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7月1日，国务院举行政策例行吹风会，住建部在提及了老旧小区的改造工作时表示，经过摸底排查，各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。 且有市场机构预测，全国老旧小区改造将拉动上万亿的投资需求。  显然，老破小的春天来了。 我们知道，资本市场的每一次制度变革，最终都指向一场利益的较量。简单直白的讲，就是巨额财富的重新分配。 这次，市区的老破小，郊区的远大新？艰难抉择，似乎又重新摆在了我们面前。 慎重思考过后，参谋长有理由相信，下面的三个问题是大部分人心中的疑惑： 一是，全国17万个老旧小区的改造，将会产生怎样的影响，影响有多大？ 二是，老破小的春天来了，那么是否意味着郊区的新房危险了？ 三是，如何选择老破小，郊区的远大新？ 弄清楚这三个问题，本文题目中的问题的答案，就不言而喻了。 1 我们先来看第一个问题，说到“影响”一词，这个概念范围有点大，看过参谋长的文章的粉丝，对于旧改应该略知一二了。 一提到旧改问题，大家的第一反应就是，“旧改”会不会替代“棚改”成为楼市新的发动机？毕竟旧改将拉动上万亿的资金需求，这问题已经在之前的文章中提到过了，想要了解，可以参照《老破小的春天来了？》一文。 而参谋长今天想先说说，旧改和棚改的问题。同样都是民生工程，这两者却有着本质的区别。 旧改最大的特征，不是简单的把房子推倒重来，而是保守的“改造”，比如在配套设施、小区外立面、小区电梯等重新翻新或是改造。意在通过投资改善居住环境从而拉动其他的消费，比如装潢、公共配套设施建设等；  而看棚改，最大的特点，则是拆了重新建房。其结果已经摆在我们面前，棚改货币化完全使得棚改的性质发生了根本的转变。 前者更多的是商业性质，后者则是纯政府行为。这也使得，两者产生的影响大不相同。 而当我们再更深一层次的思考就会发现， 旧改对于楼市需求端的影响是有限的，而棚改对于楼市的影响却非常明显。一方面，货币化安置方式，让钱源源不断的进入楼市，三四线城市的去库存效果明显；而另一方面，棚改货币化安置的方式也造成了部分城市的房价过快上涨，进而对居民消费产生挤出效应。 一个全拆，一个全改，仅一字之差，却是天壤之别。 2 说完了旧改和棚改，我们再来看看第二个问题，老破小的春天来了，那么是否意味着郊区的新房危险了？ 为什么会提到郊区的新房？这就跟上面提到“旧改和棚改”有关了。 在过去的二十年间，中国的房地产发展基本上是处于急速膨胀时期，老旧小区多是在市中心，而由于中国城镇化的不断发展，现在大城市建设的重点基本都集中在郊区或新区。 这就造成了一个新的矛盾点。 以前的棚改货币化政策，产生了大量的购房需求，不少人由于市中心老破小的居住体验差，而选择郊区或是新区的远大新。 而现在老旧小区的改造，使得老破小似乎唯一的可见的缺点，被改善了，这自然会让很多人失去换房的动力。毕竟市中心的老破小占据地段、医疗、交通、教育等各种隐形的社会资源。 显而易见，棚改和旧改的影响最大的区别就在于：棚改造成了区域之间人口的流动，而旧改则没有。 我们再来看看此次旧改的规模，根据住建部此前透露的消息： 全国老旧小区17万个， 涉及上亿人， 约4200万户， 建筑面积约40亿平方米， 投资总额预计高达4万亿以上， 仅从这些数据看，自然而然会给郊区或新区带来压力。 这些压力来自哪里呢？ 答案，很明显，人口。 有人口的地方才会产生需求，如果一个城市的人口快速增长，老旧小区的改造，对于郊区或新区产生的影响是微乎其微的。比如深圳、广州，每年净增几十万的人口，你觉得地方政府会担心郊区和新区楼市？ 但如果是人口增长缓慢或流失的城市，那就另当别论了。没有人口的支撑，只会造成一个局面，旧的不拆，新的难卖。  这样，又出现一个新的问题：地方政府愿意在老旧小区上掏钱么？毕竟郊区和新区卖地产生的利益更大。 这个问题直接影响到后续旧改的广度和深度。 就目前的情况来看，短期内，是不会鼓励大规模拆除重建的。可以确定的是，老旧小区的改造势必能让市中心的老破小产生新一轮的价格期待，毕竟根据以往旧改的情况来看，老破小在居住价值得到提升的同时，随之带来的就是老破小房价的上扬。 对于郊区的新房是否危险了？参谋长在这里可以明确的回答，有人口增量的城市不用担心，而对于人口流失的城市，恐怕就不适合投资了。 3 再看最后一个问题，如何选择老破小，远大新？ 老破小的春天来了，不少投资就开始蠢蠢欲动，毕竟，现在购买老破小门槛相对较低，低位建仓，改造后套现，不是投资的稳妥之选么？ 参谋长想说，算盘打的是不错，但这都是有前置条件的，主要有三个维度： 一，从城市的角度来看，必须是在大城市的老破小才有价值，三四线小城市老破小的没有太大的价值。如果非要从价值上来比较衡量的话，一线城市的老破小旧改>二线城市的老破小旧改>三四线城市的老破小旧改。 二，从区域角度来看，必须是在市中心的老破小，郊区的老破小也无太大的价值。毕竟投资还是要考虑房产的流动性，郊区的老破小谁会来接盘呢？ 三，从旧改的角度来看，必须保证老破小有旧改的可能性，否则一切都是空谈。 符合以上三个条件的老破小，未来的在改造后房价确实可以期待。总之，买之前要多考虑，以后卖给谁？房子能否升值？有没有可能会出现无人问津的情况？ 那么反观郊区或新区的新房呢？参谋长有两点建议： 一，人口处于流失状态的城市郊区不要碰，尤其是三四线城市； 二，没有产业、教育资源的郊区或新区最好不要碰；毕竟，郊区、新区炒作的概念太多了，不小心就会入坑。 |
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