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一、从项目开发上来讲，公寓和住宅的区别主要是面对的需求人群不同与给政府交纳的税费不同。
公寓为商用水电费按商用算，土地使用年限为50年，不可以签户口。住宅水电费按民用算，土地使用年限为70年。
公寓的客户群基本上都是有一定经济实力的人。这类人对住处的要求比较高，有鉴赏能力，很清楚什么样的房子好，所以公寓要满足这部分人群的需求，在硬件和软件上都要做得很好。政府没有一个明确的规定，什么样的项目是公寓，什么样的项目是住宅，只是在审批开发商报批项目为公寓的时候，有一个大概的标准。而且公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。很多开发商在审批时是按照住宅审批，以降低成本，却打出公寓的牌子来卖。在这方面政府还应有相关的法规来规范市场。
二、从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。
首先，单套公寓的面积要达到120平方米，这样它才能在室内功能分区上做得比较好，面积过小，就不能体现分区，那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空间面积也应该大，这个空间面积主要体现在层高上，早期的一些住宅，不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了，如果层高不够的话，容易让人有种压抑感，所以公寓一般要求层高在2.8米以上。在配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。
三、在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足，其他的公寓和住宅没有什么本质区别
商用公寓一般都有普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型全装修出现。这样的居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租金。但也有极个别的是不同的产品，如上海的王子晶品，是大户型超豪华的产品，但是客群只是层次更高，以家庭一起过来居住的长住商务客。这类人由于不是第一居所，只是住个半年1年的，所以对于酒店式的享受很在乎，同时对于有无燃气供应，水电是否平价并不在乎。由于带有部分的投资属性，所以小户型，低总价就是很重要的特点。
而普通住宅则不同，一般是以家庭为单位居住的，所以2房3房就是主力，品质档次有高有低，居住人群要看中居住环境，绿化，学校等配套。而且是长期居住，就要关心物业费，水电费等开支，对于交通也很讲究。
目前政府对公寓和住宅没有严格界定。一般来说，现在市场上有70年的住宅式公寓和商业或公建用地公寓50年产权。但是不管哪种公寓，其实都是投资产品。公寓作为住宅来说只能是一种过渡产品，因为其面积小，住宅功能不全。公寓之所以有市场吸引力其实在于他的地段好，面积小，总价低，宜商宜住宜租，具备写字楼和酒店的某些功能，但是又比他们实惠。
住宅式公寓由于70年产权，所以契税2%，维修基金1%，民用水电，七成按揭。可能会冠以酒店的幌子，但其实是假的。
公寓是50年产权的，契税4%，维修基金2%，商业水电，五成按揭。但是一般比住宅式公寓地段好，商业配套齐全。所以升值潜力大。公寓一般都要求有齐全的商业配套以及写字楼做配套才能提高其租金水平和出租率。
普通公寓（居住型公寓）---
用地性质：一般为住宅
产权类型：公寓
产权年限: 70年
特点：
户型面积小，30~60平米
精装修交房标准，拎包即可入住
配套设施完善
物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务
销售价格一般高于区域整体水平
商务公寓---
用地性质：一般为综合性用地（商住）或商业用地
产权类型：商务公寓
产权年限：根据用地性质而定，50年或40年
特点：
一般处于城市核心地段及商务中心区
既可居住，又可办公
具备写字楼功能，在部分城市可注册公司
价格相对写字楼较低
首付最低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳）
产权性质为商务公寓，非纯写字楼
酒店式公寓---
用地性质：一般为商业用地
产权类型：公寓或商务公寓
产权年限：根据用地性质而定，40年
特点：
面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高，大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便
按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性，一般以只租不售和产权式经营为主
大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高。
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