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（上海信托圈） 一个信托经理的地产梦 视频中至少有10种房地产信托交易结构。 如果你听不懂里面的逻辑，证明你根本没做过地产信托。 如果你只听懂了5个，证明你还只是在初级阶段摸爬。 如果你听懂了10个，证明你在这个行业煎熬了很久了。 如果你还能再联想到至少5个交易模式，证明你和客户很熟，他舍得这么折腾你。 试一试吧，看看你处在哪个级别？ 视频里的高级玩家，是你吗？ 视频中出现了哪些地产信托业务？ 1、432不好意思打招呼？ 信托经理和地产商提432，那你可能还不懂现在的行情。 那432是什么？ 监管第一次提到432是2005年的212号文《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，即4证齐全，3成资本金，2级开发资质。 而到了2015年，国发〔2015〕51号文《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》中对固定资产投资项目的最低资本金比例做出新的规定，房地产开发项目：保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。 满足432条件的地产项目，对银行而言都是香饽饽，信托经理们更是打的火热，价格没优势只能拼速度，放款你要7天，我5天，谁怕谁。 2、资产收益权&股权收益权 信托老兵们知道，收益权类结构其实并不是为了前融，而是改善报表。（你说的谁信呢儿？） 仔细一想，是的，部分房企选择收益权结构来融资，负债会计入其他应付款而非借款类科目，其实对报表还是有一定改善的，美滋滋。 而对于非432的项目，资产收益权及股权收益权的结构，则可以完美避过监管对项目资质的要求，目前仍是部分信托做土地前融的主力交易结构。 3、购房尾款 购房尾款是指购房人买房后，购房人向银行或公积金中心申请的房屋贷款。由于一般需要3-6个月的放款期，房企才能拿到这笔钱，所以产生了这种特殊的应收账款。 目前交易所及交易商协会也累计发行了多单购房尾款ABS，这类业务在券商圈里并不稀奇。但由于前融市场竞争实在激烈，部分信托公司也凭借柔软的身段 百变的姿势闯入这个市场。 3-6个月，时间短是短了点，可以循环购买呀，虽然辛苦点，但利息高呀！ 4、商业物业类 住宅产品目前属于快消品，竞争激烈，玩家贼多，而持有型物业信托也可以大做文章。 商业物业租金、经营性物业贷，都是常规操作。如果哪个地产商持有型物业玩的6，信托做个Pre-ABS也是没问题的啊。 选自领带金融学院线上课《REITs》微专业 5、还有哪些视频里没提到的交易结构？ 早在2003年的银发[2003]121号，银监会就断了银行做前融贷款这条路，其中规定：“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。” 银行不做，那谁做？ 信托经理嘿嘿一笑，机会来了。 从拿地保证金融资，到土地款融资，衍生出了一系列不同结构的产品。 比如早年间的投资附加回购承诺、商品房预售回购等信托贷款，可惜在2008年被银监办发[2008]265号拍死。 后来的夹层融资结构、明股实债类，在资管新规等一系列组合拳中被拍死。 再后来，又出现了特定资产收益权、股权投资 股东借款、股权投资 债权认购劣后及应收账款等变相提供地产融资。 风光好些年，可惜，以上结构也在5月份刚刚发布的银保监发〔2019〕23号中被明令禁止。 这么多七荤八素的交易结构图，不知你画过多少次？ 向客户解释推介过多少遍？ 在每个周五的新规发布日，多少次惨烈中奖？ 然而这么多年过去了 信托在地产行业的布局也越来越深 从打不死的小强，成长为坚不可摧的小强 扮演着重要的角色 综合来源：阿信往事、梳理人：领带金融学院 |
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