| 个人买卖房屋涉税法规条文较多，因营改增及“稳房价”等因素至涉税法规变化也较频繁。本文力求就目前执行的个人买卖房屋和家庭房产分割涉税处理进行梳理，以供使用者查阅。增值税北上广深1、全额征收：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。2、差额征收：个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。3、免征：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。非北上广深地区1、全额征收：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。2、免征：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人所得税自用5年以上对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。自用不足5年-能提供房屋原值凭证应纳税所得额=转让收入-房屋原值-相关税金-合理费用1、房屋原值：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。2、相关税金：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。3、合理费用：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。自用不足5年-未提供房屋原值凭证纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。契税第一套住房1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；2、面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。第二套住房1、非北上广深：对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；2、非北上广深：面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。3、北上广深：无优惠。土地增值税和印花税对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。家庭房产分割增值税和个人所得税——免征家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。契税1、夫妻间变更时免征：在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。2、赠与时全额征收：对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。3、继承：法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。 |
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