连云港市房地产业税收发展现状分析与对策
连云港市国家税务局征收计统处
连云港市地方税务局计划财务处
近几年来，伴随着国民经济持续快速稳步的增长，房地产行业已经成为国民经济支柱产业，在每年的经济增长率中，房地产业的直接和间接的贡献率约为两个百分点。但是2008年以来，国际经济环境不利因素增多，全球经济增长放缓，继续呈回落态势，我国经济增长同样也已步入趋降通道，特别是今后一段时期我国经济将处于最艰难、最困难的阶段。经济决定税收，地税税收收入将面临前所未有的压力和挑战，组织收入工作形势十分严峻。从我市的房地产业税收发展角度剖析房地产税收情况，有助于强化行业税源管理，做到应收尽收，增强我局今年组织收入的主动性。
一、 我市房地产业及其税收基本概况
（一） 房地产业基本情况
随着我市城市化进程的加快以及国际海滨城市、现代化的工业港口城市、山海相拥的知名旅游城市等框架的逐步形成，我市的房地产业得到了快速增长，商品房住宅价格由2002年的每平方米1264元，价格逐年上扬，2008年商品房住宅均价达到了每平方米3202元，年平均增幅为16.76%。我市现有从事房地产开发企业正常户740户，具体情况分布如下图所示：
从企业的分布情况来看，市区是房地产企业关注热点，占了全市一半以上的房地产企业户数；四县依次排开的房地产开发企业户数基本与各县自身经济发展情况相对应。从我市房地产开发企业分经济类型情况看，房地产开发企业主要集中在私营有限责任公司和其它有限责任公司两种类型，这两种类型占比接近85%。
（二） 房地产业税收收入情况
房地产业作为第三产业的重要组成部分，已成为各地经济发展的重要引擎产业，对拉动经济快速增长发挥了积极作用。我市房地产行业从1998年开始实质性启动，到2008年，全市规模以上房地产投资达到95.12亿元，占当年全市固定资产投资777.68亿的12.23%，房地产业已经成为推动我市经济增长的一支重要力量。房地产业的迅猛发展，拉动了税收的增长。通过对近五年国、地税税收收入数据的收集整理，进行了如下综合比较分析。
从上面的图表中可以看出， 2004年以来，我市房地产业税收主要呈现以下特点：
1、房地产业税收在我市税收收入中占据重要地位。近几年，房地产业税收增长快速，对税收贡献日显突出。房地产税收占地税税收收入和财政一般预算收入的比重逐年稳步提升。从以上图表数据可以看出，房地产税收占税收收入的比重从2004年的7.43%提升至2007年的11.60%，2008年有所回落为8.78%。占全市财政一般预算收入的比重从2004年的9.55%提升至2007年的15.66%，2008年受国家宏观政策调整影响回落至11.72%。
2、市区房地产税收波动较大，四县房地产税收相对平稳增长由于近几年国民经济的持续快速增长、居民实际收入的提高和住房消费观念的转变及城镇化进程的加快，房地产市场发展迅速，2004-2007年我市房地产业市场繁荣发展达到历史最高水平，这四年的房地产投资平均增幅达到41.58%，我市属于三线城市，房价相对大中城市而言提升较慢，市区房地产业收入波动主要受大中城市房价影响较大，尤其是在2008年国家采取了一系列抑制房价过高过快增长的政策之后，市区出现了房市低迷。四县由于住房消费观念的转变及城镇化进程的加快，房屋硬性需求较大，从而表现为相对平稳增长。
3、房地产业宏观税负逐年上升，税收弹性系数一直高位运行。从房地产业税收质量相关指标表中可以看出，我市房地产业的宏观税负由2004年的8.95%提升至2007年的25.97%，增长近3倍，税负呈逐年快速增加的态势，2008年受经济下行影响回落至22.53%，这与房地产业的不断发展壮大和税务部门征管质量的稳步提升密切相关。从税收弹性系数上看，我市房地产业税收增长的速度大大超出了房地产业经济发展的速度，2003-2008年，房地产经济与税收的弹性系数平均在1：3.22，在2007年达到峰值1：7.1，在各行业中遥遥领先，成为这一时期税收效益最好的行业，这主要是由于我市针对房地产行业专门成立了行业管理分局进行管理，此举大大加强了税收征管力度，有效提高了税收收入增长。
二、 我市房地产业发展中存在的问题和机遇
经济决定税收，研究房地产业税收就不能脱离开房地产业的发展，厘清我市房地产市场中存在的问题和机遇，对于把握房地产市场走势及其税收发展预测，有着重要的作用，必须引起我们的高度关注。2007年底我国为避免房价上涨过快导致的流动性过热问题，转而将房地产政策重心从“保平稳”逐渐转到“抑房价”。其中最重的一拳是由银行与财政部门出台抑制需求的政策，包括：不支持购买第二套房、对居民住房交易征收多项税费、限制居民房屋交易、限制外资购房等等。这些举措使我市房地产市场从2008年至今出现部分楼盘有价无市、销量回落、房价涨势趋缓，部分楼盘集中退房等现象。我市房地产业目前存在的问题如下：
（一）受国际国内宏观经济影响，我市房地产投资增势趋缓。
在本轮经济调整中伴随着房地产业的大幅调整，房地产业持续多年的繁荣，在市场需求放缓的情况下，累积了大量库存，自2008年开始，全市商品房销售面积连续12个月负增长，受此影响大部分房地产开发商产生了观望心理，投资速度大幅度放慢，2009年1-2月全市房地产开发投资完成13.26亿元，同比仅增长2.5%，同比回落86.9个百分点，较2008年全年下降17.3个百分点。3月全市房地产开发投资有所抬升，累计完成投资22.89亿元，同比增长20.9%。
（二）房价收入比连年攀升导致居民住宅承受力指数越来越高。所谓“房价收入比”，是指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4倍至6倍之间较为适当，也就是说家庭年收入为1，房价则是家庭年收入的4倍至6倍，按购买一套75平方米住房及城市居民可支配收入计算，我市自2004-2008年，房价收入比分别为17.6、20.1、19.1、17.8、18.7。由此可见房价相对城镇居民家庭可支配收入仍然偏高，居民购房承受压力较大。
（三）居民购房意愿不强，市场观望氛围仍未打破。从2008年起我市市区房地产市场就一直处于滞销状态，房产调控政策接连出台，下一步政策会对市场产生什么影响，现在还不好判断，越来越多的购房者采取了观望的态度，等待新的政策，观望市场新的动态。市场交投惨淡的局面已持续大半年，供求双方的博弈愈演愈烈。缺钱的开发商在挖空心思地使出各种招数，以维持岌岌可危的资金链条不断裂；购房人则紧捂钱袋，寄希望于开发商降价销售，房价松动。“钱景”不妙的开发商不肯降价，有真实需求的购房人迟迟不愿出手，使得市场在观望的僵局中煎熬，而这与供求双方的房价预期严重分化直接相关。
（四）住房供应体系不完善。从市场供应结构看，商品房、经济适用房比例不合理。中低价位商品房比重偏低，供应不足，高档商品住宅比重偏高，住宅超前消费现象突出。中低档商品房供给量难以满足收入水平不高，但群体较大的普通工薪阶层需求。
我市房地产市场发展的机遇体现在以下几点：
（一）中央要求扩大国内需求特别是消费需求。美国由于次贷问题引起的金融海啸席卷了全球，我国为保持经济平稳发展，现在宏观政策已经全面转向保增长，货币政策紧缩时期已经结束，新一轮的降息周期正在到来。地方政府也纷纷出台政策救楼市。国务院会议也强调要降低住房交易税费，支持居民购房，最近国家税务总局出台了《房地产开发经营业务所得税处理办法》（国税发[2009]1号），该办法统一了内外资房地产企业所得税政策，降低了计税毛利率，放宽了预提费用税前扣除限制，这将有助于缓解房地产开发企业资金压力，降低企业税负，提升企业经营利润，对促进房地产市场健康发展有着重要影响。
（二）利好政策频出拉动房地产市场复苏。2008年11月份我市出台的12条楼市新政，几乎涉及了建设、土地、物价、税收、财政、银行、规划等与房地产有关的所有部门，其中购房补贴、公积金贷款等都给准备购房的市民提供了最直接的优惠，力度前所未有。近期我市公积金管理部门先后出台的商贷可以转公贷、可利用公积金逐月还贷等一系列政策，也对一些潜在购房者使用公积金贷款买房产生了很大刺激作用。尤其今年推出的公积金逐月还贷业务，因为允许住房公积金借款人按月使用住房公积金账户余额归还公积金贷款，不再限定每年使用次数，这让很多公积金贷款者有了更加灵活的还贷方式，从而进一步增强了使用公积金贷款的购房者的信心。
（三）房地产销售开始回暖，开发企业信心回升。
我市市区同国内其他很多城市的房地产市场一样出现了“小阳春”现象，呈现出回暖的迹象。据市房产局网站公布的数据显示，一季度我市住宅成交8078套，成交总面积891538平方米，其中市区成交住宅4672套，成交面积495142平方米。从具体区域的成交情况来看，各区县之间也存在着较大的差异。前三个月，新浦区成交住宅2963套，新浦区成交面积超30万平方米，占据全市成交量的三分之一之多，占市区成交量的62%。连云区成交住宅784套，约9万平方米，销售业绩超出了很多人的预期。海州区随着开发建设的加快，新楼盘开始销售，一季度取得了438套成交量的喜人成绩。开发区一季度成交住宅487套，成交面积52888平方米，相比之前呈现上升态势。
随着四县房产开发的加快，县域的住房销售也呈现明显的上升态势。一季度，四县成交住宅3406套，成交面积396396平方米，县域之间差距也很大。其中东海县成交1178套，面积132592套；赣榆县、灌云县分别成交880套、870套，面积都是10万多平方米；灌南县成交相对较少，成交住宅478套，面积55579平方米。
(四) 居民仍有旺盛的潜在的住房需求。购房刚性需求在经历了半年多周期的观望，已经渐近谷底，出现明显的松动。特别是我市部分新盘上市的价格普遍较低，部分老项目后期也对价格进行了下调，价格回落后使这部分项目的性价比优势凸显，达到了部分刚性购房者的心理价位，促进成交量放大。另外，相比刚性需求购房者有着对购房的迫切需求，改善性住房购房者也纷纷开始寻机入市，这部分楼市消费的中坚力量，也促进了成交量的上升。
三、 我市房地产税收管理中存在的问题
自2004年以来，房地产业税收负担不断加重，单位投资完成额和单位销售税额呈逐年加大的趋势，宏观税负逐年提升，剔除价格上涨因素，一方面说明税务部门对房地产税收强化征管是有成效的，另一方面也说明在税负高位运行的状态下，以管促收的难度不断加大。房地产行业的特殊性给税务部门依法征收、应收尽收带来更大难度。
第一，房地产业涉及房地产开发建设、保有、转让等诸多环节，从土地拍卖、转让开始，就和税收紧密相连。房地产涉及到国土、规划、建设、房管、招投标中心、国税、地税等多个部门，由于没有专门部门统一扎口管理，部门之间还未形成完善的信息传输渠道，有关情况不能及时掌握。部门信息不对称，齐抓共管的局面难以形成，造成税收征管部门掌握涉税信息相对滞后。
第二，二手房市场税收流失现象难以控制。二手房交易双方均为自然人，不需要进行财务记录，成交价格难以掌握。交易双方往往从自身利益出发考虑，采取签假合同降低交易价格偷逃营业税、契税和个人所得税。
第三，房屋中介服务公司、个人房屋出租、个人房屋装潢装修等与房地产业密切相关的行业，普遍存在现金交易行为，这些行业零散性、隐蔽性较大，其税收目前是税收征管的难点。
第四，房地产企业核算不规范，税收征管难度较大。多数房地产企业未按配比原则核算，或采用虚转成本、不及时结转销售收入等手段，造成账面虚假亏损或微利，减少当年应纳税所得额。
四、 促进我市房地产税收持续健康发展的建议
我市房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要依靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。我市的房地产业税收增长空间不断压缩，已由快速增长过渡到稳定适度增长，对税收和财政的贡献度正由高点向低点过渡的阶段。因此，为促进我市房地产税收又好又快发展，提几点建议，仅供参考。
（一）坚持经济决定税收原则，强化房地产税源监控、分析和预测工作。密切关注房地产经济走势和价格波动轨迹。加强房地产宏观经济与税收关系的研究，增强把握税收增长规律的能力，找准房地产税收增长的阶段性因素，加强税收征管工作的针对性和时效性。找准特定时期影响房地产税收增长的宏观经济中的龙头经济变量，高度关注其变化趋势，为科学预测税收走势建立良好的基础，科学分析房地产税收各税种税源发生的变化，评估各种变化对税源及税收的影响广度和深度，实施有针对性的征管措施。
（二）积极应对宏观调控，用足有利政策，引导、规范房地产业健康发展。房地产市场影响因素错综复杂，几年宏观调控的预期目标正将逐步实现，今年国家有保有压的宏观调控措施不断出台，对房地产业依旧采取了打压的策略。在此大背景下，针对我市房市的实际，一是要增加土地供给的有序性、渐进性。土地集中供应会导致土地价格上涨、开发施工扎堆、土地闲置等现象，不利于经济和财政平稳增长。二是资源要逐步向保障性住房倾斜。中、低收入家庭的住房需求尚有较大的空间，增加住房的有效供给，改变住房的供给结构，加大廉租房、经济适用房和双限房的建设力度，确保低收入阶层的基本住房需求，又能使房地产业得到持续健康发展。三是要抓住机遇，整合房地产市场，培植龙头房地产企业。房地产行业的两极分化现象日渐明显，一些企业竞争力不断加强，比较优势日益明显，对市场的垄断和引导能力也日益加强；而一些中小地产商经营环境日趋严峻，难以驾驭市场的不确定性，优胜劣汰将加速该行业重新洗牌。我们要对有实力、经营能力强、信誉好、有发展前景的企业加大扶持力度，特别在资金和土地方面给予更多的政策扶持。
（三）加快产业结构调整，培植主体税源，把房地产税收运行的风险降到最低。全市上下要坚定不移地实施工业化战略，提高工业税收比重，增强税源发展后劲。大力发展以现代服务业为龙头的第三产业，为地方税收培植稳定的梯度税源，大力促进产业升级换代，优化产业结构，加快新兴行业发展，使之“蛋糕”越做越大。
（四）建立健全综合治税考核办法，改变信息不对称的状况。政府的领导和支持，不仅能够为房地产业税收管理提供强力的保障，同时有利于组织和协调涉税部门充分发挥其职能作用，激发社会参与综合治税的积极性，激活社会协税资源，形成税收管理的社会合力，提高税收管理的社会化水平。市委、市政府对该项工作十分关心和重视，我们建议自下而上地建立起“政府领导、税务主管、部门配合、社会参与、司法保障、信息支撑” 的市、县（市、区）、乡镇（街道）三级综合治税网络。同时，制定相应的综合治税实施考核办法，逐个部门签定综合治税责任书，明确各自的职责、任务和要求，各部门明确专门单位和专门人员具体负责，积极配合支持税收工作，认真履行综合治税协议，及时传递涉税信息。加大考核力度，将其纳入政务督查范围，列为各部门年度政绩考核内容，定期督促检查，年终奖惩兑现。从而延伸税收管理的触角，由事后管理变为事前管理，由信息变为税源，由税源变为税收，把各部门的齐心努力最终体现在财政增收上来，确保地方财税收入的又好又快增长。
