未来世代的房地产

没有谁必须被颠覆，但商业是为了让世界更美好。

甚至那些最有想象力的创新者和最狂妄的骗子（两者有时候只相隔一次融资），都未曾想过进入房地产业。他们只看中房地产老板的钱包，这些钱拿去造车还债应是最好。相比汽车而言，房子才是智能互联时代最后的沙漠。

想象一下，下一个世代的房子。

一个预装全屋摄像头，能在加班时间透过集成App了解保姆和孩子一举一动的住房。一个动动手机，就可以和访客视频，打开小区门，单元门和房屋正门的住所。未来，无论你身在何处，住房都为你自动连接快递柜，你可以根据快递小哥提供的包裹大小，是否生鲜，来选择快递入柜还是通知物业管家签收，再也无需接听快递小哥电话。未来，住房可以在你需要时自动打开空调，可以远程开启对地板的自动清洁。未来，住房可以设计上下连通的管道，倒垃圾只需要置入物业预提供的包装，置于管道中就可以。未来，窗户可能类似飞机窗户可以变色且高度隔音，住户无需安装窗帘，更无需画蛇添足搞一个电控窗帘遥控器（科技使生活简单化，电控窗帘遥控器使生活复杂化，这就是伪科技）。未来的住房有可实时监控和显示空气质量的新风设备，有具备极好的隔音效果的娱乐小屋。未来的住房非承重墙可以移动，户型能伴随住户家庭成员的变化而改变。未来的住房进门就是可以放手机的无线充电设备。未来的住房不仅在你的手机上集成所有家电，燃气的应用，还把所有缴费的功能一并集中。未来的住房app关联你的车位管理，可以用来闲时出租。未来的住房预设方便轮椅自动移动的电路和挂钩，我们老去时生活更加便利。未来的住房可以自动报警，主人离开时的外部侵入，主人可以第一时间选择110。未来的小区app集成绝大多数就近的生活服务提供商，从家政到教育，从零售到护理。未来的住房可以最大限度集中搜集住户共同的需求，定制出行的公交。最重要的是，这些功能的实现，都基于一个简单的智能终端（比如手机），而不是墙壁或者床头柜一批恶心的按钮，或者从来都找不到的十个遥控器。

过去十年，底层技术突飞猛进，以上想法在技术上已经成熟，在成本上也可行，在实践上却举步维艰。一些企业有过零星的尝试，但这种尝试由于无法获得产品溢价，最终“为天下笑”。真的投钱搞环保节能，新风系统，智能家居，科技住宅，永远就被视为“不懂房地产”。毕竟，这个行业就是地和钱的组合，融资和投资的脉动，水和面的交融，居民部门和政府部门的桥梁。至于房子本身——目前都没什么差别。

就算是产品溢价，也永远体现在不怎么实用的外部。园林设计不断更新迭代，楼宇立面选材冠绝全球，户型设计持续进步——商业逻辑推动企业改善这些环节，且本质就是配合营销推动低频冲动型消费爆点。当然，我承认漂亮的园林当然有其存在的价值，问题是相比园林设计而言，我们的住房使用效率设计落后了一个世代。开发企业，甚至资本市场都想当然把这些东西视为后端家电企业，装修企业的责任——但是这些企业没有能力去整体改造我们的居住空间，因为居住空间的智能化基因只有在设计和建造环节，才能植入。前端创新和后端创新最大的区别在于技术应用的集成，而智能住宅的破空而出，其关键也在于“一键集成”。改造和装修这种修修补补，反而让传统的卫道士嘲笑——新科技，从而披上了华而不实的外衣。

知道为什么以往那些智能住宅不能成功吗？不是因为创新太多，而是因为创新太少。如果智能住宅没有较高的创新度和集成特性，就会变成智能窗帘这样消费者极为厌恶的伪创新——我不如用手拉开窗帘好了。以前那些东西就和高尔夫球场的电瓶车一样，不能在马路上开。

改变，现在刚刚好。早几年就成了先烈，晚几年就没有机会了。

房价和地价轮番上涨的局面终究要告一段落，企业普遍感觉在一二线城市拿地的潜在利润率大幅下降。当制度红利逐渐消失时，我们当然要去追逐产品红利。必须把新住宅定义为一种区隔度极大的新产品，而不是试图加装一个人脸识别的防盗门，作为噱头忽悠消费者。

数据传输的效率已经大幅提高，人工智能时代渐行渐近，底层科技手段已经进一步成熟。当中国的新房销售额缩减到今天的一半时（未来20年确定会发生），只有全新的产品具备吸引力。

提供新的产品需要新的组织架构。这种创新或者来自于某一家“微软”式的房地产龙头，在PC系统再无前途时观察到云的前景，设立新的事业部寻求突破。这种创新也可能来自于一家全新的创业企业，虽然一想到创业企业去参加招拍挂就十分搞笑，但破局者可能得到传统公司大量的资金支持，正如特斯拉是依靠奔驰和丰田的资金度过难关一样。

这种产品需要选择合适的区域，以往所谓科技住宅失败的关键原因，除开创新力度不够，就是区域完全走偏——企业当然应该选择那些低房价的远郊区，而不是高房价的城市核心区寻求创新突破。历史上看，从来是远郊区产品溢价大，核心区产品溢价小。远郊区（比如大厂这种地方）的房价才能允许消费者赋予产品溢价。而科技也能最大限度打破物理距离的短板。聚焦核心区打造理想生活，只会导致理想变成疯狂拿地，科技投资一地鸡毛。选择核心区意味着保守，意味着畏惧房价下跌，意味着希望核心区的地段可能在未来投资失败时拉你一把。

最关键的，这种产品需要跨时代的领军人物，一个中国房地产业从未见过，具备企业家精神和美好生活理想的商业奇才。整合供应链和优化日常经营，这两件任务要达成一件就恍惚如登月般困难，更不要说创新企业的成功需要两者兼备。这样的人才需要懂得房地产，懂得成本控制，却又要极富创新精神，挑战各种黑科技——他不仅需要提供产品，还要彻底改变居民的付费习惯。如果房地产业后付费的习惯无法养成（即物业费长期偏低），科技住宅的长期使用根本毫无可能。硅谷回来的专家，有哪位能和县长觥筹交错，向主管部门攻关要求改变竣工备案标准？成名已久的房地产界大佬们，是否有识人的智慧和用人的肚量？

但是，房地产业真的很无聊。很无聊不代表不赚钱，很赚钱，虽然这个钱未必可以赚很久，但这一代企业家功成名就没有问题。我们去观察房地产企业的成长，总是在分析管理架构，激励效率，杠杆率和拿地眼光——一个又一个雷同的故事摆在这里。这就好像分析完通用和福特，再去看一汽能如何如何发展，怎么想怎么无聊——福特发明汽车流水线都一百年了。

企业家当然应该继续高高兴兴赚钱。但我始终认为，商业的存在，终究是为了让世界更加美好。不就是冒点风险么？成功了，开辟一个时代，顺便赚出一个万亿级别市值的公司，把模式推广到全球，毕竟只有中国这种土地供给体系才最有可能带来住宅营造系统性变革；失败了，所有人都会来嘲笑你连房地产都不懂，在房地产业谈科技永远只能是骗骗个别消费者的噱头，PPT造房会让梦想窒息——不过也仅此而已。