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买了人生第一套房，想想都觉得可怕。很多东西有的是当时懂得，有的是后知后觉。 很多第一次买房的人还对贷款方式和还款方式不甚了解，目前来说贷款方式主要有商业贷款、公积金贷款、组合贷款三种方式，而还款方式则有等额本金和等额本息两种。 除此之外，买哪一层好，关于赠送面积和公摊面积问题都似懂非懂。
一、三种贷款方式
1、商业贷款 商业贷款是银行发放的贷款。 额度高。以买新房为例，交付完首付款之后的余下房款，都可以申请商业贷款。 贷款利率较高。贷款基准利率为4.9％，而且截至到目前为止全国首套房贷款平均利率保持上涨，已经连涨20个月，达到5.69%，因此贷款的总利息比较高，而且在很多城市限购政策“认房又认贷”的背景下，只要有过贷款记录都算二套房。比较适合有足够偿还能力的人申请。 2、公积金贷款 公积金贷款由各地公积金管理中心运用住房公积金，委托银行发放。 贷款利率低。现在房地产调控不放松，商业房贷利率上浮，还好公积金贷款利率低且稳定，对购房者而言，尽量使用公积贷款成为降低购房成本的最好选择，最新个人住房公积金贷款5年以下及5年以上利率分别为2.75%、3.25%。 额度有限制。公积金的贷款额度受个人公积金缴存年限、余额的限制，仅限普通住宅使用，政策还规定了公积金的最高可贷款额度，且每个城市的政策都各有不同。 3、组合贷款 即组合申请公积金和商业两种贷款。 利率适中。即商业贷款部分采用商业贷款利息，公积金贷款部分采用公积金贷款利息，利率不会太高。 贷款金额较大。结合公积金贷款和商业贷款两种贷款的形式可贷款的金额也比较大，因此使用的人数最多。
二、两种还款方式的选择 1、等额本息 定义：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。因此还款人每月还款固定金额，但每月还款额当中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。 适合人群：由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体也适合这种还款方式。 2、等额本金 定义：将本金分摊到每个月内，同时付清上一个交易日至本还款日之间的利息。因此还款人前期支付的利息较多，还款负担逐月递减。 适合人群：由于每月的还款本金额固定，而所还利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。因此，比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，比如经济实力较好的中年人。
知识点补充： 利息=本金×利率×时间 利率分年利率、月利率和日利率。 年利率、月利率、日利率三者的换算关系是： 年利率=月利率×12（月）=日利率×360（天）； 月利率=年利率÷12（月）=日利率×30（天）； 日利率=年利率÷360（天）=月利率÷30（天）
举个例子：我买了一套房子，银行贷款12万元，分1年还清，年利率6%，月利率就是0.5% 等额本金求法
本金，12万元是本金，一共需要还1年，也就是12期，那么每个月需要还本金1万元。利息怎么计算呢？ 利息，第一个月：12万*0.5%=600元，第二个月：11万*0.5%=550元……最后一个月：1万*0.5%=50元，因为第一个月已经还掉了1万的本金，所以第二个月的利息是按11万来计算，后面每个月就以此类推。 每月还款（本金+利息），第一个月还款：1万+600=10600元，第二个月还款：1万+550=10550元…… 那么，一共要还多少利息呢？就是600+550+……+50，也就是一个等差数列，（600+50）/2*12=3900元，也就是一共需要还利息3900元。 等额本息求法
等额本息，意思就是每月还款的金额（本金+利息）是一样的，银行常用的还款方式就是这样的。把按揭贷款的本金总额和利息总额相加，再平均分摊到还款期限的每个月，每个月的还款额是固定的，但是每个月的还款本金会逐月递增、利息会逐月递减。这是目前最常用的还款方式。 还是用上面的例子来说明，但是等额本息的算法太过于复杂，就不详细计算了，经过复杂的计算（网上的贷款计算器一秒钟就算出来了），每个月的还款额是10328元，每个月的利息是328元，乘以12个月，利息一共就是3936元。 通过比较，等额本金要还的利息一共是3900元，等额本息的还款利息一共是3936元，看来等额本息的利息要比等额本金要高一些。 三、楼房几层有忌讳1、极端层 极端层一般指的是顶层和底层的房屋，低层住宅采光不好，容易受潮，而且如果离马路较近，灰尘和噪音影响较大。而顶层容易遭受“冬凉夏暖”的困扰，一旦电梯出现故障更是首当其冲的受害者。 2、数字不吉利的楼层 很多人买房不喜欢4、14、13、18这几个数字，主要原因是中国人忌讳4，是因为“4”与“死”同音，加上“1”后，“14”就是“幺四”，“要死”。买房不买18楼来自“18层地狱”之说，受这种文化的影响，十八楼就成了闲置之楼，即使价格很便宜，也很难销售。 3、设备层 有的开发商会专门选择一层堆放设备，像厂家的供暖设施、供水、供电区域等都在这一层。设备层不能买，同时设备层的下一层也好避开，因为管道、设备在头顶上不利于居室，相比之下“设备层”之上一层就好一些。 4、中间套 如果经济允许，不建议购买中间套。中间套的厕所采光和通风都不够好，也不够敞亮，把三套同一层的房子看作三个正方形，最左边和最右边的正方形三面在外，中间正方形只有两面在外，您觉得哪个采光通风好！当然是边上的好。 四、赠送面积赠送面积是指开发商利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计可利用但又不计算或只计算一半面积的居住空间，以提高单位使用率，让购房者觉得“物超所值”。通常情况下，开发商赠送的面积多是阳台、飘窗、露台、错层、地下室等。 首先要告诉购房者一个真相，赠送面积不是开发商给你的优惠，而是国家已经规定好了的。 根据现行的建筑设计规范，以下部分的面积计算方式为： 1、入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积；露台是完全赠送的； 2、地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积； 3、飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积； 4、阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。 也就是说，开发商利用这些设计“赠”给买房者，可以增加项目销售的卖点，但实际上这些本来就是购房者该得的。 另外需要购房者注意的是，开发商经常会承诺给顶层业主的顶层露台、给底层业主的地下室空间等。其实，根据《物权法》的规定，该部分空间应当属于该楼的全体业主共有，而非属于开发商所有，只要其他业主提出异议，受“赠”的业主是无法独享其利的。 如何避免赠送面积的纠纷？ 1、看赠送面积是否写入产权证 根据规定，只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护。如果房本上与合同上都没有写明赠送面积的相关情况，就无法证明这些面积的产权人是你。若开发商或物业私自占用和使用你的赠送面积，维护自己的权益将很难。 购房者在签订合同时，应该主动向开发商提出“将赠送面积写进房本”的请求，如果合同中无法增加，争取将这一条款写进补充协议。需要注意的是，你需要将开发商承诺给你的具体面积额写清楚，以免后期产生纠纷。 2、看赠送面积是否实用 购房者应该根据自己的住房实际需求去衡量赠送面积是否合理。如果产遇到户型设计不合理，原本的赠送面积可能会增加购房者后期装修成本，得不偿失。 3、计算价格是否合适 在一些有赠送面积的户型中，看起来价格优惠，其实仔细计算房价，很多部分是已经被计算在其中。另外，购房者还应该了解赠送面积是否要交物业费、取暖费等问题。如果因为赠送面积导致买房加养房的成本过高，购房者还不如不要这个“赠送”。 赠送面积是否要交物业费？物业收费标准以房屋登记的面积作为主要的计算依据，在没有进行产权登记前，物业公司可依据房屋买卖合同记载的建筑面积计算。 结合自身实际情况，对于开发商赠送的面积是否需要收取物业管理费，主要取决于房屋登记簿有无登记。 如果赠送部分的面积不属于房屋登记簿登记的面积，物业服务公司不应该收取相应的物业服务费用，如果没有办理产权登记，物业管理公司一般应当暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算物业服务费。 房屋登记以后，应据实结算，根据房屋登记簿登记的面积情况，多退少补。 也就是说，一般情况下，物业费、取暖费等以产证上载明的面积收取。如果赠送面积没有计入产证，那么就不需要缴纳物业费取暖费等。这么看来，还是收物业费的赠送面积会更靠谱一些。 五、公摊面积一般公摊部分包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，还有公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）面积的一半。 问开发商要关于公摊面积的准确数据，而不是只知道百分之多少。买房时置业顾问只会在口头上忽悠你得房率高，不说公摊面积具体数字，有一些甚至在宣传页上都不会出现户型和公摊的数据，这就问题大了。大多数出现交房心理落差大的情况都源于这一原因，所以在买房前，务必确切了解到套内每间房子的长宽尺寸，自己计算套内到底有多大，再去决定要不要入手。 |
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