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随着房地产的物理形态从增量时代过渡到存量时代，物业管理的权利形态会相应并逐步的从大业主（开发商）时代过渡到小业主（业委会）时代，在业主时代的初期的现在甚至很长的一段时期内，由于受制于业主组织的发育、成长、规范和成熟的发展过程，物业管理服务将会被动或者主动的进行适应性改变，在现在这样一个业主委员会的发展初级阶段，作为希望通过业主委员会获取并持续的持有物业管理服务乃至于社区服务等商业机会的运营商，有以下这些应当注意的事项： 1、业主委员会自身的合法性。显性的表现和证据就是业主委员会在行政部门（物业办、街道办等）的备案表以及印信（业主大会章、业主委员会章、财务章）甚至是成文的业主大会议事规则、管理规约文本等直观的客观依据；隐性的则是产生业主委员会的业主大会的过程资料和证据，业主委员会的合法性根源上是来自于合乎程序和实体要求的业主大会选举，因为市场参与者的我们作为业主身份之外的外部身份，这方面一般来讲无从考据。只要满足了显性的条件就默认为是合法的身份。 业主委员会与业主大会一样，做出决策都是采取多数决的形式。因此业主委员会的在职委员人数必须至少要超过业主委员会总人数的半数人数以上甚至更高并要在一定阶段保持这种状态以维持业主委员会行为能力的有效性和合法性。 2、按照物权法第七十六条的规定，“选聘和解聘物业服务企业和其他管理人”属于应当由“业主共同决定”的事项。并且还清楚和明确的规定“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。就是俗称的“双过半”！ 实务当中对于没有成立业主大会的小区，往往就遵循业主申请，街道组织，社区居委会参与，形成双过半的业主共同决定来实施物业企业选聘。 对于已经有业主大会，并且业主委员会正常运作的小区，则应当经过业主委员会决议或者符合法律法规和业主大会议事规则比例的业主提议（具体的要看各小区自己的业主大会议事规则）来发起召开业主大会，遵循在会议召开前十五日发布议题，确定业主投票权数（业主人数、总人数以及建筑面积和总面积）、业主大会会议符合不少于双过半业主参与的成就条件并且大会议题符合法定的面积和人数比例方为通过和有效。 应当注意和说明的是，一般的小区常常会以招投标的形式来确定中标的物业服务企业，并因此而忽视业主“双过半”的法律强制性规定，这样不管招投标工作做的如何规范，也存在着中标企业不能满足物权法“双过半”的强制性规定而实质上不合法的事实，这一点要格外地注意和避免。应当明确和强调的是，小区的物业选聘不属于强制招投标的范围，但选聘必须要满足“双过半”则是明确和具体以及必须的。 对于有业主大会，但是业主委员会不能正常运作的小区，也要采取符合法定比例业主申请，街道办事处组织，结果以业主大会决议的形式来表达的选聘模式。这种情形实质上是业主大会会议组织者的非常规的特殊形式。 3、物业企业的选聘、解聘要求主体、程序、实体的合法合规，需要大量细致和繁重的工作和专业的技术保障，每一步都考验选聘工作参与者的信心、毅力、勇气以及对于正义、公正、公开的恪守和坚持。 物权法第七十八条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。撤销权的设置就要求并决定着“业主共同决定”必须是经得起考验和质疑的，也从事情的的另一面时刻提醒工作开展中必须依法依规。是否满足法律法规的这些基本最低要求就成为考验选聘活动相关各方最为重要的指标和条件，其工作开展得质量如何也决定着随后而来的无论是被主动挑起拟或是被动引起纷争甚至是抗争的强度大小或者持续长短。 业主委员会工作的公益性，业主委员会委员的非正式性，业主委员会工作的严谨性、法律强制性，业主委员会整体的非专业性以及外部压力的超负荷、不可预判性，涉及到的利益关系调整的重大和尖锐性，业主内部沟通和交流的困难性，共识达成的复杂性和业主内部利益博弈的纠缠性，都决定着这样一个新生的定位不明的组织行动的高风险性、长期性、依赖性、不可预测性，而这些我们作为市场参与人员都是应当时刻注意和重点防范的。 这些都如同成长期的烦恼，伴随着业主组织成立、发展、壮大和成熟，必将从根本上改变并决定物业管理服务的生态，只有伴随着业主组织的成长而成长，才能够把握住物业管理和社区商务市场关系变化的脉络和走向，只有顺势而为，才能实现持续发展，达致企业永续经营。
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