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城市和农村发展不平衡、资源分配均衡、要素交流不充分的问题由来已久，城市在各类发展资源、公共服务等方面都享有得天独厚的优势，使得城乡贫富差距越来越大，也使得农民争相进城买房安家定居，资金、人才、技术等要素不断向城市聚集，造成农村发展的恶性循环。 土地政策一直是影响城乡要素交流，影响农村资金积累和农民财产性收入提高的重要因素，比如说城市房屋可以自由买卖，而农民宅基地和房屋只能在本集体经济组织成员之间转让；城里的国有土地可以入市交易、挂牌出让，而农村集体土地要被征收为集体土地后方可出让，农村集体和村民只能按原用途获得补偿；农村承包地承包到户，种粮大户和种植企业的土地的经营权难以保障，等等。 对此，在近期发布的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》中，农村土地制度改革成了促进城乡融合发展的重要一环，也是各方都很关注的热点问题，特别是在宅基地制度的改革上，明确提出要“允许农村集体经营性建设用地入市，允许村集体依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市”。 也就是说，农村闲置宅基地可以转变为集体经营性建设用地，与国有土地同等入市、同权同价，这较之于之前单纯的农村集体经营性建设用地入市可以说是有了一个很大的飞跃，因为集体经营性建设用地，主要指的是建设乡镇企业的用地，在大部分农村地区数量是非常少的，而空余宅基地的数量却是十分巨大的。 这一政策主要是针对当前农民进城不断增多，农村“空心房”“空心村”“一户多宅”情况日益突出，宅基地退出机制不顺畅，有偿退出资金保障难、出路少的情况而提出的，这将让农村宅基地有偿退出更有保障，农民的财产性收入也会进一步提高，但这也有着明确的要求，就是入市的土地要符合空间规划、用途管制和依法取得，以下三个“不得”绝对不能突破。 一是不得突破现有规划。为加强土地利用的长远计划管理，合理利用土地资源，科学实施土地用途管制，各地都按照国家统一部署，按照经济社会可持续发展要求，对土地开发、利用、治理、保护作出总体的布局和安排，这就是我们所说的现有规划，宅基地转变为农村集体经营性建设用地入市，不得与现有的土地规划相违背。 二是不得随意改变土地用途。按照土地用途，土地划分为农用地、建设用地和未利用地，农用地转为建设用地，有着严格的农用地转用审批程序，不经批准，是不得改变土地用途的，更不准改变土地用途转变为集体经营性建设用地入市。 三是不得出现违法用地行为。近年来，农村违法占地的情况非常突出，有的是未经批准开发房产，有的是以租代征建设厂房，有的是农民没有走农用地转用手续在耕地上建设房屋等，严重破坏土地管理秩序，影响农村社会和谐和公平，下一步在宅基地转变为集体经营性建设用地入市中，应严格程序、严格监管，严禁各类违法占地情况的发生。 |
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