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胡权律师观点:逾期办证属于商品房买卖案件中一种常见的纠纷，特别是在商品房预售买卖中，开发商由于未足额缴纳土地出让金或者工程延误等原因，迟迟不为业主办理房产证以致成讼，已经屡见不鲜;另一方面，很多业主由于已经占有房屋或由于办证费用高昂的原因或者意图获得更高的违约金的缘故，从而忽视主张逾期办证违约金，导致超过诉讼时效，以致法院不支持或者只支持部分违约金的案例也常有发生。胡权律师建议:若开发商在合同约定的时限内迟迟未办理房产证，业主可通过委托律师发函或者起诉的方式，主张违约金，以免错过诉讼时效。
开发商超过合同约定的期限迟延办理房产证，业主可依据合同约定主张诉讼请求:1、确认案涉房屋的所有权为购房人所有且开发商负有协助办理房屋登记手续的义务。2、开发商按照合同约定赔偿逾期办理房产证所产生的违约金。由于上述两项请求的性质并不相同，因此法院判决并不一定完全支持业主的诉讼请求，具体而言: 主张开发商协助办理产权证/不动产权证，不适用诉讼时效限制，业主可随时提起诉讼。《武汉市商品房买卖合同》(示范文本)第十六条规定，“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的……”。根据上述规定，出卖人负有协助买受人办理房屋登记手续的义务---办理完房地产初始登记，而当出卖人违反合同约定未按时办理房地产初始登记导致购房人无法办理房产证时，购房人自有权起诉要求出卖人协助办理产权证(不动产权证)当无异议。 实践中，由于开发商短则1年长则数年不为业主办理房产证，所以就涉及到另外一个问题，购房人起诉开发商要求协助办理房产证是否有时间限制?换言之，只要开发商不为出卖人办理房产证，购房人是否随时可以主张开发商协助办理产权证? 本律师认为，购房人可随时要求开发商协助办理房产证。理由在于出卖人的主要义务是交付房屋，购房人的主要义务是支付房款，从付款交房的过程中可以看出，买卖双方的合同属于债权合同;但是，合同中约定的开发商协助办理房产证的这种行为则属于物权性质。因为根据合同约定，买卖双方的主合同义务已经完成，开发商还负有继续转移房屋所有权的义务，而这种义务从本质上讲属于所有权交付所有权，属于物上所有权。根据相关法律规定，物权并不受诉讼时效的规定，购买人有权随时主张开发商协助办理房产证。 何谓“诉讼时效”，诉讼时效是权利人持续不行使民事权利而于期间届满时丧失请求法院保护其民事权利的法律制度。超过诉讼时效，权利人有权提起诉讼，但丧失胜诉权。诉讼时效制度难免会牺牲权利人的利益，但其是为督促权利人行使权利，使其不至成为“权利上的睡眠者”。 主张逾期办证违约金属于债权请求权，应当适用2年的诉讼时效。当开发商迟迟不协助办理产权登记时，购房人除可主张开发商继续协助办房产证外，尤为重要的是，购房人更迫切要求开发商支付逾期办理房产证的违约金。但是，当开发商长久迟延办理房产证而购房人又殆于维权，法院是否一定会支持购房人要求赔偿全违约金的诉讼请求呢?实践中有多种意见(篇幅所限，不再展开)，本律师认为应以此种意见为准: 购房人主张出卖人支付逾期办理房产证所产生的违约金，属于债权请求权，应当受2年诉讼时效的限制。换言之，购房人应当在权利受侵害之日起2年内起诉，否则丧失胜诉权;但由于出卖人逾期办证是持续性违约，则应当自主张权利之日起倒推计算2年的违约金。胡权律师建议:若购房人要求开发商支付自违约之日起至办理房产证所有的违约金，则需要在时效截止前通过书面形式向开发商主张权利，中断诉讼时效即可。 参见资料: 1、(2016)吉民申1201号，“原审法院参照了《最高人民法院关于审理著作权民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》关于持续侵犯知识产权情形下，权利人超过二年起诉的，侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年计算的规定。本案对逾期办证违约金参照逾期贷款利息累计计算，在房屋权属证书办理之前，每日继续产生的违约金为合同之债，与侵犯知识产权中的持续侵权行为产生的侵权之债，均属于继续性债权，虽然原审法院参照的法律规定针对的是知识产权纠纷，而非直接规范商品房买卖合同纠纷，但二者法理相通，因此，本案可以考虑对每日产生的个别债权分别适用诉讼时效，从而体现对违约者的惩罚和对守约者的保护。” 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任: (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” |
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