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坑都是你不理解或被他人忽悠，银行并没有坑你。 不管是等额本息还款还是等额本金还款，其实际计息方式都是一样的，都为每期还款金额=每期还款本金 每期还款利息。银行并没有坑你，要不就没有人会傻到选择等额本息还款了。 房贷计息方法银行的等额本息与网贷或信用卡分期的等额本息是存在差异的，因为他们计算的不是利息，而是相应的手续费，每个月相较本金固定（比如还到最后一期本金剩下1/12，仍然以全部本金计算手续费）。而银行房贷不同，不管是等额本金还是等额本息，都是逐月以剩余本金计息。 房贷还款金额（不管是等额本金还是等额本息）=每期还款本金 每期还款利息；每期利息=（本金-累计已还本金）×月利率。 等额本息还款利息比较多，是因为等额本息还款前期还款金额较少，剩余本金就相对较多，其所产生的利息必然就较多，但多并没有想象中的那么多，只是按月计息多一点罢了。如下面例子： 假设贷款金额100万，贷款利率为4.9%，期限为20年，那么再分别计算等额本金还款和等额本息还款。 等额本金从下图等额本金还款可看出，等额本金还款就是每期本金保持不变，为100万/20/12=4166.67元。而每期利息=（本金-累计已还本金）×月利率，第一期利息=100万*4.9%/12=4083.33元，第二期利息=（100万-4166.67）*4.9%/12=4066.32……如下图。 等额本息从下图等额本息还款可看出，不管是本金和利息都在不断变化，但是每个月还款金额保持不变，即还款金额=（总体利息 本金）/月份。但是有没有发现，它是由不同本金和不同利息构成的，也就说我们不管公式有多么复杂，也可以分解成每期还款本金和每期还款利息。 第1期剩余本金为全部本金，即为100万，其每期利息=（本金-累计已还本金）×月利率=100万*4.9%/12=4083.33元，与等额本金还款利息是一样的（本金一样）。 为了构成每个月还款金额一样，假设每月还款金额为x，那么还款本金=X-4083.33。 第2期还款利息=（本金-累计已还本金）×月利率=[100万-（X-4083.33）]*4.9%/12 …… 以此类推，将所有的期限还款金额结合起来，会得出一条非常复杂的公式。但是将X=6544.44代入公式，就变得非常直观，比如上图。 第1期还款利息为4083.33元；还款本金为2461.11元， 第2期还款利息=（100万-2461.11）*4.9%/12=4073.28元；还款本金=6544.44-4073.2=2471.16元。 第3期还款利息=（100万-2461.11-2471.16）*4.9%/12=4063.19元；还款本金=6544.44-4063.19=2481.25元。 …… 以此类推。 但是从上文演示可以得出，不管是等额本息还款还是等额本息还款，其计息方法都是一致的，都是按剩余本金逐月计算每月利息，已还本金不再计息，银行并不会多收你一分钱，也并不存在复利的说法。 |
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