近年来,房地产开发企业面对国家不断出台的调控政策,竞争越来越激烈。房地产业涉税十余种,控制运营成本,尤其是纳税成本成了提高收益的重要手段。但国地税合并伴随监管数据分享、数据交换贯通带来的全方位大数据环境,将成为税务机关进行税务稽查的利器,房地产企业将面临更为严格的税务稽查风险,特别是土地增值税,因此房地产企业应顺应时局,认识到数据规范的重要性,从数据入手,防范税收风险于未然,风险已现的掌握应对逻辑和技巧,下面我们从一则房地产开发企业的土地增值税清算案例入手,了解数据规范的重要性。 引用案例 基本案情 A项目由A房地产开发企业全资开发。该项目坐落于H区的新兴行政中心,紧邻国道,2010年7月拿地3.6万㎡,2013年12月竣工,B集团同时为A 房地产开发企业控股股东,出资比例70%。 税务机关的质疑 1、实际税负的争议问题。A房地产开发企业申报的土地增值税实际税负为零,剔除房地产开发企业按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%,计算出A项目开发经营的利润率仅为13%左右,这与行业正常利润率不符。 税务机关的清算审核 由于存在上述质疑,而本案也处于土地增值税清算阶段,税务局工作人员从以下几方面进行了土地增值税清算审核: 税务机关处理 最终,税务机关针对前述几个明显违法的问题进行了调整,调减应退增值税369万元。 房地产企业土地增值税稽查风险点 税收优惠政策适用是否合法 我国房地产开发企业适用的土地增值税免税情形有: (1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%; (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 (3)因城市规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,经税务机关审核,免征土地增值税。 (4)对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。(有例外:另根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用财税字[1995]48号文暂免征收土地增值税的规定。) (5)对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征土地增值税。 (6)委托代建免税:对开发商而言,虽然取得了收入的,但是没有发生产权转移,其收入不属于土地增值税的征税范围。 当房地产开发企业向税务机关提出享受土地增值税免税待遇时,税务机关会仔细审核是否符合相关税收优惠政策的适用要求。而对于是否符合税收优惠政策的规定又常常存在争议,例如对“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”中“因国家建设需要”该如何理解、是否一定有政府规划部门的公告、如果政府采取与企业签订回购协议的方式收回土地是否可以适用该优惠政策,都存在争议。 销售收入是否有少计的情况 销售收入是计算土地增值税应纳税增值额的基础,也是在土地增值税预缴阶段的预征率适用的基础,因此无论在土地增值税预缴阶段还是清算阶段,税务机关都会判断是否存在隐瞒销售收入的行为,比如是否有隐瞒销售价格的行为、附属办公设备的购销合同价格是否合理、装修合同价格是否合理、土地增值税的清算单位是否合理合法等。 扣除项目是否真实、扣除金额是否准确 计算土地增值税时可扣除项目主要包括:土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税费。同时,纳税人可按土地成本与开发成本之和的20%加计可扣除项目。税务稽查时税务机关主要看是否存在多结转开发成本以增加土地增值税扣除额的情形、应计入管理费用的土地使用税、印花税、房地产税是不是错误地计入了开发间接费用、代收费用有没有错误地加计扣除、各种成本是否都有对应的合法凭据、成本分摊是否合法等。 这是一起典型房地产企业土地增值税清算案例,企业由最初申请退税1102万元,到税务机关调减应退369万元,甚至还有可能面临税务稽查,如果通过公司组织形式、合理定价、选择项目核算方式等方面进行传统的税收筹划在人工审核面前进行沟通甚至据理力争或许有一定效果,但企业不要忽略了最重要的一点,大数据环境在不断优化,税务机关审核方式也由传统的人工审核逐步进化至计算机自动审核,以上所有的清算审核甚至稽查工作,均由平台自动获取该企业及项目直接有效的建设监管数据及发票信息进行比对分析,自动得出疑点和证据,在约谈中利用数据让房地产企业哑口无言、措手不及、无以应对。 |
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