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看到YXY小区的业主们正在积极的准备业主委员会换届，因为并不完全了解上一届的业主委员会任期，只从前任任期届满和任期内业主委员会非正常离职的两种情况，梳理国家、山东省、济南市对于业主委员会换届的相关规定，以期对换届工作有所助益。 业主大会、业主委员会一经成立，便会伴随着物业管理区域的存在而长期存续。由于该小区此前已经合法成立了业主大会、选举产生了业主委员会，也完成了房管部门及街道办事处的双备案。所以说现在所面临的问题，本质上是进行小区的业主委员会委员的选举，就是举行一次特定议题的临时业主大会会议--选举产生新的一届业主委员会以及决议、决定小区面临的其它紧迫重要议题。 组织这样一次特定议题的业主大会会议，显然有别于小区首次业主大会会议。无论是会议的发起、组织、议题设置、程序把握、会议流程、资料整理、存档备案都需要严格地遵循相关的法律规定。
山东省物业管理条例（2009年5月1日施行，下同）
第六条 街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。 社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
济南市物业管理办法（2015年2月1日起施行，下同）
第七条 街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召开物业管理项目联席会议，调解处理物业管理活动中的纠纷。 社区居民委员会协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作，指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。
物业管理条例（2003年6月8日颁布，2016年2月6日修订，下同）
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。
山东省物业管理条例
第三十六条 业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议： （一）有百分之二十以上业主提议的； （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。 业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织业主召开业主大会。
济南市物业管理办法
第二十条 依法选举产生的业主委员会应当按照议事规则定期召开业主大会会议，或者经百分之二十以上的业主提议召开业主大会临时会议。 业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主委员会不按规定履行召开业主大会会议职责的，由街道办事处、乡（镇）人民政府责令其限期召开；逾期仍不召开的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议。
第二十八条 业主委员会任期届满九十日前，应当组织召开业主大会进行业主委员会换届改选。 业主委员会任期届满未能选举产生新的业主委员会的，或者业主委员会任期内委员人数不足总数的二分之一时，由街道办事处、乡（镇）人民政府指导组织换届改选。 业主委员会任期届满后，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
济南市业主大会和业主委员会指导规则（2007年3月19日发布）
第三十条 因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的,业主大会仍应依法履行职责。需要召开定期会议和临时会议的,由县(市)、区房管部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导所在地居(村)民委员会组织召开;尚未成立居(村)民委员会的,由所在地街道办事处(乡镇人民政府)直接组织召开。 |
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