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房地产业作为国民经济的基础产业和先导产业，在经济社会格局中占据了十分重要的地位，并担负着扩大内需和促进消费、推动经济社会发展、加快城镇化建设、改善居民居住条件等方面的重要责任。尤其是近几年，随着我国国民经济的快速平稳增长，房地产行业保持了快速的前进步伐，已成为国民经济发展的支柱产业之一，同时也给中央和地方各级政府提供了丰富的税源。 房地产业税源发展情况 2009年，在政策支持、信贷宽松、刚性需求以及通胀预期等一系列因素的影响下，中国房地产市场强势回暖，房地产开发投资直接拉动GDP增长达1.12%，对经济增长的拉动力度和贡献率非常显著，房地产企业的资产规模、营业收入、利润总额也随之水涨船高，税源发展状况比上年明显好转。 一、资产规模快速扩张，营业收入大幅增长，推动国民经济持续回暖。 2009年，纳入国家税务总局重点税源监控范围的房地产企业近万户。根据对其中规模较大的7301户企业汇总统计，截至2009年末，企业资产总计49224亿元，比上年增长17.3%；净资产合计11659亿元，增长17.8%；全年营业收入达10993亿元，增长21.3%。企业总资产、净资产和营业收入的较快增长显示出房地产企业经营规模持续扩大，销售业绩大幅增长，以较快的速度引领行业发展。 二、利润总额大幅增长，亏损面有所收窄，整体盈利水平进一步提升。 2009年企业利润总额为1822.2亿元，比上年增长20.5%，从相关财务指标看，企业利润率和成本费用率基本维持上年水平，因此2009年企业利润的大幅增长主要来源于营业收入的快速增长。从7301户企业的盈亏状况看，2009年盈利企业共4550户，占总户数的62.3%；亏损企业2751户，占总户数的37.7%，亏损户比上年减少121户，亏损户所占比重同比下降1.7个百分点，亏损面有所收窄。此外，2009年实现盈利企业的利润也比上年有所增长，当年实现利润总额2144.5亿元，比上年增长18.5%。房地产企业利润的大幅增长和亏损面的进一步收窄，折射出房地产业整体盈利水平在2009年出现较大幅度的提升。 三、货币资金规模激增，预收账款快速增长，短期财务状况有所改善。 2008年～2009年房地产市场经历了由低到高的跌宕行情，2008年多数房地产企业面临资金紧张压力，部分企业甚至出现资金链将近断裂的财务风险。2009年，在国家一系列“保增长”政策措施的有力推动下，房地产企业销售量和销售价格持续上涨，资金回流速度明显加快，资金规模快速扩张。截至2009年末，房地产重点税源货币资金规模达5166.5亿元，比上年增长90.4%，一举扭转了上年资金紧张的不利局面。从其他财务指标看，2009年末预收账款达13256亿元，比上年增长31.7%，预收账款的增长水平反映了企业未来可结转营业收入的增长水平，为下一年度营业收入和利润的增长奠定了基础，同时也反映出企业的短期财务状况有所改善。 房地产业税收情况 一、总体税收高速增长，对全国地税收入的贡献举足轻重。 2009年7301户房地产企业共实现各项税收1417.51亿元，比上年增长39.5%，占全国地税收入的6.87%，比上年提高了1.32个百分点，税收增量占全国地税收入增量的17.19%。此外，由于房地产企业的产业链条较长，在自身行业快速发展的同时，还可以带动原材料、家用电器等耐用消费品、住宅装修业、服务业等一系列产业的发展，其促进经济全面发展和对税收增长的推动作用十分显著。 二、营业税和土地增值税增势喜人，企业所得税增长相对平稳。 从各税种收入情况看，房地产营业税与房地产市场成交量直接相关。2009年房地产市场持续回暖，成交量迅速放大，全国商品房销售面积增幅达42.1%，由此带动房地产营业税收入大幅增长。2009年房地产重点税源企业实现营业税收入685.8亿元，比上年增长53.4%，营业税收入总量和增量分别占企业实现税收总额的48.4%和59.5%。同时，企业所得税也保持了平稳较快的增长，全年实现税收363.4亿元，同比增长21.7%。此外，各级税务机关进一步加强了对土地增值税清算工作的跟踪管理，促进了土地增值税的大幅增长，全年上缴土地增值税204.9亿元，比上年增长48.9%。 三、区域税收规模差异显著，东部地区显示较强地域优势。 从各区域税收情况看，省市间税收规模差异显著，共4个省市实现税收在100亿元以上。其中，江苏省高居榜首，共有2026户纳入监控范围，全年实现税收260.2亿元，比上年增长53.5%；其次为上海170.4亿元，北京154.7亿元，广东128.1亿元。以上四省市合计实现税收713.4亿元，占全部房地产重点税源企业实现税收总额的五成以上。税额在10亿元至100亿元的共17个省市，合计实现税收624.8亿元，占实现税收总额的44.7%；税额在10亿元以下的共11个省市，合计实现税收61亿元，仅占实现税收总额的4.4%。 从东、中、西三大经济区域分布看，东部地区无论从户数还是税额上均显示出较强的地域优势。东部地区共有5498户，2009年合计实现税收1154.1亿元，户数占总户数的比重为75.3%，税收占整体税收总额的比重为82.5%；中部地区共有801户，2009年合计实现税收108.8亿元，户数占比11%，税收占比7.8%；西部地区共有1002户，2009年合计实现税收136.2亿元，户数占比13.7%，税收占比9.7%。 四、企业税收规模差距较大，纳税集中度日趋提高。 按企业实现税收情况看，2009年税收额超亿元的房地产企业有225户，合计实现税收429.12亿元，占全部监控企业实现税收总额的30.66%；税额在1000万元至1亿元的有2619户，合计791.68亿元，税额占比56.57%；税额在100万元至1000万元的有3301户，合计146.78亿元，税额占比10.49%；税额在100万元以下的有1156户，合计纳税31.81亿元，税额占比2.27%。与上年相比，2009年税额超亿元的纳税大户比上年增加109户，税额增收195.39亿元；税额在1000万元至1亿元的比上年增加464户，税额增收207.78亿元。税额亿元以上和千万元以上企业户数和税额的普遍提高，显示出房地产企业的纳税集中度日趋提高。 房地产业税源发展存在的问题 一是房地产行业发展易受经济周期的制约，税源波动幅度较大，影响税收的持续稳定增长。 从近几年房地产业的发展历程可以看出，房地产市场对经济周期波动的反应尤为敏感，一旦国家对财税政策和货币政策作出调整，均会很快地传导到房地产企业的开发、销售等各个环节，客观上造成了房地产市场的大幅波动，从而影响到整体税收收入的持续稳定增长。 二是房地产企业普遍融资规模偏大，负债经营程度较高，影响到税源发展的稳健性。 我国房地产企业发展的一贯模式多是大规模借助外部融资的增长来维持企业经营的正常运转。从监控企业的财务指标看，2008年、2009年企业总体资产负债率均在76%以上，远高于其他行业的平均负债水平，蕴含了极高的财务风险，如遇国家货币政策从紧，银行信贷有所收紧，往往会造成房地产企业资金流紧张，影响到行业税源发展的稳健性。 三是房地产行业涉税环节众多，税收政策变化频繁，增加了房地产业税收征管的难度。 从征税环节看，房地产业涉及房地产取得、保有和流转三个环节；从产业形态来看，房地产业涵盖了营业税、企业所得税、土地增值税、契税、个人所得税、城建税、印花税、房产税、车船税、教育费附加等几乎全部地方税种。由于环节众多交织，税种纷繁复杂，各税种在各环节纳税主体、纳税时间、优惠减免规定各异，加之房地产开发周期长，成本费用项目多，会计核算复杂，相关税收政策变化频繁等原因，房地产企业税收征管不可避免地存在不少难点问题。 促进房地产业税源发展的相关建议 一是房地产企业应保持健康的财务结构，积极防范市场调整风险，谋求长期稳健发展。 作为国民经济的重要支柱产业和社会各方面高度关注的民生行业，房地产企业要密切关注政策变化对市场环境带来的影响。同时，适当提高自有资金比例，降低负债规模，合理制定销售价格，提高资金周转效率，把握好扩张的规模与节奏，理性处理成长速度与战略目标的关系，谋求企业的长期稳健发展。 二是应进一步加强对房地产企业的税源监控，大力推进房地产税收一体化管理。 针对房地产企业自身的特点，研究完善税收征管的有效办法。第一，要掌握足够的信息，依托目前的重点税源信息采集平台，将房地产取得、保有和流转环节全部纳入监控范围，全面掌握房地产企业投资、销售及税收状况；第二，加强与规划、国土、工商、统计等部门的合作，从外部渠道获取重点税源信息，实施横向比对、内外联动，提升重点税源监控效果；第三，税务机关各部门分工配合、密切协作，进一步推进对房地产税源的“征、管、查”一体化管理，切实提高税收征管的质量和水平。 |
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