪松路的作用下，两个原本隔离的版块，将通过地上地下三条大动脉相向融合。这让两个版块的通达性非常便捷。 为了测量实际的距离和时间，我曾经从开元路长椿路交叉路步行到现在的一号线地铁口工业大学站，我看了看表，只需要14分钟。 这意味着，高新老城早已成熟的学校配套、商业配套等等，对高新北版块来是，毫无距离和地域排斥感。 并且，在整个高新北板块内部，康桥也规划了庞大的公共资源。整个版块内部，从产业、到商业，到教育，到居住，到医疗，有着系统的设计和规划。 整个规划强调复合发展，强调基地功能的多元性和地块开发的复合型策略，最终形成多个功能片区。  而上述所有的一切，都是在平均3.0的版块容积率之下完成的。 在整个西区主城内，你再也找不到像这样庞大而完整的地块，进行这样系统化的规划和低密开发了。 不论愿意还不是愿意，这注定成为绝响。 5 康桥将九溪天悦的一期，放在了雪松路上。 无论怎么看，这都是一个很优质的地块。 容积率2.49，占地125亩，建筑密度13.8%，绿化率45%。 地块东边是1800亩的遗址公园，东北近百亩的运动公园。 地块北侧是一所36班的小学，南侧是一所涵盖小学到高中的寄宿制学校，社区内部还配备了12班的康桥公学幼儿园。 让人惊喜的是，康桥做成的是20至27层的纯高层，一共11栋住宅，而放弃了利润率更好的高低配。 我已经写过好几篇稿子阐述过，从业主居住角度的纯高层社区，对比开发商更喜欢做的利润率更高的高低配产品，两者之间的巨大差距。 结果是显而易见的。 正是放弃了高地配，所以这让整个社区的楼间距可以达到最低42米；而不是楼间距最宽35米。 这意味着什么呢？ 这意味着更多的日照，更多的绿化，更多的园区通风； 也意味着更多的社区活动空间，更多的儿童游乐场。 最值得一提的，是康桥在一期地块北边做的50米宽350米长的园区公园，这在郑州屈指可数。康桥在这里将遗迹与文化结合，将遗迹和现代科技结合，做成了一个穿越时空的记忆长廊。 所以，当我第一眼看到以上这些景观，感到非常惊艳，这是我在郑州的高层项目中，见到过的最奢华的绿化设计。 但也许，只有这样，才能更符合整个片区的底蕴和气质。 这次九溪天悦首推面积段为89-143平米的主流三房四房，所有户型都是南北通透的全明设计。 对于大片区的首开首批项目，一定是非常值得关注的，这基本已经成为共识。 6 那天，在离开的时候，我特意问了康桥负责人一个问题。 康桥会不会像滨河或者洞林湖那样，引进几个开发商来烘托一下，这样整个片区的热度一下子就起来了。 但是康桥说，与炒捧热度相比，他们更看重的，是片区开发的完整性。 他们想做的，并不是炒地买楼，而是如何将这个多达8平方公里的土地，建造成为一个完美的城。 那个地处杭州西北角的古地，在十多年的时间里，被做成了整个南部中国最为知名的大盘。 康桥有着同样的志向，他们想要做的，是郑州西北的文化高地和居住后花园。 毕竟优质的综合环境，优质的地块，优质开发商，再加上系统性很高的整体规划，这样的组合在郑州三环边四环内，再也不会有了。 对于购房者来说，整个版块毕竟是首开，并且是主城内大片区内的首批，性价比还是很高的，这在现在基本已经成为共识。这让人想起来几年前最早一批购买滨河新区康桥悦城的时刻。 希望康桥不要辜负这八平方公里的厚重土地！也祝康桥能将这里做成郑州的良渚！ ▼ ▼识别下方二维码▼ 进入【米宅】查看更多楼盘信息 |
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