文丨张飞天 「维维说房」主笔 2019年第一季度结束了，杭州楼市的各种榜单，也都已经在清明假期之前上线，主城区的酒店式公寓又启动了霸屏模式。所有榜单中，几乎只有萧山区是清一色的住宅。 而且让人意外的是，萧山科技城的两个楼盘，全都进入了萧山区销量TOP10。在RDAS发布的3月份杭州楼市榜单上，融创·江南壹号院还排到了萧山区销售额第一。 如果以中签率论英雄的话，萧山科技城在摇号场上的表现，不算出色。但事实是，此前萧山科技城放出的房源量，卖得都快见底了，哪怕是江南壹号院的排屋，也已经一套不剩。 weiweishuofang 萧山科技城的房子不愁卖，尤其是连排屋都能卖空，在很大程度上，其实跟地产商们在户型尺度上的控制有关，当然也跟总价门槛有关。 比如融创·江南壹号院的排屋，户型面积段都在建筑面积约171-209㎡，是目前市场上主流的排屋类型。总价600万起步，大部分都控制在七八百万左右，几乎是守着目前江南岸排屋的总价门槛线。 包括萧山科技城的高层户型，也基本都是建筑面积90几方起步，到130方以内四房的主流户型。像融创·江南壹号院，建筑面积约126㎡户型，装修后可以做到大四房的尺度，总价也压缩到了305万起步。 ☝融创·江南壹号院建面约126㎡户型 江南壹号院建筑面积约126㎡的户型，设计了宽阳台、大横厅，客卫也做了现在比较难得的二分离。包括厨房，做了利用率更大的U型台面，还顾全了双开门冰箱的位置。 我们总是遗憾，现在控规越来越严格，同样的功能空间户型面积越来越「膨胀」。而且，同时膨胀的，还有被这两年楼市滋润之后，地产商们的心态。 以致于曾经是主流的126㎡四房户型大量消失，现在出来的新楼盘甚至只能做到120多方三房。 对于我们购房者而言，这就非常不友好了。毕竟要买相同的功能空间，基本得多付10㎡以上的钱，一下子就抬高了总价门槛。尤其是对于一些二孩家庭而言，这样的无奈大概会更强烈——当然，如果钱足够多，想住得分外阔绰，买120多方的三房户型也没问题，但尽量还是控制在120㎡以内，而四房户型则尽量不要超过140㎡。 打开某楼盘网站，在新房栏输入了三个关键词：住宅、精装修、120-140㎡。因为这三个词，能保证选中楼盘都是近两年的楼盘。毕竟精装修交付是这两年才普及的，现在毛坯交付的新盘也寥寥无几。 跳出来的楼盘页有11页，总共162个楼盘：在售92个，售完70个。 其中，建筑面积130㎡以内，能做到四房户型的楼盘，售完的有42个，而在售状态的只有38个。而且在售的这38个楼盘中，有不少已经无限靠近130㎡的界线。 ▼建筑面积129㎡以内四房户型占比
也许这样的「抽样调查」不够精确，但起码在某种程度上，表明了一个趋势：曾经是主流的126㎡四房户型，正在减少。 并且，将来难免还会越来越少。 weiweishuofang 有人说，萧山科技城是现在整个杭州，为数不多的一个，还在千方百计讲究「产品力」的板块—— 融创要返稿N轮，才能定下江南壹号院的设计方案，请来的还是武林壹号、凤起潮鸣这些超级豪宅的主创——gad张微，以及iPD创始人Marius Brits；仁恒也把自己进杭州的第一站，放在了萧山科技城。 我们总说，交付楼盘的样貌才是地产商们最好的样板区，融创目前在杭州最大的样板区当然是候潮府。但即便是候潮府这样的配置，江南壹号院也还要把它拉得再阔绰一些。 ☝融创·江南壹号院下沉式庭院效果图 江南壹号院的小区入口，设计了酒店式落客广场；高层入户大堂，层高被拉升到了6米左右；在园区中间，融创还放了一个下沉式庭院，今年会实景开放。 融创之前在候潮府已经落地的「归心空间」，将来的江南壹号院也仍然会有。 比如社区内的小型图书馆——书享空间、小朋友的室内外游玩展示区——果壳空间，以及地下恒温泳池和健身中心…… 对于一个2W 的楼盘来说，起码在当下的杭州，这些显然还属于「超配」空间。 ☝融创·江南壹号院建面约126㎡生活体验馆 包括室内精装交付标准里，大理石铺地、墙纸、客厅和主卧背景墙、地暖……包括品牌上，也实打实地用上了杜拉维特、高仪、日立等等。 这些在大部分2W 楼盘里，几乎已经见不到了，甚至不少4W 楼盘，也都舍不得用了。 融创·江南壹号院是萧山科技城核心区，第一个出场的楼盘，对于萧山科技城来说，这当然是好事。 它给原本是张白纸的萧山科技城，树下了不低的产品基准线。将来地产商们还想跑进来开发楼盘时，都得先评判一下自己的产品力段位，到底够不够得上萧山科技城的这个标准。 从十几年前的南星桥，到三四年前的申花，再到现在的萧山科技城，杭州仿佛在每个阶段都会有这样的板块冒出来，让地产商们在产品上花足一百分的力气来较劲。这才好。 weiweishuofang 不过话说回来，能让地产商们还站在起跑点的时候，就想着要卯足力气往前冲，萧山科技城各种密布的「加持点」，功不可没。 谁让惠灵顿公学比地产商们的进场时间还早呢，一年20W 的学费一甩，就给整个板块定了基调。 还有已经在建的杭师大萧山科技城小学和英慈国院医疗机构、香港置地规划中的18万方购物中心，就连在建的邻里中心都得带着「新加坡血统」。产业上也没缺席，规划面积3.3平方公里机器人小镇，早就到位了。 ☝萧山科技城邻里中心效果图 而且最近的萧山科技城，还在给自己「加戏」—— 2月20日公示的机场快线站点里面，在建的萧山科技城站尘埃落定，距离江南壹号院直线约680米，中间隔了一个惠灵顿。往北两个站点，是钱江新城的御道站，最近抢尽风头的江河汇流区地块，就在这里； 几天之后，杭州市政府又亲自出面，要跟浙江大学共建一个浙大杭州国际科创中心，位置也选在了萧山科技城； 3月5日，萧山科技城公示了新的控规草案。摩天轮、游艇码头、樱花跑道，这些都已经等在萧山科技城的未来场景里了。 ☝萧山科技城规划效果图 而所有的这一切，都被画上了2022年亚运会的倒计时表，不少都已经进入动工状态，争取要在亚运会之前启动。 谁让萧山科技城跟亚运村之间，只隔着两站地铁路程呢。 这大概也算「近水楼台先得月」的一种。 融创对于这样的萧山科技城，显然非常偏爱。所以又在江南壹号院北面，规划了一个占地66亩的新楼盘，据说很快也要公开露面了。 weiweishuofang 萧山科技城是现在杭州楼市里，为数不多的「小众派」，从惠灵顿开始生长起来的气质，可能会让不少板块望江兴叹。 但起码在产品这件事上，大家的土壤都是一样的。每一幢被种上这片土地的楼，感受到的都是杭州这座城市蓬勃的生命力。 但愿有一天，萧山科技城这样的「产品力小众派」，会重新回归为杭州楼市的「主流门派」。 总编丨裘维维 编辑丨菠萝派 版式︱佛跳墙 常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
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