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在房屋买卖过程中，卖家通常会在交房前将归其所有的家具电器全部搬走，但本案案例中买卖双方没有明确约定屋内家具电器的归属，卖方交房后想要回屋内的家具电器，买方却认为这些物品已随屋附赠，哪方观点符合法律规定？ 【基本案情】 2015年7月21日，张某将名下一套房屋卖给李某，双方很快签订好合同、付清房款，同年8月将房屋过户，双方约定张某继续使用该房屋一年，之后再交房。2016年6月27日，张某比原定时间提前3天将房屋钥匙交给李某，随即李某搬入新房。 第二天，张某妻子刘某找上门来，要搬走屋内物品。李某拒不同意，她认为当初签订的房屋买卖合同虽然没有列明屋内家电如何处理，但是既然房子已过户，房子所有权归她，屋内物品所有权也应附属移转。 双方一时争执不下，刘某提出签署补充字条，载明“房子按合同给你，至于装修的其他东西(软装类，硬装不破坏)，我一并拆走”，李某在字条下方签了字。 几天后，张某要搬走字条约好的“软装”，双方又发生分歧。于是，张某向法院提起诉讼，要求李某归还屋内全部家电和部分物品，包括空调、冰箱、消毒柜、水晶灯、洗漱台、米柜等。 【裁判意见】 一审中，张某提出实际交房时间比约定早三天，才导致没来得及搬出家电。李某辩称，当初房子早就过户，张某一年后才交房，张某要是想搬走屋内的东西早就可以搬了。退一步说，即使要搬，也只能搬走“软装”，不能包括家电和其他硬装。 一审法院认定，字条中的“软装”，在一般理解当中应是区别于基本不可移动的硬装而言，主要包括家具、饰品、灯饰、布艺织物、花艺及绿化造景。因而，一审法院认定李某应返还张某水晶灯、洗漱台、米柜等家具。但对于张某其他物品的返还请求没有支持。 张某不服判决，向上海一中院提起上诉。 二审中，张某认为，合同总价款中没有包括家用电器部分，交房时没有搬出家电并不等于将家电送给李某。李某辩称，张某交房后对房屋及附属物的所有权就已丧失。 二审法院认为，首先，张某已按照合同约定，将房屋于2015年8月23日过户至李某名下，履行了转移标的物的义务。从双方签订的合同内容看，有关屋内的设备、装饰等如何处理在合同中没有约定，房屋总价中也不包含家用电器。空调、冰箱与消毒柜作为屋内的家用电器，既不属于不动产，亦非装饰装修，不能认为已随房屋一并出售给李某。其次，从双方签署的字条内容看，也难以解读出张某有主动放弃电器的所有权，或将电器赠与李某的明确意思表示，故不认可李某辩称张某对房屋及附属物的所有权已丧失的意见。 据此，二审法院判决：维持一审判决关于返还部分家具的判决外，增加判决李某返还张某涉案房屋内空调、冰箱、消毒柜等电器。 【律师提醒】 这个案例中买卖双方在买卖房屋过程中应该是忽略屋内家具电器了，所以才造成纠纷。 这首先提醒我们在买卖二手房的时候，应该关注到房内的物品，搬还是不搬？如果房内物品的价值比较高，这还关系到房屋交易价格，如果搬是什么价格？如果不搬是什么价格？有必要约定清楚。 其次，房内物品也要分情况考虑，大致可以分为三种类型：第一种是不可拆卸的装修装饰部分，比如厨房的灶具、固定在墙体中的橱柜等，若拆除必然会造成损害，一般都是维持原状；第二种是方便拆卸搬迁的电器，比如洗衣机、空调等，究竟是维持原状还是搬走，双方要协商；第三种就是可移动的家具，考虑到卖方搬迁成本以及买方是否需要，有时搬迁还不如留给买家，但需要双方确认。 最后，如果没有这么细致的协商确认，则建议在合同中交房条款中增加一条关于卖方在交房时间后仍未搬离物品的处理原则，比如超过交房时间一周后仍未搬离的视为放弃所有权，买方有权自行处置。这样就避免不确定性的风险持续存在。 本文作者：《高爽说法》律师帮忙团成员：江苏致邦律师事务所高级合伙人 夏磊律师 |
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