据合富研究院数据显示,2019年大湾区一季度过半城市成交回暖。 报告显示,“粤港澳大湾区规划”并不是大湾区楼市回暖的主要原因,各城市回暖的主导原因也不尽相同。 那么各城市实际情况如何? 大湾区过半城市成交上升 从网签情况看,对比往年同期,湾区大部分区域成交上升。 其中,佛山、惠州、珠海、中山,同比去年成交升幅十分明显。 (大湾区广东9市一季度商品住宅市场周均网签成交面积) 但不同城市成交上升情况出现分化,像东莞成交同比处于下降的态势。 下面具体来看看各个城市楼市情况如何: 广州:3月局部回暖,南沙成热门 3月以来广州市场出现局部回暖。南沙、市场认可的中心区、黄埔、及持续缺货的番禺出现回暖。热点板块集中在于南沙黄阁、金州蕉门河、万顷沙;荔湾区广钢新城、海珠广纸、黄埔知识城等区域。 报告指出,除了政策环境的放松、利率下调等因素,广州回暖的主要原因还是开发商实行稳价促销。 佛山:佛山热门板块回暖,4月销量将放缓 3月佛山市场呈现局部回暖的趋势,回暖区域主要集中在禅城、南海、顺德等中心板块或广佛交界热点板块。 回暖主要原因是: 1、房贷利率回调 2、区域限价放松、签约放量,单合同回归降低了置业门槛 4、部分区域土地市场升温 5、在售项目积极推出营销活动,结合渠道带动,客户流入量大增 佛山市场房贷利率的下调、单合同的回归、土拍市场回温,可以预见未来售价将持续提升,借助新推高地价高售价项目的影响,在售价利好上将有效促进客户置业。 预计4月受传统淡季的影响,销量会有所放缓。 深圳:局部回暖,网签达近一年较好水平 3月深圳楼市也是局部回暖,商品住宅供求明显增加,现时网签成交已经达到往年年中较好水平。 回暖区域主要集中在龙岗、宝安、光明、龙华等发展潜力大,以及南山、福田等具有优质配套的中心区域。 这些区域指标盘楼盘3月以来的来访量相比第四季度大幅增加,成交量普遍增长2倍多,整体成交价格表现平稳。 回暖的主要原因:房贷利率下调、开发商积极走货、粤港澳大湾区规划纲要发布。 惠州:整体实现“小阳春”,有区域成交上升明显 3月以来,惠州整体市场来访量和成交量明显回暖。 在信贷松动和大湾区规划的袭击下,观望客户入市加快,另外深圳、东北等外地购买力流入价格洼地惠州有所增加,同时,开发商积极密推货,并加大渠道力度。 惠州3月整体迎来“小阳春”。 肇庆:局部回暖,有区域价格下降 肇庆3月市场局部回暖,主要集中在端州、鼎湖、大旺、四会等区域,这些区域是传统购房热点区域,也是广佛客较为青睐的城市核心或未来规划核心区域。 回暖的主要原因是:开发商让利及春节返乡置业带动。 这也暴露肇庆楼市的痛点,在开发商让利时期及返乡置业潮过了之后,肇庆可能面临量价齐跌的问题。 东莞:房价变化平稳,开盘去化率60%以上 粤港澳大湾区规划出台,加强了东莞与其他区域的交通联系,例如虎门二桥、穗莞深城轨等逐步开通。在这一利好下,周边城市外溢需求进入,加上房企加大推货,对成交刺激明显。 目前东莞整体的价格呈现较为平稳的趋势。 珠海:政策市局部回暖,横琴面临下行压力 3月以来珠海处于政策市局部回暖,回暖的区域只要是唐家、南湾、斗门、金湾,这些区域开盘来访普遍增多,开盘成交变现良好。 回暖主要原因是,去年12月珠海出台人才购房政策拉动,粤港澳大湾区规划纲要公布刺激。 加上房贷利率下调珠海有银行房贷利率最低可执行基准利率上浮5%),这些因素导致珠海新区和西区商品房市场迅速升温,外来客户成交比例持续上升。 另外3月底珠海迎来今年土拍小高潮,这无疑增加了市场的信心。 中山:市场以价换量,开盘去化不理想 报告指出,中山同比往年市场回暖较快,主要是由于2月底粤港澳大湾区规划利好带动,加上中山多个区域指标楼盘借助利好“以价换量”,加大渠道力度,积极推货,部分观望客户入市步伐较快。 但回暖的额背后仍然呈现结构分化,让利幅度较大的区域或楼盘3月成交良好,而高价地项目3月开盘去化表现不理想。 预计中山2季度市场仍然是“以价换量”的情形。 大湾区回暖主要是开放商让利 由于各地经济发展情况及楼市情况差异,不同开发商走货策略分化,不同区域在一季度回暖趋势和主导因素出现差异。 1、“粤港澳湾区规划”利好对广州、深圳、东莞的市场带动较为明显。 2、“地方政策优化”使珠海、佛山市场出现明显改善。 3、“土地市场回温”主要触动的城市为广州、佛山、珠海。肇庆、惠州更加受到“外溢客户”增多的影响。 但,“开发商促销”仍然是拉动市场向好的首要因素。 目前,由于政策处于严中有松的状态,多地实行“一城一策”,房贷利率下调......房地产市场出现多个“回稳信号”,粤港澳湾区本轮市场回温就受到多重因素叠加带动影响。 但从各城、及城市内部不同区域情况来看,彼此间市场分化的现象亦十分明显——这表明,目前的购买力仍未足以支撑湾区市场全体回暖。 另外,从不同城市的实际情况给也可以看出,主要靠“以价换量”、“返乡置业”等因素带动市场回暖的城市,买房和投资还需谨慎。 文章信息来源:合富研究院 |
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