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随着近2年成都住宅疯狂的上涨，政策不断加码导致很多置业人群失去购房资格，而这一部分人群已经将投资的方向瞄准了商业地产。  商业地产在市面是主要是公寓和商铺两大类，我们今天主要讨论公寓究竟适不适合购买？ 1、公寓有哪几种类型？ 公寓主要分为：普通公寓、商务公寓、酒店式公寓三种类型。 普通公寓：户型面积小，一般在90平米以下；精装修或清水交付，装修拎包即可入住，配套设施较为完善，物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务，销售价格一般高于区域整体水平。 商务公寓：一般处于城市核心地段及商务中心区，面积段基本在100平米以上。既可居住，又可办公；具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，价格相对写字楼较低。 酒店式公寓：面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次一般，大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便，按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性。 2、公寓的缺陷 首先公寓是不具备落户。 成都大部分的公寓都是在名校旁边，是方便孩子上学,这里是简单的陪读而已。基本上是一个过度居住而已！长期的居住由于商业的性质成本较高，所以大量的人群还是更加希望购买住宅。 公寓投资的价值属性就相当大一部分被削弱了，所以也就造成了公寓购买后的出售不是特别的容易。 3、公寓税费计算  举例： 戏子购买一套52万元的公寓，现转手78万元。  从表格中我们可以清晰的看到到购买一套52万元的公寓，转手后需要缴纳的税费。 4、金融属性 抵押： 中信消费贷抵押产品：   一抵和二抵：（只做住宅、70年公寓、别墅，土地性质出让，必须有产权）   通过中信银行给出的抵押贷：我们可以清晰的看到公寓的金融属性很差。 5、公寓的回报率如何计算？（静态） 假设购买公寓X ㎡，单价Y元／㎡，租金Z元／㎡／月，则回报 ＝（X*Z*12／X*Y = (Z*12)/Y ＝（每月每平方租金12）／每平方米售价 如果20年回本，收益为5％：如果15年回本，收益应该为6.67％：但是大多数小户是无法述到这个水平，能述到4％－5％之间就已经非常不错了，仅仅比余额宝高一点（天弘余额宝利率2.54％左右）  购买公寓个人建议:做为没有更好的投资渠道的时候进行长期的持有，一般公寓用于出租基本上会在20年左右的时间收回成本，如果没有自带经营业态那么建议选择公寓的时候，看看周边的租房市场及租金水平的收益。 |
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