【收藏】房地产投拓合作篇——和城投合作，先搞懂国有资产交易

最近很多投拓朋友，在芽哥的星球群里，聊到关于城投等国企合作的问题。往往谈到国企合作，投拓朋友们都有种与虎谋皮，如履薄冰的感觉。其实，一旦厘清国有资产的交易规则、交易流程，也就不会那么无所适。

群友私我，希望出篇国有资产交易的文章，芽哥也网上查阅了大量的资料，请教群内法律朋友，整理了这篇文章，希望系统性的和大家讲清国有资产交易的法律流程。

#带着问题学习：什么企业算国有企业？国有资产的交易有哪些方式？哪些交易需要进场? 交易前后的操作流程? 还有大家最关心的，能不能实现排他交易？

一、 哪些标的需要进场

在以往的国有资产交易判罚中，经常看到未进行价格评估或未进场的行为依然认定有效，主要是，因为，2003年颁布的《企业国有产权转让管理暂行办法》仅为部门规章级别，法律效力低于合同。2009年《企业国有资产法》，将“价格评估”“进场交易”提升到法律层面。而2016年颁布的《企业国有资产交易监督管理办法》（32号令）更是对交易流程做出了非常明确规定，至此国有资产交易的操作空间已极大压缩。

1.什么样的企业受（32号令）监督

32号令对监管对象做了明确规定，主要有三类：“国有独资企业”、“国有控股企业”、“国有实际控制企业”。

国有全资企业	（一）政府部门、机构、事业单位出资设立的国有独资企业（公司），以及上述单位、企业直接或间接合计持股为100%的国有全资企业；
国有控股企业	（二）、本条第（一）款所列单位、企业单独或共同出资，合计拥有产（股）权比例超过50%，且其中之一为最大股东的企业；
国有控股子公司	（三）、本条第（一）、（二）款所列企业对外出资，拥有股权比例超过50%的各级子企业；
国有实际控制 公司	（四）、政府部门、机构、事业单位、单一国有及国有控股企业直接或间接持股比例未超过50%，但为第一大股东，并且通过股东协议、公司章程、董事会决议或者其他协议安排能够对其实际支配的企业。

2.什么样的交易行为受（32号令）监督

以前有朋友问：和城投合作，股权交易要不要进场，增资扩股是否需要进场，合作建房是否需要进场？32号令对监管的交易行为做了明确规定，主要有三类：“企业资产转让”、“企业产权转让”、“企业增资”。其中，“企业增资、资产转让”，则首次在国家层面中明确要求，需要在产权交易机构公开交易。

产权转让	履行出资人职责的机构、国有及国有控股企业、国有实际控制企业转让其对企业各种形式出资所形成权益的行为；
资产转让	国有及国有控股企业、国有实际控制企业的重大资产转让行为
增值扩股	国有及国有控股企业、国有实际控制企业增加资本的行为（以下称企业增资），政府以增加资本金方式对国家出资企业的投入除外；

二、 产权交易流程

1.取得交易批准

首先，企业国有产权转让应当做好可行性研究，按照内部决策程序进行审议，并形成书面决议。

转让企业应就国有股权转让事宜拟定国有产权转让方案，并报送相应的国有资产监督管理机构审批。企业国有产权转让方案一般应当载明：

1）标的为何需要进行产权转让；

2）转让标的职工安置方案；

3）转让标的企业涉及的债权、债务处理方案；

4）企业国有产权转让收益处置方案；

5）企业国有产权转让公告的主要内容。

审核批准机关如下图：

产权转让	审批机构
国有出资企业	国资监管机构
因产权转让致使国家不再拥有一级企业控股权的	由国资监管机构报本级人民政府批准
国家出资子企业	国家出资企业

2.审计和资产评估

（1）清产核资和审计

企业国有产权转让事项经批准或者决定后，转让方应当组织转让标的企业按照有关规定开展清产核资，根据清产核资结果编制资产负债表和资产移交清册，资产损失的认定与核销，应当按照国家有关规定办理。

转让所出资企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的，由同级国有资产监督管理机构组织进行清产核资，并委托社会中介机构开展相关业务。

（2）资产评估

在清产核资和审计的基础上，转让方应当委托具有相关资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估。评估报告经核准或者备案后，作为确定企业国有产权转让价格的参考依据。

在产权交易过程中，当交易价格低于评估结果的90%时，应当暂停交易，在获得相关产权转让批准机构同意后方可继续进行。

（3）资产评估的备案和核准

根据《企业国有资产评估管理暂行办法》的规定，经各级人民政府批准经济行为的事项涉及的资产评估项目，分别由其国有资产监督管理机构负责核准。

3.进行公开交易

（1）披露信息，征集受让方

转让方应当将产权转让公告委托产权交易机构刊登在省级以上公开发行的经济或者金融类报刊和产权交易机构的网站上，公开披露有关企业国有产权转让信息，广泛征集受让方。

在征集受让方时，转让方可以对受让方的资质、商业信誉、经营情况、财务状况、管理能力、资产规模等提出必要的受让条件。

（2）产权交易

经公开征集产生两个以上受让方时，转让方应当与产权交易机构协商，根据转让标的的具体情况采取拍卖或者招投标方式组织实施产权交易；

受让方确定后，转让方与受让方应当签订产权交易合同，交易双方不得以交易期间企业经营性损益等理由对已达成的交易条件和交易价格进行调整；

产权转让项目首次正式信息披露的转让底价，不得低于经核准或备案的转让标的评估结果。

# 企业增资、资产转让在流程上和产权转让差别不大，在此，不再赘述。

三、 设置排他条件

对于投拓朋友，非常关心国企交易过程，是否能够设置排他条件。

老三号令虽然规定国企产权转让必须要坚持公开、公平、公正的原则，但是在报名方资格条件限制的问题上，他实质为个别企业排斥竞争者撕了小口子。我们看他的规定：在征集意向受让方时，转让方可以对受让方的资质、商业信誉、经营情况、财务状况、管理能力、资产规模等提出必要的受让条件，即在企业产权交易过程之中，转让方可以去设置条件。这就与公开、公平转让要求进场的原则相违背。但，如果说所有的交易都不设置条件的，那对于有限责任公司而言，尤其是在企业增资的时候，可能就会出现许多的搅局者，甚至是有一些没有实力的投资者进入到国有企业里，从而导致未来企业无法快速发展，与企业当初交易的目的相违背。

如何解决这个难题？三十二号令创造性的区分了企业产权转让、企业增资、企业资产转让这三种类型，并对报名资格条件限制采用不同的约束手段。

1）企业产权转让，原则上不得针对受让方设定设置任何条件。如果确实需要设置条件，不得有明确的指向性和违背公平竞争原则，所设置的条件相关内容应当在信息披露前报同级国资监管机构备案。需要注意的一点是：设置资格条件需要备案而并非是批准。

2）对于企业增资，可以设置条件，但是设置的条件必须与企业增资密切相关的因子，即可以明确募集资金的金额、用途、投资方应当具备的条件、选择标准和遴选方式等。

3）企业资产转让，严格禁止设置受让条件。

产权转让	规定
受让方条件设置	产权转让原则上不得针对受让方设置资格条件，确需设置的，不得有明确指向性或违反公平竞争原则，所设资格条件相关内容应当在信息披露前报同级国资监管机构备案。
受让方条件批准	产权交易机构负责意向受让方的登记工作，对意向受让方是否符合受让条件提出意见并反馈转让方。产权交易机构与转让方意见不一致的，由转让行为批准单位决定意向受让方是否符合受让条件
竞价方式	产权转让信息披露期满、产生符合条件的意向受让方的，按照披露的竞价方式组织竞价。竞价可以采取拍卖、招投标、网络竞价以及其他竞价方式，且不得违反国家法律法规的规定。

增资	规定
挂牌	信息披露：企业增资通过产权交易机构网站对外披露信息公开征集投资方，时间不得少于40个工作日
投资方条件设置	允许设置，但是设置的条件必须与企业增资密切相关的因子，即可以明确募集资金的金额、用途、投资方应当具备的条件、选择标准和遴选方式等。

资产转让	规定
公开转让	企业一定金额以上的生产设备、房产、在建工程以及土地使用权、债权、知识产权等资产对外转让，应当按照企业内部管理制度履行相应决策程序后，在产权交易机构公开进行。
非公开转让	涉及国家出资企业内部或特定行业的资产转让，确需在国有及国有控股、国有实际控制企业之间非公开转让的，由转让方逐级报国家出资企业审核批准。
受让方条件设置	严格禁止设置受让条件

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