房地产开发土地征收和建设用地供应——建设用地

建设用地使用权出让：

建设用地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法，没有纠纷。

建设用地使用权的出让方式：

《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

招标出让：指市、县人民政府国土资源行政主管部门（出让人）发布招标公告，邀清特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。招标出让方式的特点是有利于公平竞争.适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块出让。

拍卖出让：指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。拍卖出让是按规定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖（指定）地块的土地使用权(也可以委托拍卖行拍卖），由拍卖主持人首先叫底价，诸多竞买人轮番报价，最后一般出最高价者取得土地使用权。出让方一般用叫价的办法将土地使用权拍卖给出价最高者(竞买人）。拍卖方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件较好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。竞买人不足三人.或者竞买人的最高应价未达到底价时，应当中止拍卖。

挂牌出让：指出让人发布挂牌公告，按照公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞买结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌时间不少于10个工作日，挂牌期间，土地管理部门可以根据竞买人竞价情况调整加价幅度。

协议出让：指政府作为土地所有者（出让人）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。但对一些缺乏竞争的行业仍然是土地使用权出让的方式之一。这种方式适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。应当以招标、拍卖、挂牌方式（也称招、拍、挂方式）出让国有建设用地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

建设用地使用权的出让年限。

居住用地70年；

工业用地50年；

教育、科技、文化卫生、体育用地50年；

商业、旅游、娱乐用地40年；

综合或者其他用地50年。

出让土地使用权的最高年限不是唯一年限，具体出让项目的实际年限由国家根据产业特点和用地项目情况确定或与用地者商定。土地使用权出让的实际年限不得突破规定的最高年限，而只能限于最高年限的范围内。