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案例分析：业主起诉业主大会和业主委会【专题】 新房入住没几年，小区物业服务质量已大不如前：绿地被毁、监控被拆、私搭乱建……业主们对此非常不满。为保障生活环境、质量，业主们以业主大会选聘物业管理企业违反法定程序为由，起诉要求撤销与该家物业公司的服务合同。日前，南开区法院对这起案件作出一审判决，依法支持了业主们的诉求。 潘某、刘某等六人都是本市南开区某小区的业主。六人诉称，该小区的业主委员会于2014年1月成立，此后四次选聘并解聘物业服务企业，均没有召开业主大会，而是自行决定。业主大会最后选聘的物业公司是2014年4月成立的，该公司的一名股东同时担任了业主委员会委员一职。据业主反映，该物业公司进驻小区后出现诸多问题：自行拆毁了小区内全部监控设备，致使小区内案件频发；出现火情后，小区消防系统不能投入使用；擅自拆去小区内园林设施、大面积毁坏绿地，拆除自行车棚，私搭乱建违章建筑。此外，业主大会与物业公司签订的物业合同内容没有按照法律规定召开业主大会审定，合同中约定的机动车场地占用费从每月60元涨到每月150元，且业主大会将该项属于全体业主的收入全部赠与物业公司。为了维护合法权益、保障生活环境，潘某等业主要求罢免这家物业公司，于是诉至法院请求撤销业主大会与该公司签订的物业服务合同。 庭审中，被告业主大会表示，原告六名业主所述情况属实。结合已查明事实，法院认为，业主大会的决议必须是依法设立的业主大会作出的，同时应符合法律、法规及规章的规定，不违背社会公德，不损害社会公共利益、国家利益和他人合法权益的决议，才对全体业主具有约束力。被告庭审中明确表示，其未按照规定将业主大会召开进程及内容向全体业主进行告知。故被告选聘物业管理企业违反法定程序，不符合业主大会议事规则，并且不能代表业主的真实意思表示，侵害了部分业主合法权益，故六原告主张撤销被告与某物业公司间的物业服务合同的诉求，于法有据，应当将该份物业服务合同予以撤销。 法律链接 《物权法》第76条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方为有效。 《物权法》第78条第2款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第14条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 相关案例 业主状告业委会讨要知情权 法院判决支持其全部诉讼请求 业主认为小区在维修基金收缴使用、车位费收支及车位处置上缺乏透明度，遂将业委会告上法庭索要知情权。近日，南京鼓楼法院依法审结此案，判决小区业委会公布所有信息。 现年33岁的孙凯，是鼓楼区清江花苑小区的业主之一，该小区建成于1994年，有居民2000余户，是一个较大规模的小区。近年来，由于该小区在维修基金收缴使用、车位费收支及车位处置上缺乏透明度，引起不少业主的不满，孙凯就是其中之一。 前不久，为维护自身权益，孙凯将小区业委会告上鼓楼法院，其在诉状中称，本届业主委员会自2012年12月接手小区以来，财务收支不透明，不按规定公开应公开的信息，致广大业主合法权益受到损害。据此，孙凯共提出与众业主核心利益相关的5项诉讼主张，其中包括公布小区建筑物及附属设施的维修资金筹集使用情况；公布本届业委会与物业公司之间的服务合同及共有部分的使用和收益情况；公布停车费收支分配和车位处分情况；公布本届业委任期内的各年度财务收支账目、收支凭证等。 庭审中法院查明，2013年6月至2014年7月，清江花园小区业委会曾在小区公告栏内公告过2次业委会主任变动情况，业委会账户收到征地补偿款233万余元及用该款购买基金的情况说明，同时还对2013年度及2014年度的业委会收支情况进行过公示，但公示情况不详。今年7月11日，业委会也曾在小区公告栏张贴公告，称小区物业变更，如业主对有关信息需要进一步了解，请到业委会办公室询问和查阅。 庭审时，业委会还针对孙凯的诉讼主张，举证招标时间为2013年7月的清江花苑小区屋面、墙体防水工程的维修资金申请使用、工程结算审核合同及部分公摊明细等涉及维修资金使用情况的文件。 10月9日，鼓楼法院对该案作出一审宣判，法院依据查明的事实，判决南京市清江花苑小区业主委员会，在小区公告栏或公共区域内张贴公布本届业委会成立以来小区建筑物及附属设施的维修资金筹集、使用情况；公布本届业委会成立以来所作出的决定、决议和会议记录；公布本届业委会成立以来(按照每半年一次)小区共有部分的使用及收益情况；公布本届业委会成立以来小区停车费收支分配及车位处分情况；公布本届业委会成立以来各年度财务收支账目明细、收支凭证。 业主可否起诉业委会选举无效 近日，张某以业主委员会为被告，向法院提起诉讼，要求法院确认洪某、季某等5人组成的某小区业主委员会选举无效。理由是该业主委员会的5名委员部分未达到法定选票，也未经法定程序在所在街道办事处和所属房地产行政主管部门备案。张某认为该业主委员会的产生不合法，该业主委员会非法行使职权损害了包括自己在内的业主的合法权益。 [析案]业主委员会是指依据业主公约或法律的规定,在房地产行政主管部门指导下成立的,业主大会选举产生的,由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理企业工作及广大业主履行业主公约的民间性组织。业主能否起诉业主委员会，目前在实践中争议较大。不少人认为业主可以提起诉讼，理由如下：其一，该类案件不违反法律规定的法院受案范围。业主委员会是由业主大会选举产生的业主大会的执行机构。作为单个或多个独立于业主大会的业主，与业主委员会之间并无上下级隶属的关系，属于平等的民事主体关系；其二，业主起诉业主委员会是维护自身权益的需要。《物业管理条例》规定，按业主大会的议事规则召集业主大会是业主委员会的法定职责。业主委员会不履行或怠于履行其法定职责，必然侵犯业主的合法权益。业主为维护自己的合法权益而提起的诉讼，是合理合法的。 但笔者认为，业主委员会作为被告的法律依据不足。首先，作为民事诉讼的被告，通常要由有能力承担民事责任的主体作为责任主体。而业主委员会只是其背后组织即业主大会的执行机构，没有独立的财产，不能独立承担民事责任，一般不能作为被告出现。而业主委员会作为业主大会的执行机构，按照相关法律的规定，可以原告身份出现。其代替全体业主以自己名义提起诉讼的，只限制在涉及全体业主公共利益的物业管理纠纷范围内，超出此范围，不能以业主委员会名义代替全体业主起诉；其次，民事诉讼是处理平等主体之间因人身关系、财产关系发生的纠纷。本案起诉人无人身关系方面的诉求，亦未提出业主委员会有作出侵害其合法权益决定的具体事实和诉讼请求，故本案不属于民事诉讼的范畴；再次，根据《物业管理条例》第16条、19条的规定，业主委员会的活动受所在的区（县）人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、镇人民政府管理。业主与业主大会、业主委员会之间因业主大会、业主委员会的召开、决议等行为而发生的纠纷，属于行政管理解决的纠纷，应由当地政府房地产行政主管部门处理。因此，本案法院不应受理，而应建议张某向当地政府房地产行政主管部门申请处理。 违规换物管 80多业主起诉业主委员会胜诉 业主委员会更换物管公司时，违反法定程序，被80余名业主告上法庭。前日，渝北区法院判决撤销业委会解聘原物管、选聘新物管的决定。 曾某和叶某是渝北区龙溪街道丹阳名居小区80余名业主的代表。他们诉称，去年11月16日，所在小区的业委会决定改聘小区物业管理企业。但是，业委会在作出这一决定之前，并没有召开全体业主大会，将且没有得到大多数业主同意。他们认为，业委会违反法定程序，擅自作出解聘原物管、选聘新物管的决定，侵害了业主的合法权益。因此，他们请求法院判决撤销这一决定。 丹阳名居小区业委会表示，他们是在职权范围内依法解聘、选聘物业公司，作出决定之前，业委会曾向拥有表决权的业主发放表决票,这一决定正是根据表决结果作出的。为了证实这一说法，业委会向法庭提交了表决票。 业主代表的代理人熊强律师表示，根据法律法规，作出选聘、解聘物管决定，应当是业主大会的权利，业主委员会作为业主大会的执行机构，没有这项职权。此外，该小区应有表决权406票，有效的赞成票只有177票，并没有达到法定的2/3以上赞成票。因此，即使不召开业主大会，业委会根据表决票所作出的决定，也是违反法定程序的。 渝北区法院审理后认为，根据民事诉讼法规定，业委会负有举示证据证明其表决行为合法的举证责任。由于业委会举示证据不能充分证明表决行为的合法性，法院认为业委会作出的该决定不符合法律规定，判决予以撤销。 据了解，这是我市首例业主诉业委会行使撤销权的胜诉案例。 我们可以说不 陈昱 业主告物业公司，业主告开发商，已是司空见惯；但业主告业主委员会侵权，还是头一次。居然一战获胜，让人颇多感慨。 毋庸讳言，《物权法》的颁布实施，让我们有了私有空间和权属的概念。至少，我们知道谁侵犯了我的所有权我告谁！因为法律赋予了“我们”撤销权，这里的我们就是业主，是对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利人，即使是对我们自己选出的业主委员会，同样可以说“不”。打个不恰当的比喻就是：物业服务区域(小区)是一个股份公司(有财产，名称及场所等)，业主大会就相当于股东大会，而业主委员会则是公司的董事会，如果董事会侵犯了股东的权利，当然可以要求撤销。 法治社会需要反对与质疑的声音。我们必须正视物权所有人的诉求，依法服务，提高居住质量，构建和谐社区。否则，业主就有权说不，套用时下流行的广告语就是：我的地盘我做主！ 业主委员会是否有诉讼主体资格 【要旨】 在有权机关进行登记备案的业主委员会具有诉讼主体资格。 【案情】 原告诉称：商丘市某小区28号楼为小区会所，属业主共有。开发商擅自出售被告程某后，被告程某又擅自租赁给被告商丘市密码酒店管理有限公司。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，请求人民法院依法判令二被告的租赁行为无效，停止损害、赔偿损失（每日274元）。 被告程某辩称：我取得了该房产所有权，该房产不属于业主共有。我将该房产租赁给被告商丘市密码酒店管理有限公司是合法有效的，应受到法律保护。驳回原告的诉讼请求 【分歧】 评议时，有如下两种处理意见： 第一种意见：商丘市某小区临时业主委员会不是法律规定的法人或者其他组织，不是适格的民事诉讼主体，应当裁定驳回商丘市某小区临时业主委员会的起诉。 第二种意见：商丘市某小区临时业主委员会业经商丘市睢阳区住房保障和房地产管理局于2012年8月28日备案，应当认为商丘市某小区临时业主委员会是合格的诉讼主体，故其作为原告起诉适当，应当继续进行实体审理 【评析】 本案经审委会讨论，同意合议庭第二种意见，应当继续进行实体审理，理由是： 第一，《物业管理条例》虽然没有明确规定业主委员会的民事主体资格，但从其成立、职责及相关财产规定方面分析，业主委员会应属非法人组织，因为1.系依法成立并向政府房管行政主管部门备案；2．系业主大会的执行机构，代表业主与业主大会与物业管理企业签订与物业管理相关的合同、履行合同；3．依法接受法律监督，代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉；4．对物业公用部位、共用设备有占有支配权。既然法律法规赋予业主委员会在一定范围内相应的权利义务，则在相应的民事法律关系中就应有其诉讼地位，二者必须统一。 第二，参照2005年8月15日《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函 》（[2005]民立他字第8号）中指出“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”本案中，商丘市某小区临时业主委员会业经商丘市睢阳区住房保障和房地产管理局于2012年8月28日备案，应当认为商丘市某小区临时业主委员会是合格的诉讼主体，故其作为原告起诉适当，应当继续进行实体。 小区业委会状告拖欠物业费业主 法院判决业委会胜诉 关于催缴物业管理费引发的纠纷官司并不少见，桂林每个基层法院每年都会收到多起。但在10月中旬，叠彩区人民法院一审宣判的这起物业费纠纷案却引起关注。原告并不是物业管理公司，而是一小区的业委会，将拖欠物业费的业主告上了法庭。最终，法院一审判决业委会胜诉。 自治小区业委会起诉欠费业主 2011年底，北极广场附近一小区物业公司服务期满，物业公司想提高物业费的收费标准。这一举动没有征得全体业主的同意，物业公司从小区退了出来。 没有了物业公司服务，小区召开了业主大会，决定由小区业委会对小区行使管理和服务，物业费、停车费、公共照明费的收费标准也得到了业主们的同意。业主大会约定，业委会所收取的费用全部用于小区的公共开支，业委会的成员只是义务服务。 据了解，小区经过两年多经营管理，财务核算还有2万元结余，收上来的管理费用专款专用，建立独立账户，还添置了许多装备，每半年小区大门公示一次账目明细。 在小区里，别的业主都按时交纳相关费用，只有一位住户老李(化名)在交纳了2012年的物业费和半年的停车费之后，就再也没缴纳之后的费用了。“从门卫保安的收取包裹、邮件登记本的记录来看，他是享受了小区自治提供的相关服务的。” 在业委会提交给法院的相关材料中，有一份告示和五十多份民意调查表，说明业委会对老李欠缴物业费的事征集了其他业主的意见，最后决定到法院起诉老李。 欠费业主质疑业委会自治管理权 老李是小区的第一批住户，他认为自己不交物业费和停车费是有理由的。他认为，在小区实行自治后，业委会没有权利进行物业管理，所以拒交费用至今。 法院开庭审理时，老李辩称，根据《物业管理条例》中的相关规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。业委会没有在工商行政管理部门办理登记注册并取得独立的法人资格，更没有国家规定的物业管理执业资格证书，不是物业管理的主体，不具备为小区提供物业服务的资质，他认为，“业委会不具备这起案子诉讼应有的主体资格”。 此外，老李还觉得业委会对小区车辆管理服务不规范、不到位，存在安全隐患。同时，业委会没有与业主签订物业服务合同，一旦业主受到人身、财产损害，业主无法依法维护权益。 “2011年底，业委会临时接管小区时，我还是缴纳了物业费，但是接管行为只能是临时救急措施，而不是将业委会变成‘物业公司’的理由。”老李表示，业委会干了物业公司的事，那谁去监管物业公司是否履约，又有谁来维护全体业主的权益呢?“我不是不愿意交费，而是不接受没有资质的服务。一旦物业服务正名了，我可以也应该交纳相关费用。” 法庭支持业委会诉请“以儆效尤” 此案审理法官告诉记者，虽然业委会不是独立法人，但是根据《物权法》的相关规定，赋予了业主委员会在其决议和管理职能范围内的诉讼主体地位。老李拒交物业管理费的行为，侵犯了小区业主的共同利益，业主委员会可以作为原告主张业主的共同利益，所以叠彩区人民法院对这起案件进行了立案审理。 “业委会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，由业主大会选举产生，应当说，业委会与业主是一个共同体，是维护全体业主权利的代言人。”法官说，业主与业委会之间的法律纠纷，应当在现有的法律框架中解决，如《物权法》中有规定，业主大会或者业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销;此外，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 目前，我市有部分规模较小的小区采用了业主委员会自治的模式，有些还取得了不错的管理效果。对于业主较少的小区而言，自治未尝不是一个好方法。 最后，法院作出一审宣判，支持业委会的诉请，老李要向业委会缴纳过去一年多的物业费、停车费、公共照明费及所产生的利息一共近2000元。 “之所以支持业委会的诉请，是为了避免出现其他业主效仿老李，不缴纳物业费，越来越多的人加入不交费的行列，自治小区的物业费就更加难收。业主个人不交费，自己的房产、小区的环境得不到有效维护，损失的到头来还是自己的利益。”法官说。 ■延伸阅读： 小区自治 形成业主公约最有约束力 记者翻查《物业管理条例》，并没有禁止业主大会或业委会自治管理本小区物业，而授权业委会收取物业费也没有相关的规定。在目前法律没有明确授权的情况下，业委会起诉催收物业费存在不同意见。 秀峰区人民法院立案庭的李法官曾经就城市住宅小区业主自治所引发的法律问题进行过分析。他告诉记者，在业委会能否对欠费业主提起民事诉讼、催讨物业费的问题上，其实存在两种意见。“一个是业委会为业主提供了服务，业主客观上也接受了，就应该承担履行给付物业管理费的义务。另一个就是业委会不是法律规定的物业服务主体，不享有物业管理收费的资质和依据，所以不属于法院受理的范围。” 李法官表示，业委会不是物业公司，不具营业性质，不过在全体业主大会通过的情况下，实施自治是可以的。业主所缴纳的物业费也应全部用于小区管理，不能以盈利为目的，不然就会违反工商、税务的相关规定。此外，业委会收取物业费后确实存在一定问题，比如如何使用这些钱没有监管的依据和途径，这容易导致收费后开支不明。 “但如果在全体业主大会时，业委会与居民就物业管理达成一致意见，就收费项目、标准、用途等形成业主公约，并双方签字，那就形成合同关系，双方都应该按照合同约定履行义务和权利。”李法官和市房产管理局物业租赁科的汤副科长均表示。 汤副科长说，业委会没有独立的法人资格，不算社会团体，小区自治最好形成业主公约，对业委会和业主双方都有约束力。 小区业主状告业委会造假侵权 业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。不过，沈阳多位业主却以侵权为由，将自己小区的业委会告上法庭。 沈阳市皇姑区克莱斯特小区位于皇姑核心区黄河大街上，是皇姑区的老牌小区，不过这两年来，小区一直陷于业委会和物业的纷争中。 2012年5月，克莱斯特小区业主委员会成立。当年8月，业主委员会组织了“是否续聘物业服务”的表决。 表决的统计表显示：实际住户1044户，不同意续聘693户，同意续聘50户，弃权12户；不同意续聘693户业主的住宅面积111682.3平方米，超过总面积214165.62平方米的半数以上；符合业主总人数及建筑总面积的半数以上的“双重多数决”规定。 不过对于这个结果，物业方面却不接受：“业委会的主任并不是小区的居民，票决的选票也有问题；我们的服务一直很好，物业费能收上来95%呢。” 因为物业方面拒绝撤出小区，2013年年末，业委会将物业告上法庭。2014年8月18日，皇姑区人民法院一审判决物业公司撤离克莱斯特小区，解除业主委员会与物业服务公司的物业服务合同。 物业公司上诉，沈阳市中级人民法院二审维持原判。物业公司向辽宁省高级人民法院申请再审，省法院审理后认为对于业主们填写的选票是否真实双方争议很大，业委会也一直没有向法院提交这些选票；而对于票决中的业主人数是否达到了总人数的一半、计算的面积是否超过总面积的一半都需要进一步调查。 今年3月3日，省高级指令沈阳市中级人民法院对此案进行再审。 物业与业委会的官司还在进行中，却有部分业主以侵权为由将业委会起诉到法院。“2014年12月我发现，业委会在没有经过我授权委托的情况下就代替我向法院起诉物业公司，我根本就没见过解聘物业公司的选票，更没有参加解聘物业公司的投票，那些选票都是假的。”在一份业主的起诉状中这样表示。 这名业主因此向业委会索赔1000元，要求对方公开道歉、停止侵权。“我感觉这个物业挺好的，我家老人80多岁了，上下楼都不方便，物业组织人每个月一次上门免费剪头。要是物业换了，这项服务就没了。”一名业主表示。“这个小区的楼设计有点问题，下水道非常容易堵，物业经常上门给免费疏通，有时候没堵也给透透。”也有业主表示。“起诉的业主说我们选票是虚假的，我们还认为这些起诉的业主是虚假的呢。”业委会方面表示。“现在起诉业委会的业主有18个了，还在陆续增加。”业主李先生介绍。 案件将于下周开始开庭审理。 武汉香港映象小区业委会开除物业 业主不满状告业委会 新上任的业主委员会要解聘现任物业公司，引起部分业主不满，将业委会告到法院，成为我市“业主状告业委会第一案”。长江日报记者昨日从硚口区香港映象小区获悉，目前硚口区人民法院已判决业委会撤销解聘物业公司的决定。 业委会开除物业 业主不干了 法院：解聘选聘物业必须业主大会同意 长江日报消息 新上任的业主委员会要解聘现任物业公司，引起部分业主不满，将业委会告到法院，成为我市“业主状告业委会第一案”。长江日报记者昨日从硚口区香港映象小区获悉，目前硚口区人民法院已判决业委会撤销解聘物业公司的决定。 去年11月，香港映象小区新选出的第一届业委会张贴《公开信》：业委会根据相关法律法规，将公开进行物业公司选聘，择优选择信誉好、服务质量高的物业公司。在业委会与新物业公司签订合同后，现在服务小区的物业公司前期物业服务合同随即终止。 随后，该小区业主们收到了业委会发放的《小区业主对物业服务满意度调查表》，其中除了涉及相关物业服务问题，还有“是否应解聘现任物业选择新的物业”，请业主进行表决。 经过业主投票，业委会去年12月初公布了小区解聘现任物业公司的表决公告。公告称，小区全体业主有投票权的共2288户，发放1583张表决票，回收表决票中有效票为1397张，其中同意解聘现任物业公司的有1215户;业委会由此决定现任物业公司服务截止到12月31日，到期不再续聘，选聘新物业公司。 这个表决结果引发一些业主不满。业主林女士表示，现任物业公司确实在服务方面有不少不尽如人意的地方，但新上任的业委会应该给物业公司提出意见，要求其限期整改，而不是直接将其“炒掉”。现任物业公司服务小区8年，对公共设施非常熟悉，并且多年来没有涨物业管理费。贸然换成新物业公司，可能使小区陷入物业 “越炒越差”的恶性循环。 林女士征求了小区其他业主意见，发现与她有类似观点的业主不少。于是，他们再次上门征询业主意见。林女士统计业主签字后发现，小区业主不同意解聘现任物业公司的占多数。“我们希望业委会代表业主做决定，而不是代替业主做决定。”林女士说，“业主们要求业委会撤销解聘现任物业公司的决定。” 对此，小区业委会予以拒绝。业委会主任李先生说，现任物业公司是前期物业，其物业服务合同是与开发商签订的。小区业委会成立后，为了结束小区临时物业状态，解聘现任物业公司，公开招标选聘新物业公司，欢迎包括现任物业公司在内的物业公司一起竞标。解聘现任物业公司的业主投票真实有效，并未侵犯业主权利。 今年4月，在沟通无果的情况下，林女士与其他两位业主一起，分别以业主个人名义起诉小区业委会。费钱又费时间状告业委会，很多人从来没有听说过，对林女士等人的举动不太能理解。3位业主在小区贴出“心里话”：提起诉讼的目的不在于结果，而是希望通过诉讼，让大家珍视作为业主的权利，让业委会认识到自身工作错误，使小区更美好。 硚口区人民法院审理认为，香港映象小区业委会做出解聘现任物业公司的决定所依据的《满意度调查表》，并未明确说明该《满意度调查表》就是决定是否解聘的选票;业委会做出解聘决定并没有严格按照法律规定召开业主大会，向全体业主发放选票并公开验票、唱票、计票，违反了法定程序，侵犯了业主参加业主大会行使投票权的权利。法院据此判决业委会撤销解聘现任物业公司的决定。 硚口区人民法院表示，香港映象小区业委会为维护大多数业主利益的出发点值得肯定，但业委会作为群众自治性组织，在从事诸如选聘、解聘物业服务企业等涉及业主利益的重大事项时，应当程序公开、严格遵循法律法规，并接受业主监督。 链接>>> 业主对业委会决定有异议 有3种解决途径 业主委员会由全体业主选出，代表业主行使权利。如果业主对业委会的决定有不同意见，该怎么办?昨日，市民政局对此给出了3种解决途径： 1、向业主委员会或者业主大会直接提出，由其做出解释或自行改正。 2、向街道办事处提出。按照规定，业主委员会做出的决定违反法律法规的，物业所在地的街道办事处应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 3、业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主应当在知道决定之日起一年内请求法院予以撤销。 小区业委会状告养鸽业主为何败诉？ 住在顶楼的小区业主，在屋顶搭建了近20平方米的鸽舍，用来养鸽子。每天驯放信鸽，引起了其他业主的不满。业委会为此将养鸽子的业主告上了法庭，但最终却因不具有原告主体资格败诉。 为了鸽子的事情 业委会把业主告上了法庭 曾先生，是江东某小区的业主，居住在8楼顶楼。在屋顶，他搭建了一个近20平方米的鸽舍，每天驯放信鸽。 这一行为，引起了其他业主的不满。每天驯放信鸽，对于他们来说影响了宁静的日常生活。 曾先生则认为自己搭建鸽舍饲养信鸽，是符合有关政策的，“我已通过验收，领取了市信鸽协会颁发的统一牌证，搭建鸽舍饲养信鸽属于合法行为。”在曾先生手中，还有宁波市江东区信鸽协会、宁波市信鸽协会出具的证明。 该小区的业主委员会在与其沟通和投诉无果后，向法院提起了诉讼，把曾先生告上了法庭。 不具有原告主体资格 业委会败诉 法院表示，业主委员会是一个代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主大会日常事务的执行机构。《浙江省物业管理条例》第十七条规定，业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。据此规定，业主委员会提起诉讼，应当取得业主大会的授权。 法院认为该小区业委会起诉要求拆除曾先生的鸽舍，未取得业主大会的授权，依法裁定驳回业委会的起诉。业委会不服判决，又进行了上诉。业委会表示，曾先生搭建的鸽舍在房顶公共部位，自己是维护业主共同区域内的共同权益，不需要业主大会决定，可以以自己的名义进行起诉。 终审法院认为，本案中的业委会未经业主大会授权、直接提起诉讼不具有原告主体资格。因此驳回上诉，维持原裁定。 浙江铭生律师事务所的宋雪萍律师表示，本案的核心问题在于业主委员会的法定职责范围及其诉讼主体资格问题。关于这个问题，国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》均有明确的规定：业主委员会执行业主大会的决定事项；业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。从上述规定不难看出，本案中业委会未经业主大会授权，是不具备诉讼主体资格的。 相关文章 浅议业主委员会的诉讼主体资格 【摘要】：业主委员会作为业主自治管理组织，其诉讼主体地位由于我国法律和司法解释态度模糊、没有明确规定，导致司法领域各地法院在业主委员会诉讼主体资格的认定上分歧较大，为了解决法院在司法实践中对于该类案件是否受理而进退两难的困境，本文在综合分析了法律、法规和司法解释对业主委员会诉讼主体资格的相关规定后，探讨了业主委员会成为诉讼主体的法理依据和现实可行性，在此基础上提出了完善业主委员会诉讼主体资格的两种模式。 【关键词】：业主委员会；诉讼主体；资格 一、业主委员会诉讼主体资格问题的产生 《物权法草案》中曾经明确规定业主委员会享有诉讼主体资格，但最后正式颁布的《物权法》中又删除了该条款。从《中华人民共和国物权法释义》中，我们可以看到立法者删除该条款的立法考虑：“立法部门经调查研究认为，业主大会是业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会或者业主委员会享有的权利、承担的义务都是要落在业主身上，目前许多小区没有成立业主大会或业主委员会，业主大会或者业主委员会提起诉讼、申请仲裁的权利以暂不作规定为妥；对侵害业主共同权利的纠纷，可以通过民事诉讼法规定，推选代表人进行诉讼”。［1］ 而为了回应现实问题，2008年6月最高法发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》第13条又开始尝试规定业主委员会的诉讼主体资格。但是，2009年3月23日最终发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中却又只字未提。 由于业主委员会的产生时间较短，各方面都不成熟，如果此时赋予业主委员会诉讼主体资格，可能会出现物业纠纷急剧膨胀的现象，不利于社会的和谐稳定。立法者曾经有赋予业主委员会诉讼主体资格的意图，但最终还是予以否定，应该是出于以上的现实考量。这一做法虽然趋于保守，但还是符合我国当前国情的，在一定时期内也是合理的。 然而随着房地产业的迅速发展，物业管理纠纷不断增多，业主委员会作为业主自治管理组织，其诉讼主体地位由于我国法律和司法解释态度模糊、没有明确规定，导致司法领域各地法院在业主委员会诉讼主体资格的认定上分歧较大，甚至同一地方不同法院态度也不一样。以业主委员会作为原告起诉的案件有的被驳回，有的获支持，而法院面对业主委员会作被告的起诉更是左右为难。业主委员会的尴尬诉讼地位，致使广大业主维权困难，合法权益得不到有效保护。因此，准确界定业主委员会的诉讼主体资格迫在眉睫。 二、业主委员会在诉讼中现有地位的法律规定 （一）《民事诉讼法》的有关规定 《民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”而业主委员会要想成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织。法人必须符合以下四个条件：1、依法成立；2、有必要的财产或者经费；3、有自己的名称、组织机构和场所；4、能够独立承担民事责任。而业主委员会没有自己独立的财产，也不能独立承担民事责任，其法律后果只能由业主来承担。 其他组织是指非法人组织，最高人民法院《关于适用<民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织，是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”主要包括私营独资企业、合伙组织、个体工商户、农村承包经营户、企业法人的分支机构、个人独资企业和其他不具备法人资格的经营实体和公益团体等。有的法院据此认为业主委员会如果要具有诉讼主体资格，应该符合该条第（4）项的规定，即经民政部门核准登记并领取社会团体登记证。而法律规定业主委员会应当向房地产行政管理部门办理登记，并不是向民政部门办理登记，据此认定业主委员会不属于社会团体，因而不具有诉讼主体资格。但是，《关于适用<民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条除了详细列举“其他组织”的八种具体类型外，还有一项兜底条款，即第（9）项“符合本条规定条件的其他组织。”那么，业主委员会只要符合依法成立、有一定组织机构、有一定的财产这三个条件，就可以算作“其他组织”。 （二）《物权法》中关于业主委员会诉讼主体资格的规定 《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”对业主委员会的设立、决议的效力及其职能进行了规定。第75条规定了业主委员会的设立，第76条规定了由业主共同决定选举业主委员会，第78条规定了业主委员会决定的效力及业主对业主大会或业主委员会作出的侵犯其合法权益的决定享有的救济方式，第83条规定了业主委员会的职能，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”但是，这些规定都回避了业主委员会是否享有诉权，是否具备诉讼主体资格，能否独立提起诉讼等问题。 （三）《物业管理条例》中关于业主委员会诉讼主体资格的规定 2007年新修订的《物业管理条例》（以下简称“条例”）对“业主委员会”有较之《物权法》更为详细的规定，但对其法律诉讼能力这一关键问题仍未作出明确规定。新《条例》取消了2003年《条例》第15条规定“业主委员会是业主大会的执行机构”的表述。执行机构在法律上没有独立的法律地位，立法的这一变化似乎依然回避了业主委员会的诉讼主体资格，实际上为业主委员会具备独立诉讼地位留下了空间。［2］同时规定，业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责，可见，业主委员会并非物业服务合同当事人。此外，《条例》第67条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”进步一验证了业主委员会虽然与物业公司签订了《物业服务合同》，但物业公司就业主不缴纳物业费而提起诉讼时，只有欠费的业主可以成为被告，而不是代表业主签订合同的业主委员会。 （四）司法解释或地方性规章中的相关规定 前文已述，2009年3月23日最终发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对业主委员会的诉讼主体资格并未提及，只是在最高法给地方法院的两条答复中涉及此内容。 一是2003年8月20日最高法在给安徽省高院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请求一案的复函》中答复：“金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼”。 二是2005年8月15日最高法在给安徽省高院的《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中认为“业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼”。 这两个复函都认为业主委员会具备诉讼主体资格，可以作为诉讼当事人参与诉讼。但这两个复函都是针对个案的指导意见，不属于司法解释，不具有普遍适用效力。 然而，有些地方立法在关于业主委员会的诉讼主体资格问题上已经先行一步。如2003年1月重庆市实施的《重庆市业主自治机构管理办法》第17条规定：“业主委员会履行下列职责：……10、根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼。”；2006年浙江省出台的《浙江省物业管理条例》第17条规定：“业主委员会在物业管理活动中为了维护物业管理区域内业主共同权益，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。”；2007年5月，广州市颁布了《业主委员会法人资格试点工作方案》（草案），并请市民代表讨论，受到社会各界广泛关注和好评。［3］ 三、赋予业主委员会诉讼主体资格之必要性和可行性 （一）业主委员会成为诉讼主体的法理依据 业主委员会成为诉讼主体在法理上存在可能。《民法通则》第二条规定，“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。”可见，我国民法上的两个民事主体为公民和法人。而我国《民事诉讼法》则规定民事诉讼的主体为公民、法人和其他组织。也就是说，民事诉讼主体资格的范围要比民事主体资格的范围广。这一立法模式清晰地告诉我们：民事权利能力与诉讼权利能力是可以分离的。不享有实体权利义务的“其他组织”，同样享有民事诉讼主体地位，其通过民事诉讼获得的权利和承担的义务，最终由相应的民事主体来承担。 此外，我国关于当事人能力的“实体当事人学说”中的“权利保护人说”认为，为保护他人权益而起诉或应诉的人也可以获得当事人的地位，将那些依据法律规定对特定财产权益享有管理权或处分权的人纳入当事人范围，赋予其起诉及应诉的资格。［4］该学说可以很好地解释业主委员会可以成为诉讼主体，为其提供了有力的法理依据。 （二）赋予业主委员会诉讼主体资格是对现实的回应 近几年来，随着新建小区的不断增多，业主委员会因涉及业主公共利益而作为原告出现的案件越发普遍。这些纠纷往往人数众多、涉及面广，且业主一般又处于弱势地位。当业主公共利益受损时，如果选择以代表人诉讼的方式提起诉讼，可能出现一部分业主主张诉讼，一部分业主因种种原因不愿意参与诉讼，从而造成“打官司难”的局面。赋予业主委员会诉讼主体资格，由业主委员会参与诉讼比业主自己参加诉讼具有优势，拥有较为明显的便利性，有利于维护业主的合法权益。 基于现实的需要，各地法院在审判实践中，为了减少诉累，节约诉讼资源，对一些典型的案件也进行了受理，并承认业主委员会的诉讼主体资格。例如，2004年1月北京市高级人民法院试行的《关于审理物业管理纠纷案件的意见》第7条规定，“业务委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人（主任或副主任）作为代表人：1、物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；……4、其他损害全体业主公共权益的情形。”又如广州市翠湖山庄业主委员会诉广州恒和物业管理有限公司移交物业管理权纠纷一案，广州市中院在判决中认为：“业主委员会是一个固定的、有具体法定职责的组织，经业主大会授权，能够提起民事诉讼，具有民事诉讼主体资格”。 由此可见，由业主委会直接起诉，是目前最科学、最有效、最便利的业主维权方式，赋予其诉讼主体资格不仅是现实的需要，也是审判实践的成功经验。 四、完善业主委员会诉讼主体资格的建议 业主委员会在近期尚不具备完全诉讼主体资格，由于法律规定的模糊和司法解释的回避，以致审判实践中各地法院对此认识不一，对于是否受理进退两难。随着物业纠纷的不断增多，通过业主委员会代表全体业主进行维权是一种必然的趋势，法律和司法解释应该进一步明确其诉讼主体地位，以解决司法实践中的困境。 对此，结合以往的立法经验和审判实践，对于赋予业主委员会诉讼主体资格可以选择两种模式：第一，业主委员会经过业主大会的授权成为诉讼当事人，在业主大会的授权范围内于诉讼上和诉讼外主张权利；第二，在法律上明确规定业主委员会诉讼主体资格的范围。诉讼主体资格的范围应包括所能代表的主体范围、客体范围和诉讼权限范围。我们认为，业主委员会的诉讼主体资格限于作为业主身份的物权所有人在物业管理过程中所享有的合法权益因其他主体的行为而受到损害时，业主委员会才可能为了保障业主的合法权益而取得诉讼法上的诉讼实施权。［5］ 关于业主委员会诉讼主体资格问题的探讨 【案例】 原告系电梯维修公司，被告一物业公司，被告二某小区业主委员会（简称业委会）。 2011年12月25日，业委会与物业公司签订《物业服务合同》，该合同第三条约定物业共用设施包含电梯；第六条约定物业服务费住宅：0.8元/月?平方米（含电梯费，其中包括：电梯电费、电梯年检费、电梯日常维修保养费）；合同期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日。2012年2月4日，某小区三栋一单元楼顶消防设施严重老化，管线自然爆裂使电梯进水，导致电梯多个部件损坏，终使两台电梯停止运行。 2012年2月6日，原告经检查建议对某小区三栋一单元电梯已损部件进行更换及修理工作，并向物业公司和业委会发送《巴蜀怡苑小区修理改造报价书》，该报价书载明对三栋一单元电梯已损部件、修理项目的报价情况，由被告置信物业盖章确认，并出具《收条》三张。后原告检修电梯完毕并交付使用。 2013年1月4日，原告起诉二被告支付电梯检测维修费。 本案审理过程中，原告、被告一对被告二的诉讼主体资格问题发生意见分歧。 【分歧】 观点一：业主委员会具备当事人能力，即具备民事诉讼主体资格。认为业主委员会系民事诉讼法规定的其他组织。在本案中，原告电梯公司维修电梯的直接受益者，即某小区的全体业主，业委会是通过业主大会或业主代表大会通过形成，可以充分代表业主的意思表示，故业主委员会可以作为诉讼主体参加诉讼，并要对电梯维修费用进行承担。 观点二：业主委员会不具备当事人能力，不能以自己的名义提起诉讼或其他诉讼主体不能将其作为被告提起起诉。业主委员会一非自然人，二非法人，更不是民事诉讼法规定的其他组织。电梯维修的《报价书》仅仅为原告与物业公司之间承揽合同关系，根据合同相对性原则，应由物业公司承担合同义务。物业公司可以根据其与某小区签订的《物业管理服务合同》内容进行下一步的责任划分。 观点三：业主委员会可以作为诉讼代表人参加诉讼，诉讼的法律后果溯及所有业主。当小区公共利益而出现纠纷时，能成为诉讼主体的应当是物业住宅小区的全体业主，而不是业主委员会。当然，业主委员会可以根据业主大会决定，作为诉讼代表人，以全体业主的名义提起诉讼，其诉讼活动的结果也直接归于全体业。 【评析】 随着房地产和物业服务的迅猛发展，住宅小区成为人民生活的主要模式，而小区的公共事务管理如何治理，业主委员会就应运而生。业主委员会是指特定物业内全体业主通过召开业主大会选举产生，经房地产行政管理部门登记备案，代表业主利益实行自治管理，维护全体业主合法权益的业主大会的执行机构并对业主实施合法管理的群众性组织。对于业主委员会的当事人能力，即诉讼主体资格问题，我国目前的法律却未做出准确、具体的规定。 针对观点一，业主委员会具有当事人能力，即具备民事诉讼主体资格。该观点在法律也得到一定的理论支持，如《物权法》第七十八条二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”也就是说，如果业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了业主的合法权益，受侵害的业主完全可将业主大会或业主委员会作为被告诉至法院，请求人民法院依法撤销业主大会或业主委员会作出的决定。即业主委员会可以作为被告身份被提起诉讼。《物权法》第八十三条规定：“------业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失——”。即业主委员会有权以原告身份提起侵权之诉。但是以上法条仅仅是解决个别法律关系，若认定业主委员会具备民诉法意义上的诉讼主体资格，那么在给付之诉（如金钱给付）的法律关系中，业主委员会如何履行给付义务，若业主委员会拒不履行给付义务，法院又将如何对业主委员会采取强制措施。笔者对该观点持异议。 针对观点二，业主委员会不具备当事人能力，即不具备诉讼主体资格。《中华人民共和国民事诉讼法》第49条规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。再谈业委会，（1）业主委员会当然不属于自然人；（2）业主委员会也非法人，因为根据《物业管理条例》的规定，业主委员会只需向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门办理登记，不属于社团法人，也无需向工商行政管理部门进行工商登记，不属于企业法人；（3）业主委员会也不属于“其他组织”。因为按照《民事诉讼法》以及相关司法解释的规定分析，所谓“其他组织”是指合法成立、有一定组织机构和财产，但不具备法人资格的组织，相当于其他国家法律中的“非法人组织”。“其他组织”必须是一个组织体，具有财团性，从形式要件上看，一般要求持有营业执照或设立登记、有组织机构、有相对独立的财产等。而业主委员会作为业主大会的执行机构，只是一种内部自治性机构，类似于公司内部的董事会，没有独立的法律地位，不能以自己的名义进行法律活动；业主委员会由业主大会选举产生，附属于业主大会，没有独立的组织机构和财产，也无民事责任能力，一旦败诉，无法承担赔偿等诉讼后果，因此，业主委员会在诉讼法上也不具备诉讼主体资格，既不能作为原告提起诉讼，也不能作为被告应诉。笔者对此观点比较赞成，因为目前目前中国的业委会发展并不成熟。 针对观点三，业主委员会可以作为诉讼代表人参与诉讼，诉讼结果溯及全体业主。我国的诉讼代表人制度，是以共同诉讼制度为基础，并吸收了诉讼代理人的机能；以共同诉讼制度为基础，是指诉讼代表人所进行的诉讼应当符合共同诉讼基本条件，如果所代表的当事人不能作为共同诉讼人，也就不能在诉讼中推选代表人代为实施诉讼行为。即诉讼代表人具有双重身份，一方面他是诉讼当事人，另一方面他又是代表人。这是诉讼代表人的一种特点，也是其与诉讼代理人的区别所在。诉讼代表人必须是与本案有利害关系的当事人，在涉及整个小区的公共利益时，适用诉讼代表人可以很好维护小区业主的利益；但是若该纠纷仅仅涉及小区的部分业主利益，业委员成员未必均系利益当事人，此时不符合诉讼代表人的制度设计。而且业主委员会代表全体业主诉讼时，必须提交业主授权委托书或业主大会决议，否则，人民法院应当驳回原告对业主委员会的起诉。笔者对该观点也持异议。 本案中，全体业主通过召开业主大会选举产生的业主委员会与所在小区的物业公司签订物业服务协议后，即与物业公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。电梯作为现在小区的必备通行工具，也属物业管理公司的服务对象和管理对象，在电梯出现故障后，物业公司在物业管理服务合同的法律关系约束下，有义务委托电梯维修公司对电梯进行检测和维修，此时承揽合同法律关系产生，但是最终费用的支付义务者发生分歧。根据合同相对性原则，该电梯的维修费用应当由物业公司承担。而物业公司若认为该电梯维修费用已经超出其与小区业委会签订的物业管理服务合同的义务范围，可以以物业服务管理的法律关系起诉业主委员会。 综上，我国目前的业主委员会的发展显然不是很成熟，全体业主的大修基金的使用又用严格的使用条件，业主委员会并不具备管理或使用大修基金的权利，在这种前提背景下，业主委员会不应具备诉讼主体资格。但是在个别法律关系中，依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起诉讼。如重庆市高级人民法院出台《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》，明确了业主委员会仅仅在物业管理纠纷案件中作为诉讼主体参与诉讼。 但笔者认为，业主委员会作为现在城市居民小区最为常见的管理模式，其诉讼主体资格的法律地位确立很有必要。一方面，从制度设计的价值上看，设立业主委员会的根本意义，就是为了使构成群体的业主实施民事活动更加有序化、制度化、效率化，使作为个体的业主合法权益得到有效保障。业主委员会产生于业主大会或业主代表大会的选举，是一个物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，是业主的权益代表。业主委员会并非各个业主的一种简单聚合，有一定的组织性和稳定性，并且长期固定存在。随着业主维权意识的增强，会有越来越多的公共权益需要通过法律途径来追讨，应该给予其诉讼的权利；另一方面，从实体法规定看，业主委员会具有一定的民事权利能力和民事行为能力。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同，实际上肯定了业主委员会具备签订合同所必需的民事主体资格，这是其可作为民事诉讼主体资格的基础。业主委员会的成立要更加法制化、规范化、稳定化，逐步具备民事诉讼法的当事人能力，才能更好的为业主服务，更好的适应法治社会的发展。 |
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