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搜狐网 2017-11-10 18:54  移投路专栏：美国投资与财富管理 微信公众号：usa-crosper 先温习一下。房产投资信托基金的全名是 real estate Investment Trusts, 小名是Reits, 也是它最为常用的名字。 到底什么是Reits? 这样讲吧。美国东海岸某个大都市中心有一个金碧辉煌的写字楼。因为地理位置优越，经济欣欣向荣，出租空间供不应求, 签约很多长期租户， 现金流极其稳定。你很想把这样一种资产纳入你投资组合的一部分。但这个地产要求的资金量比较大。曾几何时，只有机构投资人和富豪们才有这个能力成为这种地产的拥有者。 但Reits的出现改变了这个状况。 它将众多投资人的钱筹集到一起，来购买和经营这个写字楼，大大降低了投资门槛，让中小投资人也可以成为金碧辉煌办公室的房东。 当然，Reits投资的房产不只是办公楼，还可能是酒店，公寓楼，工业厂房，工业仓储，等等。很多Reits是对房产进行收购和经营，靠租金和房产增值取得回报。还有一些Reits是靠房贷利息取得收入。 其实中国的投资人，无论是和美国有没有关联，无论打不打算移民，无论孩子是不是在美国上学，都需要了解一下Reits这个东西。为什么？ 多元化。从全球资产配置多元化的角度上讲，美国的资产应该在你的组合里有一席之地。而Reits是个非常不错的选择。从资产类型多元化的角度上讲，房产应该在你的组合里有一席之地。（当然很多中国人有着相反的问题，就是房产占比过大）。 分散风险。有很多国人已经在美国投资房产了。大部分人是买个公寓或者房子出租出去，或者购买私募房产基金，投资地产的建设。无论是出租还是参与新房产的建设，这都是一处房产。你怎么知道你买的房子会只涨不跌？ 你怎么知道你投资的新房产会顺利完工，顺利运行？ 而大型的Reits或者Reits ETF会投资不同的房产，因此会将这种单个房产的非系统性风险化解掉。 门槛低。在美国无论是买房，还是投资私募，预付的资金都不低。而你只需区区几百美元，就可以购买Reits，开始投资美国地产。 管理简单。如果你在美国买了房出租，做个住在海外的房东很烦的好不好，一会儿冷气坏了，一会儿哪漏水了，一会儿租客交租晚了。购买Reits， 你有专业的人员帮你挑选地产，有专业的人员帮你打理地产，省心省力。（当然，Reits是有管理费的。） 流动性。如果你看中一个好的投资机会，或是有紧急现金需求，你买的房子和私募基金是帮不了什么忙的，因为出售周期长，或者有锁定期限。而Reits的交易则和股票没什么两样，流动性非常好，几乎可以随时变现。 成本。相比较直接购买实物资产，Reits在交易成本和税收成本上都提供极大的优势。比如，你买卖一只Reits的成本在10美元之下。对于非美国税务居民的中国投资人来说，不用支付利得税，分红的税率也只有10%。 Reits的另外一个特点是有比较稳定的现金流， 因为它不去投资新房产的建设，而主要是能够收取租金或者房贷的房产。另外一个原因是，根据法律规定，Reits要将至少90%的净收入以分红的方式发放给投资人。这对于那些希望有美元收入的人尤其合适。 那Reits的收益如何呢？ 2017年8月底，FTSE NAREIT股权指数（包含美国上市的权益类Reits) 的分红率是3.78%。 这看起来不是特别高，是吧？ 是不太高，但我们现在处于超低利率的环境啊。你知道当今美国10年国债的收益率吗？ 现在是2.05%! 看一看Reits历史收益率与10年国债的spread (收益率差)。 上图显示的是过去25年美国10年国债和美国权益类Reits指数的收益率。绿色是Reits，灰色是国债。 用更直接的方式来表示，下图是同样时段的收益率差： 大家可以明显看到2008年的收益率差的突升。那是因为金融危机期间Reits价格的大跳水，使得收益率即刻飙升。（价格和分红率成反比。如果分红不变，价格高则分红率低，价格低则分红率高）。 值得一提的是，不要因为Reits是地产投资而把它当作成长型股票来投资，指望Reits在短期内能够带给你非常高的资本利得（capital gain, 因为价格的变动而带来的收益）。它和投资稳健的大型分红公司更为接近。 不要忘了，Reits投资的是有稳定现金流的地产，不是开发型地产，而且90%的净收入都给你分了红了！ 当然，Reits并不是没有资本利得，它的全部收益包括分红和资本利得，尤其是长期的资本利得。而且， 在2008年Reits价格跳水的时候，如果能乘机买入，那你来年的收益就不仅仅是分红了，资本利得能占相当大的一部分。不过，那需要怎么样的决断力啊。 那Reits和股票相比呢？ 以上数据截至日期是2014年底，回顾过去1年到40年的美国Reits和股市的回报。从左到右依次是：Reits， 美国大盘股，美国小盘股，债券，通胀率。 可以看出，从收益方面说，还是不错的。 但和股票相比，Reits最大的特点是波动性没有股市那么大，相对平稳。 听起来似乎不错？ 马上要买？ 先别那么着急，我们也听一听Reits这东西的弊端。 首先， 从收益上讲，我们上面提到，不要指望它短期内给你超群的回报。 税务方面，分红是要按照普通收入来缴税的，通常是你的最高边际税率。（收入的资本利得部分是按照资本利得税率缴税）。但是如果在退休账户里购买（401K， IRA等），则可以延迟缴税。 虽然它相对比较平稳，但还是和股市有着一定的关联性。历史上Reits和股市的相关性一般在50%－60之间。所以，Reits可以分散一部分股市风险，但因为和股市的相关性， 分散效果比较有限。 市面上公开交易的Reits大概有200只左右。要挑选适合你的，比较优异的Reits，也还是需要一定的homework的。 那么如何投资Reits呢？ 其实非常简单，可以开设一个网上交易账户，便可以像交易股票一样来购买Reits。。 你不但可以购买单只的Reits， 也可以购买Reits 的ETF。ETF根据一定的标准（行业，类型，地域等）挑选多只Reits，所以可以提供不错的风险分散。而且你如果没有时间或者专业知识来分析单只的Reits，ETF是个不错的简单和相对安全的途径。 下面给大家列一下市场上的Reits ETF， 以资产量排序。 ( 资产规模：B：10亿， M： 1百万） 有星号标记的是卖空股权，意思是如果不看好地产市场，可以购买这个来做空） 最便宜，规模也比较大的是SCHH， VQN， FREL。 有兴趣的朋友可以研究下。 总之， 购买美国的Reits是一个投资地产，做全球资产配置非常不错的途径。你可以考虑将其作为你地产投资组合里的一个部分。返回搜狐，查看更多 |
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