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一2018年经营情况 1业绩ROE大幅提升业绩释放进入快轨净利润年复合增速达40% 报告期内公司实现营业收入308.21 亿元同比增长25.53%实现利润总额33.77亿元同比增长90.49%实现归属于上市公司股东的净利润22.24亿元同比增长62.91%实现归属于上市公司股东的扣非净利润24.69亿元同比增长84.80%2015年至2018年公司净利润复合增速达40%公司净利润率达到8.10%较去年同期提升3.01个百分点加权平均净资产收益率17.07%同比提升4.27个百分点扣非后加权平均净资产收益率19.32%同比提升6.83个百分点基本每股收益0.6223元/股同比增幅52.11%公司每10股派发现金红利2.60元现金分红金额共7.76亿元占归母净利润的35% 2.销售地产主业持续发力销售年复合增速超60%东部区域后发猛增长 公司销售规模保持稳步增长规模扩张态势不减2015年至2018年销售额年复合增速67%全年实现销售金额855亿元同比增长47%销售面积802万平方米同比增长 32%销售均价10670元/平方米同比增长12% 成都区域实现287.47亿元华东区域销售金额为209.20亿元同比增长107.13%从销售金额分布上看成都区域占34%华东区域占24%华中区域占16%滇渝区域占13%北京区域占9%华南区域占5% 3.土储东进南下全国布局纵深突破2018年新增土储同比增长155% 公司坚持东进南下1+3+N战略布局都市圈轮动区域上的价值洼地2018年公司新进入福州南宁宁波湖州扬州洛阳宝鸡等城市已在全国成功布局50余个城市2018年新增土储约1496万平方米平均楼面价约3100元/平方米新增货值约1800亿货地比优势明显截止2018年末公司总土储约2200万平方米约2500亿可售货值 公司拿地模式多元化产投模式稳步落地代工代建迅速形成规模土地投资模式中常规招拍挂项目仅占20%股权收购合作等方式占80%以2018年新增土储建筑面积计算 4.融资财务稳健融资多元 公司以现金流管理为核心强抓回款合理安排负债规模及融资节奏确保公司资金安全和持续稳定发展截至2018年12月31日公司销售回款率81.4%在手现金约252亿元现金/短期债务比为1.74扣预后资产负债率为69.9%净负债率102.7%2018年末预收账款约510亿业绩锁定性高 截至目前公司已建立十三家总行级的银行战略合作2018年新增农业银行招商银行民生银行三甲总对总合作报告期内实现境外融资突破成功发行第一笔美元债总体发债超百亿私募债50亿元美元债2.5亿美元永续中票10亿元短期融资5亿元资产支持票据19.6亿元截至目前获得融资批文超百亿公司债25亿元中票14亿元短融50亿元私募债20亿元助力公司融资结构及融资成本持续优化2018年公司整体平均融资成本7.54%2017年7.19% 5.嘉宝/迪康分拆H股上市资本引擎加速产业发展 2019年3月4日嘉宝股份成功发行上市获得证监会批准截至2018年末嘉宝股份进驻69个城市在管项目425个在管面积606.3万平方米同比增长37.83%2016-2018年CAGR58.3%超过行业平均38.0个百分点市场化业务开发能力逐渐增强外拓管理面积超56%来自第三方开发商管理面积CAGR151.2%外拓管理收入占45%2018年公司营业收入和净利润分 别为13.99亿元2.89亿元三年CAGR分别为43.3%和69.2%分别超过行业平均17.3和44.0个百分点在2018中国物业服务百强名单中位列第十三位嘉宝股份的快速增长主要得益于①标准化运营体系实现效率流程及服务标准提升服务水平②运用数字化及自动化构建全国远程数据及视频监控指挥中心包括管理驾驶舱ECM系统单兵/智能巡检系统 2018年成都迪康药业实现营业收入10.14亿元净利润9078万元报告期内分拆H股上市完成股份改制迪康药业打造四级终端营销模式实现全国布局包括①等级医院覆盖三级医院二级医院②零售药店药房连锁单体药店③基层医疗机构覆盖基层医院诊所④互联网销售已和阿里京东饿了么好药师康爱多等全国大型电商平台开展深度战略合作 6.产品五大系产品优势凸显 公司拥有雍锦系芙蓉系黑钻系长岛系林肯系2018年芙蓉系已进驻5个城市雍锦系已进驻30个城市芙蓉系荣获2018中国房企品牌价值产品TOP10第三名雍锦系荣获2017年房地产精品项目品牌价值TOP10销售服务满意度为92分物业服务满意度为89分 公司致力于信息化互联网化智能化的创新应用推进建设智慧投资AioT智能人居平台智能客服建材集采大平台智慧营销等智能化系统支撑地产投资产品客服采购营销等业务转型升级推进建设管理驾驶舱2.0数字化风控财务共享中心等信息化应用为公司管理提质增效保驾护航促进公司高质量发展 7.激励激励机制凝聚人才 2018年跟投项目40个总投资超过4亿其中公司董事监事高级管理人员已投入金额9414万元2018年公司向核心高管授予1.8万亿份股票期权占公司总股本6%锁定公司三年利润目标与此同时基于对公司未来发展前景的信心和对公司价值的认同公司部分董事不含独立董事监事高管人员2018累计二级市场增持公司股票6412万元 8.排名综合实力持续增强品牌影响力进一步提升 2019年荣膺中国房地产百强综合实力第21位2018年中国房地产公司品牌价值排名TOP6连续4年荣膺中国最具投资价值上市房企TOP102018年荣膺中国最具投资价值上市房企TOP4 二2019 年经营计划 1.经营 思路 公司将围绕投资产品营销财务人力及组织5大战略级核心能力提升坚定推进7大策略落地①保持30%左右的规模增长②打造一流的投资体系全方位拿地投资坚持高周转合理保证土地供应的安全边际强化新一线二线及强三线城市投资占比③持续推进产品系的标准化和迭代升级④持续加强营销铁军建设强抓回款为核心的高周转⑤强化资本战略提升以全面预算为核心的财务引领能力⑥丰富融资渠道争取优质金融资源⑦强化精英治理强总部强区域打造全国化公司格局 产业集团重点方向①聚焦住宅产业服务创造产业协同价值②强化市场化竞争力以新经济思维和逻辑为指引解放思想敢于创新③借助资本力量加速产业发展形成A+H(N)的航母战斗群 2.经营目标 2019年公司全年力争实现营业收入350亿元归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润33亿元 2019年公司地产业务强化新一线二线及强三线的战略布局全年计划土地投资总额500亿元公司自有房地产项目计划开工面积1800万平方米竣工面积400万平方米 3.推荐逻辑 1地产主业销售规模持续稳步提升2019销售保持30%增速业绩释放进入快轨2019年2020年每年利润增幅超50%ROE持续改善2020年提升至20% 2高周转房企中坚持稳健原则的企业长期稳定的财务政策在市场波动时公司更加安全财务稳健随着政策边际改善流动性宽松公司同样具备更好的弹性空间融资成本改善空间充足的现金满足发展需要 3房地产行业整体增速放缓公司在保持稳健发展的同时伴随业绩释放进入快轨会向股东实施积极稳定的现金分红 4除了地产主业基本面持续向好公司还具备阶段性重大事件突破如两家子公司分拆H股上市等 三问答环节 Q1公司管理层是否有更长期的发展计划2019年公司的拿地策略是什么融资如何配合 A公司定位是中而强规模兼顾利润实现稳健持续高质量的发展未来3年的计划是2019年公司销售规模预估为1100-1200亿元2020年规模将突破2000亿利润提升是核心公司将强化资产回报率ROE预计将超过20% 公司预计2019年土地市场较为平稳长效机制将建立2019年公司投资预算约400-500亿预计带来2000-2400亿货值储备布局主要在新一线二线及强三线弱三线和四线的布局将适当减少公司提出了刚性匹配原则在高权益的前提下投资战略实行5高高杠杆高收益高IRR高周转高度风险控制2013年以后公司建立了综合投资方式收并购是公司一个重要的投资手段 融资方面每一个项目做到投融一体化投资团队和融资团队联合办公每个投资项目必须附带细化的融资方案投资规模为销售额的35%-45%回款金额为600-650亿元作为一个重要的资金来源公司财务杠杆相对稳定会进一步加大经营杠杆包括运营中的杠杆和土地支付中的杠杆收并购项目的支付节奏更为灵活可以争取有利于公司的支付安排融资依然是重要的渠道 Q2能否介绍一下公司分区域分能级的土储结构 A2019年全国化布局基本实现按拿地模式50%以上的项目通过收并购获得20%以上为合作拿地战略合作产业拿地占比10%-15%招拍挂占比5%-10%按区域划分四川地区占比15%左右环渤海及滇渝区域10%-15%华东和华中25%左右华南10%-15%左右按城市能级划分2018年新一线及二线占比45%三四线占比55%2019年计划调整为新一线及二线占比60%三四线占比40% Q32019年净利率提升到10%与产品定位如何匹配 A针对限价的城市控制拿地成本确保利润率针对限价放开的城市找准产品定位通过产品溢价的方式丰厚利润公司是高周转运营不会长期持有土地以获得土地红利8%-10%的净利率是行业正常水平10%的净利率是合理水平未来可能有其他方式改善报表上的净利率比如轻资产运营代工代建 Q43D生物打印在补充毒理和药理方面的资料进展如何何时能向FDA提交这些资料 A2019年1月下旬从FDA得到回复还需解决一些问题目前正在补充药学药理毒理方面的资料公司对相关的问题进行了分解和研究预计在2019年上半年补充相关资料不排除未来要做补充试验的可能乐观估计2019年三季度会有进展 Q5去年土地获取80%来自并购公司的优势在哪里2019年还能保持这一优势吗从公司做大规模角度公司是否考虑将总部搬到上海 A公司的优势在于一是收并购的优势在于信息不对称公司在全国有700个投资人员是获取信息的强大支援二是目前的投资团队处理收并购项目的综合能力已经成型投资团队完备招拍挂项目的优势在于相对坑比较少劣势在于竞争激烈拿项目的几率小成本高收并购项目的优势在于成本低劣势在于业务较为复杂坑比较多三是针对收并购项目公司建立了较好的激励机制对于招拍挂项目公司一般给予员工5万元茶水费而对于收并购项目公司将收并购交易金额的3‰-5‰作为奖励并将这些奖励通过制度规定强制性分配到一线团队 此外收并购项目和代工代建项目不可分开代工代建项目的绝大部分是收并购项目中无法处理的项目很多收并购的项目最终转化为代工代建公司未来会将总部搬到上海 Q6嘉宝股份上市的节奏如何嘉宝股份未来扩张规模的方式目标是什么 A嘉宝股份计划在6月30日之前在H股通过嘉宝发展稳健持续通过信息化的方式降低成本提升物业管理品质毛利率为35%在行业内排名全国第二自身物业管理业务占比50%以上通过收并购嘉宝在上海浙江华东地区的物业管理面积在持续提升2019年利润预计在3.6亿元左右 Q7蓝光评级上有没有可能成为3A级企业 A长期来看达到3A是肯定的2019年会全力争取但可能会受到政策市场的影响 Q8嘉宝为什么比同规模的新城悦毛利率更高 A2019年利润预估3.6亿左右嘉宝的毛利率及净利率较高核心是经营管理能力 一是利用信息化降低成本例如停车场系统以前是保安收费现在改为无人的信息化系统以前设备的监管依靠人的巡检现在依靠遥感器监测以前每个小区需要配备几个维修工现在可以预约维修三四个小区只需1-2个维修工二是加强嘉宝的多元化服务包括二手房交易存量物业的销售拎包入住的装修收并购的项目中很多项目自身是不盈利的通过嘉宝的管理利润率大幅提升 Q9嘉宝的收入结构如何 A传统业务利润占比50%-60%新增业务40%左右 Q102018年公司拿地未达预期预期500亿左右今年市场行情较热招拍挂的行情可能影响收并购的成交价格公司有多大的信心完成今年的目标 A2018年8-10月市场行情较差公司提高了刚性匹配原则的标准拿地较少11月发力开始拿地招拍挂行情较热但对收并购的影响不会太大并且蓝光强调组合投资模式另外公司将对投资团队的考核改为货源储备的金额鼓励用较少的投资获取较高的货值 Q11今年的新开工面积大幅增加公司的管理后勤能否跟得上 A在工程方面公司大力推进优筑体系该体系比较成熟在采购方面目前公司已完成新一轮的战略合作伙伴建设取消了单项的招标每个项目可节约30-60天的工期成本职能和预算职能也相应地配有团队 Q12公司对于杠杆率如何考虑是否在财务情况层面有所考虑为了用低投入获得高货值前端融资是否有相应的举措是否有特殊性 A公司反对通过靠融资提高负债率的方式扩大规模投资战略5高中的高杠杆指的是高经营杠杆2019年公司计划用400-500亿投资获得2000-2500亿货值平均杠杆5-6倍 方法有四①地货比杠杆不低于1:3②引入权益前两层杠杆叠加原则上不低于1:5③前融方案要求在投资项目落地后45天-60天内完成④支付杠杆针对收并购项目在商务谈判过程中尽可能降低资金支付强度鼓励团队用项目养项目西部某项目投资金额超过20亿元最终支付25%的情况下即可开盘并利用开盘资金支付剩余部分 公司要平衡股东和债权人不同的偏好债权人厌恶高财务杠杆而从股东的角度来说希望 能适度加杠杆以增加股东的回报从公司发展来说稳定的财务政策很重要要确保公司在环境恶劣时的安全因此即使在市场过热时也不会过度使用财务杠杆 Q13医药板块的销售是否包括一诺 A一诺还未实现商业化目前仍是单独核算10亿元都是迪康在手产品产生的贡献 Q14有没有申报科创板的计划 A科创板要求40亿的估值及临床批件一诺要拿到FDA批件才会考虑申报科创板目前还没到这个阶段 Q15公司的债券利率是7.5%而新城的债券利率为5.05%公司如何降低融资成本 A影响融资成本的维度有企业规模评级资产结构商业模式新城受益于商业项目作为资产平台的支撑融资成本较低以高周转销售为主的商业模式而言蓝光的优势还是较为明显公司的负债规模负债率较低融资较有优势 Q16多元发展战略导致公司的估值定位不太清晰公司如何看待公司未来的发展战略是强化多主业的战略还是聚焦地产剥离其他业务蓝光有没有对标的企业目标是什么 A公司依托人居蓝光+生命蓝光的商业模式人居蓝光是聚焦住宅地产及产业生态链的打造聚焦在住宅地产是围绕地产的同心多元生命蓝光的规模和利润有所提升未来也会放在体内整体上来说蓝光的发展战略是清晰的 公司在战略发展方向上对标企业是新城在人才战略上要学习碧桂园小中粮中梁在激励机制上对标龙湖融创在投资方面公司对标融创 Q17为什么公司2018年四季度的结算毛利率下滑较多预付和其他应收款增长较快 A单季度会受单个项目异常的影响公司南京项目进入南京的第一个项目毛利率未达要求两个项目在成都受过去两年严格限价政策的影响毛利率较低这三个项目都是在去年第四季度结转拉低了单季度毛利率这3个项目是在2015年销售的随着项目数量增加单个项目的影响将会弱化毛利率在25%以上的把握较大 |
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