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前 言 今日，主城区6宗地块集中拍卖。截至15点，5宗地块顺利出让，但成华区北湖地块因报名人数不足而流拍。 本次拍卖的地块除金牛区地块外，均有配建或自持租赁住房要求。从拿地企业来看，人居为本次土拍最大赢家，竞得东客站两宗地块，成交楼面价均为12000元/㎡；新希望拿下锦江区包江桥地块，楼面价达到11700元/㎡；外光华地块则由朗基竞得，楼面价为13800元/㎡；另外，保利底价拿下金牛区天回地块，楼面价为8100元/㎡。 地块信息一览    成交地块1、2# 成华区东客站地块  区域规划 地块所在区域为成华区政府重点规划的六大功能区之一的新客站城际商旅城。通过全方位打造，最终将形成“轴核引领、廊带串联、五区构建”的空间布局，着力构建智慧型中央商旅区、滨水高档休闲居住区、北部高档综合居住区、南部高档生态居住区、东部魅力街市居住区。   干道交通 区域交通环境完善，轨道交通便利（地铁2号线已运行，7号线2017年底通车），多条公交线路经过地块，整体可达到性强；目前地块周边规划道路基本形成。由于地块周边车流量并不大，交通环境较好。  内部交通 1号地块位于岷江路与九寨沟路交汇处，可经岷江路到达中环路，因位于非主干路网内部，昭示性一般；距离塔子山公园站直线距离0.6km。 2号地块位于中环路与岷江路交汇处，临近中环路，昭示性较强；距离成都东客站地铁站直线距离0.8km，距离7号线（在建）大观站0.4km。  周边配套 区域规划、在建商业项目较多，尚未形成成熟的商业氛围，医疗与教育配套齐全（拥有三甲医院—第六人民医院）；1km范围内享塔子山公园、中央绿轴公园（暂未对外开放）两自然资源景观。   地块四至 1#地块目前内部被大量灌木树林、杂草所覆盖，土方量较大，内部高差起伏大，无待拆迁房屋及优质自然资源；西侧临变电站，周边以待建及在建地块为主，目前居住环境较差。  2#地块此前为当地停车场，地块内部大多数为水泥地面，地块东北角分布小部分灌木丛；荣盛香榭兰庭及兴城嘉苑部分商业仅满足基本生活需求，居住环境一般。 区域土地市场 区域近三年以二类住宅用地出让为主，共拍卖成交7宗土地；自16年以来，区域内仅成交一宗地块，由德商以高楼面价10250元/㎡拿下。整体来看，土地热度逐渐加升，楼面价已破万，土地具备稀缺性。 区域竞争格局 目前区域受政府限价政策影响，在售项目较少，结合区域内上一批次在售产品价格情况：东二环-三环价格1.2-1.9万元/㎡。区域环线价格梯明显，由内而外价格依次递减，参照近年土拍成交楼面价来看，未来区域内将有较大的价格空间。 未来一年内市场主要竞争项目集中在华润、鲁能等众多开发商的万年场板块，预售存量合计13.67万㎡，竞争格局良好；本案所在东客站板块、川师、东方新城板块未来一年内在售项目极少，此区域内供应、存量严重不足，且目前东客站环域板块（万年场、川师）还未大量供地，在断供情况下存在市场机会具备稀缺性；三圣乡板块是目前区域内存量最大的板块，包括绿岛筑、华熙528在内的项目预售存量高达31.1万㎡，未来还会有更多的项目入驻此板块，竞争格局激烈。 项目机会点探讨 【板块价值机会1：规划】地块所在区域为成华区政府重点规划的六大功能区之一的新客站城际商旅城。以商务服务业、现代商贸业和健康服务业为核心，建成立足成都、面向川渝、辐射中西部的城东CBD。 【板块价值机会2：交通】区域交通环境完善，轨道交通便利（地铁2号线已运行，7号线2017年底通车），多条公交线路经过地块，整体可达到性强。此外，成都东站是国内六大枢纽客站之一，也是中西部最大的铁路客运站之一和西南最大的综合交通枢纽。 【板块价值机会3：土地】自16年以来，区域内仅成交一宗地块，由德商以高楼面价10250元/㎡拿下。整体来看，土地热度逐渐加升，楼面价已破万，土地具备稀缺性。 【板块价值机会4：竞争格局】目前区域在售项目较少，在断供情况下存在市场机会具备稀缺性。结合区域内上一批次在售产品价格情况：东二环-三环价格1.2-1.9万元/㎡，再参照近年土拍成交楼面价来看，未来区域内仍将有较大的价格空间。 梳理以上板块价值机会，结合地块指标来看，可依托周边配套资源及交通通达性，承接二环内外溢改善需求及部分刚改需求，两宗地块均可定位为中高端品质改善社区。 高层产品顺应区域市场刚需户型已逐渐向刚改转变的势头，主力面积段以110-130平套三双卫为主力，辅以130-150平套四双卫和90-110㎡的套三单卫。 成交地块5# 青羊区外光华地块 区域规划 本案地处青羊新城西部国际商旅功能区内，集商旅服务、文化休闲于一体的居住功能区。42平方公里的青羊新城将打造为产城一体的国际化新城，成为成都城西未来产业转型升级的新引擎。 干道交通 区域拥有“三横四纵双地铁”的立体干道交通网络，内部道路基本完善。此外地块临近地铁9号线武青北路站（预计2020年开通）以及已经建成的地铁四号线中坝站。周边有多条公交线路从区域通过，整体通畅度及可到达性良好。 周边配套 地块所在区域居住成熟度较高，可享青羊万达、鹏瑞利青羊广场等大型商业配套，又与成都树德中学一街之隔，周边商业、教育、医疗、休闲配套一应俱全。 地块四至 地块整体交通便利，除西侧临光华壹号施工地道路尚未畅通，其余道路均已通车；地块南侧、北侧为待建空地；地块西侧距树德中学仅两百米。周边已交房项目诸多，有较强的生活气息，但周边商业主要依赖清溪雅筑底商为主。 区域土地市场 从地块所在片区近年成交土地来看，继绿地、恒大、东原等品牌开发商先后入驻区域，外光华板块楼面地价进一步拔高。随17年9月中房以12600元/㎡楼面地价捅破区域天花板，区域土地市场热度骤升，竞争日益激烈。 区域竞争格局 区域市场物业类型主要以高层为主，近期出现高低配形式的物业组合，别墅产品在区域内较稀缺。本案后期主要以绿地新里城、朗诗金沙城、蓝光长岛国际社区、中房项目为竞争主力。当前区域竞品均价水平集中在13000-17000元/㎡之间。 项目机会点探讨 【板块价值机会1：产业规划】本案地处青羊新城西部国际商旅功能区内，毗邻青羊总部基地，基地内400余家名企入驻，4万人办公，高质素产业人口红利使得区域发展处于价值高地。 【板块价值机会2：配套完善】地块所在区域居住成熟度较高，板块区域内拥有两大综合体与两大公园，一所三甲医院，又与成都树德中学一街之隔，周边商业、教育、医疗、休闲配套一应俱全。 【板块价值机会3：竞争格局】区域改善产品热销，改善需求旺盛，且以区域置换客户为主。当前区域竞品均价水平集中在13000-17000元/㎡之间，低密产品较稀缺。后续随着各大品牌开发商项目的亮相，区域市场价值将再次得到提升。 本地块规模较小，且有一定商业占比，考虑周边大型商业已呈现且去化时间相对较长，建议商业配比尽量做小，定位为社区商业，满足业主基本生活需求即可。 住宅部分吸纳区域改善客户需求，建议以全高层的改善产品进行呈现，主力以110㎡-130㎡套三双卫，配以一定比例的140㎡-160㎡套四双卫。 成交地块6# 金牛区天回地块 区域规划 地块所在金牛区北部新城规划中的花园CBD区域，本区域产业聚合专业服务、金融服务、文化服务、总部机构为主，形成商务聚集区。未来随着产业规划的落位，预计会带入11万产业人口迁入，2.5万居住人口，人口红利明显，但目前处于开发初期，效应不明显。 干道交通 本地块位于金牛区四环内侧的天回板块，区域交通持续发展完善中，整体大区域道路纵横交错通达性较好，四环路、北星大道、金芙蓉大道以及在建的地铁5号线均可直达市中心区域。 周边配套 块所处位置四周教育资源丰富，从幼儿教育到大学教育全方位覆盖，且有如成都实验小学、机关三幼等优质教育资源配套，离本地块均较近；而地块所处位置四周医疗配套缺乏，无大型重点医院分布，目前呈现的医院为成都关怀医院、金牛区中医院，且离项目均有一定距离。 项目周边目前无大型商业配套，成形的仅北斗七星城社区底商，层次较低仅满足基本需求。而区域内大型商业配套均离项目有一定距离，集中在大丰核心区域，且均在规划中，仅城北优品道广场在建，预计在5年内区域大型商业配套将日渐成熟。此外，项目周边成形的生态资源配套如凤凰山公园、成都植物园均离项目较远。从未来规划来看，四环生态带未来的呈现将为区域内最大的生态资源配套。 地块四至 地块北侧为待开发地块，现状较为荒凉；南侧为为北星城项目及天龙大道，正处于建设状态；西侧为某在建工地以及规划中的变电站，未来将影响项目开发品质；东侧为中南地块以及规划道路。另外，地块内部较为平整，无明显高低差，目前生活居住氛围不佳，有待发展。 区域土地市场 本年度4月初中南拿下2宗天回地块，两宗地块楼面地价均在9000元/㎡以上，其中一宗破万；保利本年度7月份于区域拿地，由于地块商业占比较高，楼面地价仅为7870元/㎡，但对比来看仍属于区域高价地块；而在9月份，金隅以95%高溢价、10950元/㎡楼面价竞得大丰71亩住宅用地，以及人居在10月高价竞得2宗住宅用地，区域土地市场热度显著提升。 区域竞争格局 高层住宅市场：区域内在售高层住宅项目较少，且存量较低。除华润龙湾御府及北星城外，均为尾盘项目。在售项目供需以80-110㎡首置、首改类产品为主，其次为110-130㎡改善型产品，130㎡以上产品供需较少，仅华润龙湾御府有大量的供应。随着区域改善升级，高层住宅面积段有持续扩大的趋势。 洋房市场：区域在售洋房项目较少，当前碧桂园城市花园洋房整体售罄；龙湖听蓝湾一期洋房产品售罄，二期待定；中南项目以及北星城的洋房均在规划中，预计明年上年年入市。区域由于今年上半年龙湖听蓝湾项目的入市，带动了区域洋房热度，随着北星城洋房以及中南项目洋房相继入市，区域洋房热度预计将持续升温。从项目规划来看，区域洋房项目多以11-18层小高层类洋房产品为主，以此来突破项目走量，从听蓝湾的市场反应来看，该类产品接受度较高，需求较大。 别墅市场：区域近三年别墅市场均以联排产品为主，供需面积段以200-250㎡产品为主，主要以北星城、保利公园里、保利大都汇项目为主，目前均已售罄，区域内无双拼、独栋项目；区域叠拼量较少，仅有大丰板块的保利大都汇有供应，成交面积段集中在130-150㎡，目前该项目叠拼产品已售罄；区域整体别墅市场处于断供状态，亟待新项目入市。 区域商业市场 近三年区域商业市场处于高存量低走量状态，以去存为主，去化周期漫长。但价格近年来持续上涨，主要由于今年龙湖听蓝湾项目一期商业入市销售，抬升了区域商业成交价格。目前均价为44578元/㎡，但整体成交量未有明显突破。 项目机会点探讨 【板块价值机会1：产业规划】地块所在金牛区北部新城规划中的花园CBD区域，未来随着产业规划的落位，预计会带入11万产业人口迁入，2.5万居住人口，人口红利明显。 【板块价值机会2：资源配套】地铁5号线在建，距离地块仅400米，属典型地铁物业；地块周边从幼儿教育到大学教育全方位覆盖；区域大型商业中心集中在大丰核心区域，虽在规划中，但预计在5年内将日渐成熟；此外，地块1公里范围内的四环生态带，未来的呈现将为区域内最大的生态资源配套。 【板块价值机会3：土地市场】今年年初以来，中南在区域内高价连拿两宗地块，使得区域土地市场热度大增。随之保利、人居持续高价拿地，楼面地价再创新高，区域土地市场持续火热。品质开发商的入驻也将再次提升区域价值。 【板块价值机会4：竞争格局】随着区域改善升级，高层住宅面积段有持续扩大的趋势。在售洋房项目较少，后期多项目规划洋房，预计明年上半年入市，未来区域洋房市场热度将持续升温。区域近三年别墅市场均以联排产品为主，但目前整体别墅市场处于断供状态。 本地块有一定商业占比，考虑地块周边处于初步开发状态，居住氛围较差且商业去化难度较大，固仅建议做小体量社区商业，满足社区需求即可。 住宅部分根据板块价值机会和地块指标，可考虑定位为中高端品质改善项目，打造为 “高低配”产品。1#地块规划有商业且临变电站，固建议高层+洋房配比；2#地块整体素质较佳，以高层+叠拼配比。高层产品面积抓主流注重附加值提升，主力面积段以120-140㎡套三双卫级套四双卫为主；洋房建议以120-130套三、套四产品，叠拼建议主力130-150套四产品，提升项目溢价力。 |
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