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从理论上，农村宅基地住房属于被执行人名下的财产，属于可被执行对象，但是在实践中，因为法律对于宅基地的买卖有着严格的限制，并不能向国有建设用地一样在公开市场上流转，导致变现难度极大。 宅基地是对于农村的特殊政策，农民赖以生存的基本生活资料，是居住权的基本保证。根据规定，宅基地实行一户一宅政策，村民出卖、出租住房后，不再批准其宅基地申请。所以如果法院强制执行该房屋，则会导致该农民永久地丧失宅基地使用权，所以对于宅基地的执行，法院一般是比较慎重。 同时对于宅基地的买卖，根据规定在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。 为此，最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》对宅基地使用权的转让作出了程序性的规定，“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国友土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源部门协商一致后再行处理。” 所以宅基地的买卖只能局限与本村集体经济成员以内，并且在处理宅基地使用权及地上房屋问题上设立前置协商程序。这样一来导致农村宅基地的价值以及变卖存在较大难度。 |
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