开盘去化率92%，四成老业主复购，这个房企做对了什么？

这一次，康桥玖玺园真的爆。

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楼市已经很久都没有这样的涟漪波荡了。

一次性开盘推了554套，这么大的量，在2016年之后，就很少见到。

整体去化510套，去化率高达92%，对于眼下的市场，更像是天方夜谭。

玖玺园的火爆，揭开了郑州市场的两个现状。

1、就在以玖玺园为代表的品质盘热销的时候，整个郑州的市场却整体处在一个负反馈阶段。

从中远郊到主城，从金水北到惠济到高新区到中原区，从2018年开始，市场整体都在阴跌。

这是一个怪圈，行情越不好，客户越谨慎；越没客户越降价，越降价越没客户；从门庭如市到门可罗雀不过眨眼间。

玖玺园的热销，无疑是给市场注入了一针强心剂，提振了郑州楼市整体信心。

这是市场整体的分化。

2、玖玺园的热销，跟中原区的价值并没有关系。

你把它挪到二七区、管城区，仍然会是这样。有关系的是：第一康桥这个品牌；第二主城改善的缺失。

你会发现，在郑州买改善只能去东区。不要说金水北，金水北没有改善，不是价格贵就是改善，现在的金水北的价格只是成熟片区的配套溢价。

从郑州楼市的开发现状来说，北龙湖基本上总价500万起，主城基本上在250万以下。300万上下总价的中产改善，是断层的，极度缺乏。

你只能买到杨金，但是很多人并不甘心。

玖玺园的正好填补了这个空白。

高层127的大三房总价在200万；

小高层140的四房总价在250万；

洋房140四房总价在330万。

这真的是一个大师级的操盘，从拿地到做规划，对市场的一切都了然于胸。

这一个截然分明的价格梯队，囊括了主城改善的各种需求。

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康桥的品牌就像一个夯基，支撑了这个价格区分。

玖玺园这次推出的554套房子，前期一共认筹了1226组客户。

中签率连一半都不到。

很多人不知道，玖玺园幸运的500多户中签业主中，有40%都是康桥老客户。更夸张的是，玖玺园的老业主转介率，高达56%。

几年前，我去杭州看绿城的项目，低调的连售楼部都找不到。宋卫平说，客户买房主要是冲着绿城口碑和老业主介绍来的，售楼部接待下就行了，不用那么花哨。

宋卫平的自信让我很吃惊。

没想到几年后，在玖玺园我又看到了这样数据。

很久以来，康桥在中原和二七老城接连开发了数个明星楼盘，康桥上城品、溪山御府、金域上郡，和康桥华城。

在今天，这些项目无一不是区域内最优质的二手房。市场是最好的检测师，这个检测的唯一标准，就是价格。

2016年，在7月份郑州大行情暴涨前：

康桥上城品的二手房单价是11726元，在今天则超过了16000；溢价率45%。

康桥华城的二手单价是11526，今天的二手房价格超过了20000；溢价率81%。

康桥金域上郡单价是15000，今天则超过了19000；溢价率26%。

康桥溪山御府单价是14000，今天则超过了20000。溢价率42%。

康桥在老城的过往楼盘的超高溢价率，就是市场给予玖玺园的最大的信任背书。

而这些溢价率，又无一不是建立在康桥品质这个基石之上。

上述楼盘的品质，在各自的片区内，甚至到今天都无人能超越。你只要去看过溪山御府或者说金域上郡，你就能知道，康桥的二手房为什么在中原区的都能卖到20000。

康桥金域上郡实景

一直以来，康桥以产品+景观+服务的均好型定位赢得市场，在今天则还要加上科技。而主城改善越是缺乏，康桥的这种品质定位就越能赢得市场。

这是什么？

这是人们的改善居住和审美需求的觉醒，与现实中断崖式落差的结果。

你数来数去，最近时间内的主城改善，你既能买又对开发商和项目品质都认可的，也只有玖玺园。

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郑州西郊的改善业主很憋屈，在郑州，中原老城的人是区域归属感最强烈的一群人。

金水区、经开、管城甚至是惠济区的人，想买改善了，都可以去东区。唯有中原区的人不会去。

而对于扎根几十年甚至几代人的西郊人来说，城西就是天命。

为了买改善，很多人甚至被逼着只能去高新老城。18500的恒大精装和同样价格的公园道高层大户型，有多少都是来自西郊的改善客户？

而西郊楼盘扎堆的西三环—秦岭路沿线，则全部是售价在13000-15000的刚需盘，甚至被高新区秒杀。

西郊老城真的是憋屈太久了。

康桥玖玺园，是被作为西郊改善第一盘入市的。从前期认筹和销售数据来看，甚至违背了市场原理。

市场是什么呢？越便宜越好卖，总价越低越卖的快。

但是玖玺园120以上户型却全部被抢光了，就连220平高层大户型都一套不剩。这个时候，已经没有人再关心是不是顶楼了。能买到就是幸运。

西郊的改善需求，已经荒芜到这个程度了。

所以，从康桥拍下这块地开始，很多人都已经持币以待了。

人们对这里真的太熟悉，紧邻秦岭路，而在很多国棉厂的人眼中，秦岭路就是西郊最后的底线，过了这里就不是老西郊。

六号线就在家门口，是纯正的地铁上上盖物业，将来二手房溢价会很好；西边900米外就是六号线和五号线的换乘站。北边1公里是中原万达。周边都有什么学校，等等此类的基础性事物，每一个人都几乎心知肚明。

人们比较关注的是，玖玺园的纯住宅面积有整整90亩，并且地块非常方正。这才是最稀缺的价值。

因为景观。

买中远郊的房子，买东区的房子，客户不在乎景观，但是西郊的人不能不在乎。

我们说过，康桥最擅长的是品质+景观+服务+科技，这其中最有确定性的是建筑品质、物业服务和科技住宅，因为早已系统化。最充满变数的是园区景观。

地块的大小，直接决定了康桥景观的可发挥程度，就算胸中有再大的丘壑，也不可能在小盆景中施展。

好的是，这90亩宅地，足够了。

够住着舒服了。

更重要的是，不管是金域上郡，还是溪山御府，又谁能说清景观对于康桥二手房的溢价占了多大比重。

1/3吗？只会多不会少。

毋庸置疑的是，105.61亩的总占地，郑州中心城区地块最大最方正的地块之一，中间无任何分割，3.7的住宅容积率。这样的优质条件，足够康桥施展自己的功力了。

这将是康桥在主城的下一个代表作。

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除了地铁上盖+主城核心区的外部优势之外，玖玺园产品本身才是安身立命最重要的根本。

在我看来，从建筑来说，玖玺园一个很大的优势是，康桥将美庐湾的经验直接移植到了这里。

比如说，摒弃以往住宅布局的凹凸式，改成平面式布局。这种形式在郑州只有个别的大平层在用，就像美庐湾。这一点连北龙湖都没有完全做到。

玖玺园立面图

它的优势很明显，一是私密性很强，二是采光和通风更好，罗做到南北通透；三是因为采用了宽幅玻璃幕墙，所以窗墙比很高；四、再配上公建化立面，可以历久弥新，视觉效果很好，对于二手房保值升值很有用。

但对项目的地块面积、楼栋布局、建筑立面结构、窗墙比例都有严苛的要求。

在郑州老城，除了之前绿城代建的几个轻资产项目外，玖玺园应该是第一个实现这种建筑布局的项目。 

玖玺园洋房效果图

还有就是景观，我们已经说过，景观是康桥的核心竞争力，并且也是康桥二手房后期升值保值的主要法宝之一。

90亩的住宅，足够康桥施展腾挪。这一次，玖玺园以一轴一环五园为结构，营造了一个庞大的景观系统。

玖玺园效果图

一轴为高层区共享景观轴，一环为漫步景观环线，五园为石溪临畔、瀚石云轩、流云溪谷、奇幻星空、嬉戏山脉五大主题空间。

整体格调可以概括为八个字奢华不俗、独特不喧。

在之前，我们已经被林语镇和悦榕园的景观惊艳过，这一次将是玖玺园。

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康桥是郑州本土的开发商中，最近几年变化最多的一个。

2018年的诸子庐，2019年的美庐湾，今年的香麓湾和玖玺园。康桥正在以一年一到两个代表作的姿态，不断带来惊喜。

所以在那天晚上，我看到康桥玖玺园去化率热销的消息时，一点都不吃惊。

因为这是主城的需要，是西郊改善的需要。 

同样的，将玖玺园做成老城的改善明星盘，这是康桥的责任。 

加油，康桥！