以房抵工程款的合同通常系实践性合同，房子过户前有反悔的风险

一、案例索引

最高院《曲靖安厦房地产集团有限公司、中建四局第五建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书》，案号（2018）最高法民终774号，审判长郭载宇，裁判日期二〇一八年十月二十三日。

二、案情简介

发包方：安厦公司

承包方：中建四局五公司

双方在备忘录中明确了中建四局五公司承建的涉案工程的土建及安装工程决算总价款为34520万元，及其安厦公司尚欠工程款155450024.39元（含质保金），在此基础上约定了用安厦公司名下房产折抵尚欠工程款的条款。双方共同确认，安厦公司已备案至中建四局五公司名下的房源价值37047498元。尚欠安厦公司公司尚欠工程款为113224526.39元。中建四局五公司一审诉请以现金方式支付上述尚欠的工程款，安厦公司则主张应依备忘录约定的以房抵款方式清偿尚欠工程款。

争议焦点：中建四局五公司是否有权不接受以房抵款方式而以现金方式主张支付剩余工程款113224526.39元？

三、最高院裁判摘要

首先，虽然双方签订了备忘录以及《工程款抵房款协议》，但本案债权债务的基础法律关系仍是建设工程施工合同关系，双方之间既未因关于以房抵款的支付方式的约定形成新的债权债务关系，亦未改变原债权债务关系的性质。根据备忘录第二条，双方自备忘录签订后开始确认抵款房源，除已经确定的房源外，其他房源双方仍需通过进一步协商才能确定，以房抵款的具体方案及相关事宜双方另行协商并须签署相关有效抵偿协议。可见，就备忘录中的该约定，以房抵款的房源、房产数量、具体折扣金额、履行程序等均具不确定性，均需要另行协商并签订抵偿协议。

其次，以房抵欠付的工程款的合同通常系实践性合同。事实上，无论是备忘录还是《工程款抵房款协议》，均约定安厦公司将约定的商铺、车位在曲靖市房产管理局全部备案至中建四局五公司名下后双方约定的债权债务方得清除。在以房抵债清偿方式实际履行之前，因就剩余工程款的具体抵偿问题双方未能达成进一步协议，且无证据证明系中建四局五公司存在不当阻挠所致，因备忘录第一条第1款明确载明，双方确认案涉工程决算总金额34520万元系经双方多次核算、协商形成，故中建四局五公司基于建设工程施工合同关系，在直接支付价款和以房抵债这两种履行方式中选择的清偿方式，主张对于尚未通过以房抵款方式实际履行的剩余债权直接以支付价款的方式进行，一审法院予以支持并无不当。

四、启示与总结

以房抵工程款的合同通常系实践性合同，房子过户前有反悔的风险。