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△每日进化论, grow and evolve. 50万年轻人的成长赚钱平台△ 这是每日进化论的第1期分享。 在这个时代，买房已和结婚同等重要，甚至更重要，俗语说：结婚不买房，就是耍流氓。 一套合适的房子，能给人极大的安全感和归属感。 而且，近20年来，房子一直是最好的投资品，虽然有时会下降，但总体稳步上涨，而且涨得厉害，县城的房子都8000一平了，更别提大城市。 也有不少人会把钱拿去投资理财，用钱生钱，但真正能做到理财的钱超过房租和房子增值的人，少之又少。 更多人其实并没有理财能力，要么合伙做点生意，要么炒股票，或者借给别人，到头来，越折腾，钱越少，还不如买房实在。 那到底该如何购置房产呢？ 1 购置房产整体思考分为两个部分：内部条件和外部条件。 内部条件也就是你的收入水平，适合承担怎样的房产总价。 很多人买房，被动辄100w以上的房价给吓退，我们完全可以利用金融杠杆来帮忙——银行贷款。用3成首付即可，剩下金额银行贷款。如何计算自己的购买能力？分享一条我的万能参考公式：购买能力≈存款+月收入x80。 假设你有20w存款，月入8K左右，较为适合总价80w的房子。 贷款的年限，该怎么选择? 记住，永远要选手上现金流最多的方式。目前最久就选30年，越久代表月供越少，手上的现金流越多。现在银行贷款普遍约5%的利息，30年时间，为通货膨胀保驾护航。 现金流越多，生活越有保障。 我有个朋友，钱足够买140平的房，但只买了100平，就是考虑到父母老了，可能会生病，孩子将来的教育，自己的工作等等，避免出现财务危机。 把手上的钱全部投到同一个地方，投资大忌。只要我能拿剩下来的现金流，进行利润超过5%的投资，就已经赚到。 再换个角度，我身边炒房朋友的例子，用最低首付买入，在房产较猛的二线城市，两年转手利润能达100w。 很多人会在买房时犹豫很久，如果你是首套房，就不要太犹豫了，先上车再说，以后有条件再置换。 2 再说外部条件，外部条件则是选择哪些房产是最具有性价比的。 要考虑的因素确实不少。我直接帮大家筛选出最重要的几点：1.交通 2.户型 3.小区 排名分先后。 为什么交通便利排位最高？因为通勤永远是房价的痛点。 节省时间成本也是一种高性价比。宁愿选市中心小户型，也不要选郊外大房子。尤其是投资，交通便利的小户型最佳。总价低，需要它的年轻人一波又一波，最抢手。 如果手上预算只够选择较偏的地方，如何退而求其次？采光是必须要考虑的标准。 阳光和生活质量正相关。可以这么说，提升一个空间品质，最有效的方法是赋予阳光。阳台向南的房子就是采光好，朝向南北的房子可以差20w以上。 你以为很重要的小区环境，反倒是其次。人是适应性强的群居动物，工作社群远比居住社群重要。 当然，这只是一种策略，投资房、自住房、学区房，目的不同，策略也要相应改变。 3 买房对普通人来说，是件大事，一定要当做一个项目来运营。 前期的收集资料，跟中介或房东的谈判，都必不可少，就算中介费只砍掉0.1% 0.2% 也能省不少钱。 我一个朋友，买房专业户，去厦门旅游，一上车就问出租车师傅：厦门房价多少呀？平常他们生意好吗？有没有受专车的影响？限购吗？店铺呢...... 她买的房子不下10套，尽管已经很熟悉，但她每次都非常谨慎，做足功课，认真对待。 为了最后关头和中介房东杀价，足足准备了2个月：谈判地点、房子信息、当地房地产市场淡季旺季、房东信息、对手打感情牌如何应对、业务员业绩压力...... 最后，那场谈判，房东降价4W，比朋友的预算还少一万，中介费从1.6个点砍到1.3，中介还承诺以后出租房子，不收朋友的中介费。 可能有人会问，要是谈不下来怎么办，岂不是前功尽弃？ 当然不会，朋友在谈判前看了足足150套房，这套房只是A计划，谈不下来，还有BCD.... 买房其实特别锻炼一个人的信息收集分析和个人财产分配能力，还有最重要的一点，勇于赚钱的魄力。 END
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