土地增值税清算之争议：公共配套的装修费可以扣除吗？

某房地产开发项目，建有公共配套会所，该会所建成后装修临时用于售楼处使用，项目售罄交付后，会所移交给全体业主，并办理移交备案手续。土地增值清算时，主管税务机关要求该会所的装修费用不得扣除，理由是该装修费是属于售楼处装修，应该属于销售费用，故不得扣除。于是税企之间出现了政策理解的争议。

一、装修费用税务处理办法

（一）开发产品装修成本

房地产公司销售精装房，其装修成本应作为房地产开发成本，在计算土地增税时扣除，这里的装修成本是指硬装部分的装修，即不可移动的装修成本，可移动的软装成本不得扣除。

根据国税发[2006]187号文第四条第四项目规定“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”

国家税务总局

根据苏地税规【2012】1号第五条（三）规定“凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。”

江苏省地方税务局

（二）样板房装修成本

样板房的装修成本如何扣除，应该与样板房权属相关联。主要有以下几种方式：

1、以实体房建造的样板房

在开发的实体商品房中装修的样板间，在营销功能完成后，装修的样板房作为精装修房出售，其开发成本、装修成本可以在土地增值税前扣除。如果出售之前将装修拆除，仍按毛坯房出售，则其装修成本应该计入销售费用扣除。

2、以临时建筑装修的样板房

在开发的项目之外建造的临时建筑用于样板房，营销功能完成后，该临时建造的样板房拆除，则该样板房的建造成本、装修成本应计入销售费用扣除。

3、以租赁用房装修的样板房

以租赁的建筑物装修作为样板房使用，营销功能完成后，建筑物退还给出租房，装修予以拆除或随房屋退还。则该样板房的装修成本应计入销售费用扣除。

（三）售楼处装修成本

售楼处装修成本的处理方式，可参照（二）样板房装修的处理意见。

二、公共配套装修成本

（一）公共配套的装修成本，应该计入公共配套用房的开发成本，按上述规定处理。

（二）公共配套用房的开发成本根据国税函[2006]187号第四条第三项目的规定处理：

1．建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2．建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3．建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

国家税务总局

三、公共配套作为售楼处使用

鉴于房地产开发企业利用建成的公共配套会所装修作售楼处使用，由于会所最终将无偿移交给全体业主，实际上就是以精装的标准交付给全体业主，则其硬装修部分应该计入会所的开发成本。

开发企业临时利用公配用房作售楼处使用时，其软装修部分作为营销设施计入销售费用。但在售楼处使用期间应该按照房产原值计算并缴纳房产税，计算依据包括会所建造成本、装修成本及土地成本。

而苏地税规【2012】1号第五条（三）规定“对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应该计入房地产开发费用。”

江苏省地方税务局

该条款并没考虑到营销设施的最终权属问题，实际清算过程中，是一刀切，全部的营销设施装修费都不得土地增值税前扣除么？

笔者认为，关于利用公共配套建筑作为营销售设施使用的建造成本、装修费用应该根据公共配套建筑的最终权属分析判断，不能仅根据用途一概而论作销售费用处理。

以上为个人理解分析，敬请广大税务专业人士提供可行性建议！