快讯！《深标》密度分区与容积率修订发布！

在经历一年多的征求意见后，《深标》第四章“密度分区与容积率”获得市政府备案并经市规划国土委正式印发施行（深规土【2018】998号）。相对于2014年颁布施行的《深圳市城市规划标准与准则》第四章内容（以下简称14版深标），各密度分区中基准容积率标准和测算方法做了一系列调整，对城市更新、土地整备利益统筹等项目释放了重大政策利好。

全文共1742字，阅读大约需要6分钟。

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主要修订内容

修订一：密度分区取消密度六区，明确密度分区未覆盖地区开发强度标准

本次深标第4章《密度分区与容积率》修订（以下简称现行标准）将14版深标六个密度分区调整为五个，取消了原密度六区，部分滨海、滨水地区纳入密度五区，机场、港口、核电站等特殊管理地区不再纳入密度分区管制。

另外，对于密度分区未覆盖地区，一般地区采取“相邻相同”原则，可参考相邻密度分区同级确定地块容积及容积率；对于生态敏感地区采取“相邻降级”原则，比相邻片区密度分区下降一级确定地块容积及容积率。

修订二：混合用地容积计算中增加混合修正权重

14版深标直接用各类功能建筑面积占总建筑面积的比例与基准容积率相乘所得基础容积率，这会因不同功能基准容积率不同，导致某类功能建筑面积的占比被放大和缩小，本次修订增加了地块基础容积混合修正系数，以规划确定的地块基础容积混合功能比例为目标，确定最终的混合用地地块基础容积（混合用地基础容积具体计算过程详见文末案例）。

修订三：居住地块普遍提升了基准容积率水平

与征求意见稿不同，本次居住地块容积率指引仍然沿用14版深标分三个等级区间，密度一、二区容积率标准不变（基准容积率为3.2，上限为6.0）；密度三区容积率调整幅度较大，基准容积率为3.0（原为2.8），容积率上限为5.5（原为5.0），此外密度三区内位于地铁站点500米范围内的用地，容积率上限为6.0；密度四区、五区在14版深标上也普遍提升基础开发强度。

修订四：取消商服用地和工业用地的容积率上限

商业服务业用地除密度一区基准容积率仍为5.4，密度二区至密度五区基准容积率均得到上调；另外商服用地的的容积率上限全部取消。

工业用地地块容积率分为3个等级区间，仅规定了地块的基准容积率，取消14版深标的容积率上限，其中密度一、二、三区新型产业用地（M0）与普通工业用地（M1）基准容积率分别为4.0和3.5。

修订五：地块规模修正中普遍提升基准用地规模，小于基准用地规模无需折减

居住和商服用地基准用地规模从原来的1公顷和0.7公顷提升到2公顷和1公顷；地块规模超出基准规模按照每0.1公顷0.005系数折减，低于基准用地规模时无需折减。

修订六：地铁站点修正最高可达0.7

在14深标基础上，地铁站点修正系数普遍提高，其中距离一般轨道站点200-500米范围用地由原来的0.2提升到了0.3，位于枢纽站0-200米范围内用地修正系数可达到0.7。另外，本次修订增加了不同车站覆盖情形下的修正系数取值标准。

修订七：居住、普通工业用地道路和轨道站点不可重复修正

14版深标规定周边道路修正系数和地铁站点修正系数同时存在时，居住用地地块仅选取其中最大值修正，本次修订保留了该条款，居住用地仅取周边道路修正系数和地铁站点修正系数中的最大值进行修正。

另外，条文中也明确了普通工业用地（M1）、仓储用地仅做周边道路修正，不做地铁站点修正。商业服务业用地、新型产业用地（M0）、物流用地可周边道路和地铁站点重复修正。

02

案例演示

案例

某混合功能用地，用地功能为“居住+商业服务业用地”（R+C，其中居住功能占地块基础容积的60%，商业服务业功能占地块基础容积的40%），地块位于密度分区三区，用地面积（S）2万㎡，周边临路，地块全部位于地铁站点（单线车站）200~500米范围内。

按照14版深标测算

第一步：计算基于单一功能的地块基础容积率（FAR）

FAR基础＝FAR基准×（1-A1）×（1+A2）×（1+A3）

FAR基础1 = 2.8×（1-0.05）×（1+0.3）×（1+0）= 3.46(居住用地周边道路修正与地铁站点修正不能重复修正)

FAR基础2 = 3.2×（1-0.1）×（1+0.3）×（1+0.2）= 4.49

第二步：计算混合地块基础容积率

FAR混合＝

FAR基础1×60%+FAR基础2×40%=3.46×60%+4.49×40%

=3.87

第三步：计算混合地块基础容积（FA）

FA混合= FAR混合×S=3.87×2=7.74（万㎡）

FA混合1= FA混合×60%=7.74×60%=4.65（万㎡）

FA混合2= FA混合×40%=7.74×40%=3.10（万㎡）

按照14版深标，通过计算可得：基础容积率为3.87，基础容积为7.74万㎡，其中住宅4.65万㎡，商服建筑3.10万㎡。

按照现行标准测算

第一步：计算基于单一功能的地块基础容积

FA基础＝FAR基准×（1-A1）×（1+A2）×（1+A3）×S

FA基础1 = 3.0×（1-0）×（1+0.3）×（1+0）×2= 7.80（万㎡）(居住用地周边道路修正与地铁站点修正不能重复修正)

FA基础2 = 4.0×（1-0）×（1+0.3）×（1+0.3）×2 = 13.52（万㎡）

第二步：求解地块基础容积混合修正权重（K1、K2）

可计算出：K1=0.722,K2=0.278

第三步：计算地块混合基础容积

FAR基础混合=FA基础1×K1+FA基础2×K2=7.80×0.722+13.52×0.278

=9.3（万㎡）

FA基础1 = FAR基础混合×60% = 9.39×60%= 5.63（万㎡）

FA基础2 = FAR基础混合×40% = 9.39×40%=3.76（万㎡）

按照现行标准计算可得：基础容积率为4.69，基础容积为9.39万㎡，其中住宅5.63万㎡，商服建筑3.76万㎡。

该案例通过现行标准测算后，基础容积和容积率相对于14版深标增幅达到21%！

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政策影响

通过对比14版深标，密度二区和密度三区范围有所扩大，众多项目的基础开发强度将获得提升；另外，各类型用地在基准容积率和基础容积测算方式上，新标准相对于14版深标普遍提升了标准。总体而言，本政策的施行对城市更新和土地整备项目规划容积的提升释放了重大利好！

城市更新项目规划容积测算主要由《深标》和《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》（以下简称审查规定）共同确定，《深标》确定项目基础容积，转移容积和奖励容积的测算标准与方式由审查规定具体规定。新版密度分区与容积率施行后，审查规定预计也会在近期正式出台。更新项目规划容积受项目规模、用地性质、区位、交通、物业类型等众多因素影响，需密切关注政策变化对项目开发强度影响。