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税中望月 我们税月同行！ 集体土地可以流转吗？当然可以，不过也要一定的手续，税务如何处理，还是缺乏一定政策支持，无论增值税还是土地增值税。集体建设用地使用权流转相关知识一、 集体建设用地使用权流转包括出让、转让、出租、作价（出资）入股、联营、抵押等形式。 1、集体建设用地使用权出让，是指集体土地所有者将集体建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让费的行为。 2、集体建设用地使用权转让，是指土地使用者将集体建设用地使用权再转移的行为。 3、集体建设用地使用权出租，是指土地所有者将集体建设用地出租给使用者使用，由承租人与出租人签订一定年期的土地出租合同，并按合同约定支付土地租金的行为。 4、集体建设用地使用权作价（出资）入股，是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权收益金折成股份，由土地所有者持股，参与分红的行为。 5、集体建设用地使用权抵押，是指抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 二、 集体土地所有者将集体建设用地使用权出让、出租、作价（出资）入股、联营和抵押的，须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 三、 有下列情形之一的集体建设用地不得流转： 1、在城市（中心城区、县城）规划建设用地区范围内的； 2、土地权属有争议的； 3、初次流转后，土地使用者未按流转合同约定动工建设的。 4、司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制土地权利的； 5、在土地整理专项规划确定的整理项目区内未实施土地综合整理的； 四、 ●集体建设用地使用权可以采取协议、招投标、拍卖或者挂牌、电子竞价、一次性密封报价、综合评审等方式流转。 ●集体建设用地用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途以及有两个以上意向用地者的，应当进入土地有形市场采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开交易。 1、协议:是指经公开或定向征集只产生一个意向受让方时，转让方和意向受让方协商达成一致进行集体建设用地使用权交易的方式。 2、招标投标：是指在交易机构的组织下，转让方通过招标公告或投标邀请书等形式，招请符合受让条件的投标人参与投标竞争。投标人按招标条件编制投标报价条件，在招标文件限定的时间送达转让方，转让方按照规定程序并组织技术、经济和法律等方面专家对众多的投标人进行综合评审，从中择优选定受让方的交易方式。 3、拍卖：是指在交易机构的组织下，按照《中华人民共和国拍卖法》及《国土资源部三十九号令》的规定，以公开竞价的形式，将集体建设用地使用权流转给最高应价者的交易方式。 4、挂牌:是指转让方委托交易机构发布挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定受让方的方式。 5、电子竞价:是指在交易机构的组织下，竞买人在《竞买文件》中确定流转价格及其他条件后，通过电子竞价交易系统进行竞争报价的方式。 6、一次性密封报价：是指在交易机构的组织下，竞买人在《竞买文件》中确定流转价格及其他条件后，由各竞买人在规定时间内以书面形式提交一次性密封报价的方式。 7、综合评审：是指在交易机构的组织下，评审委员会根据集体建设用地使用权所涉及的受让价格以及价款支付方式、财务方案、集体建设用地经营发展等综合因素，对竞买人提交的《竞买文件》进行评审，根据评审结果确定受让方的交易方式。 五、 ●集体建设用地使用权流转，双方应当签订集体建设用地使用权流转合同。 ●集体建设用地使用权流转合同示范文本，由市国土资源局制订。 六、集体建设用地使用权初次流转按下列程序办理： 1、土地所有者持经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意集体建设用地使用权流转的决议和集体土地所有证，向土地所在地国土资源局（分局）提出流转申请，由区（市）、县规划局按总体规划要求对拟出让集体建设用地使用权提出规划设计条件；经区（市）县人民政府审批后，由区（市）县国土资源局（分局）核发同意流转批准书。 2、土地所有者取得同意流转批准书后，按规定实施流转，并与土地使用者签订集体建设用地使用权流转合同； 3、土地使用者持同意流转的决议、同意流转批准书、集体建设用地使用权流转合同等资料，到土地所在地区（市）县国土资源局（分局）申请办理土地使用权登记，由登记机关颁发集体建设用地使用证。 5、○挂牌公告期满后，由流转方委托交易机构在其网站以及所属区（市）、县国土资源局网站、LED显示屏上发布挂牌信息。 ○挂牌信息应当包括挂牌集体建设用地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、挂牌出让起始价等。挂牌竞价期间不得少于10个工作日。 6、符合竞买条件的申请人，应从挂牌公告发布之日起至挂牌集体建设用地使用权出让成交前2日按规定在交易机构办理报名手续、交纳竞买保证金并对竞买集体建设用地使用权进行报价。 7、符合竞买条件的申请人在办理报名手续、领取竞买牌号后，须按《交易规则》和《竞买须知》的要求填写报名竞买宗地《竞买报价单》报价；当报名竞买集体建设用地使用权已经有其他竞买人报价时，必须按《竞买须知》规定的加价幅度高出已有报价填写《竞买报价单》进行报价。 8、交易机构确认报价后，更新显示挂牌价格，继续接受新的报价。 9、交易机构在挂牌公告规定的挂牌截止时间，由有相应资质的主持人宣布最高报价及其报价者，并询问其它竞买人是否愿意继续报价。如有竞买人表示愿意继续报价的，即属于挂牌截止时有两个或两个以上竞买人要求报价的情形，主持人应宣布挂牌出让转入现场竞价，出价最高者为竞得人。如没有竞买人表示愿意继续竞价的，按下列规定确定挂牌结果： ⑴在挂牌期限内只有一个竞买人，且报价不低于起始价（保留价），并符合其他条件的，挂牌成交。 ⑵挂牌期限内有两个或者两个以上竞买人报价且符合其他条件的，出价最高者为竞得人；报价相同的，后提交报价者不再报价时，先提交报价单者为竞得人，但报价低于起始价者除外。 ⑶在挂牌期限内没有竞买人或者竞买人的报价低于起始价（保留价）或不符合其他条件的，挂牌不成交。 ⑷根据规定转入现场竞价的，由具备相应资质的主持人主持现场竞价，现场竞价的程序为： ○主持人宣布竞价的起始价（即转入现场竞价时挂牌集体建设用地使用权最高报价按增价幅度应价的下一个价位）、竞价规则和增价幅度，并宣布现场竞价开始。 ○竞买人按竞价规则应价。 ○主持人确认竞买人的应价后，竞买人继续竞价。 10、确定竞得人后，流转方与竞得人当场签订《挂牌流转集体建设用地使用权成交确认书》（以下简称《成交确认书》）。挂牌流转集体建设用地使用权全过程及竞得人与流转方签订的《成交确认书》，须经公证机构公证。 11、竞得人须按照《成交确认书》约定的时间、地点，与流转方签订《集体建设用地使用权流转合同》（以下简称《流转合同》），并按《流转合同》约定的时间、比例缴纳成交地价款。成交地价款应当通过交易所等机构专用账户进行结算。 12、竞得人支付的竞买保证金可转作地价款，其他竞买人支付的竞买保证金，在交易机构挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。 13、交易双方结清地价款及相关费用后，交易双方持相关证明材料向土地所属区（市）、县国土资源局申请办理土地登记。 14、集体建设用地使用权挂牌流转活动结束后10个工作日内，在各区（市）、县国土资源局网站、交易机构网站、LED显示屏上公布集体建设用地使用权挂牌流转结果。； 七、●集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋，不得用于商品住宅开发。 ●集体建设用地流转价格不得低于政府公布的该区域集体建设用地使用权流转最低保护价。 ●土地使用者应当按照规划确定的用途使用土地，不得擅自改变土地用途；确需改变土地用途的，应当经原批准机关批准。 八、●集体建设用地使用权再流转的，流转双方持集体建设用地使用证、前次流转合同和再次流转合同等资料向原登记机关申请办理变更登记、抵押登记等手续。 ●集体建设用地使用权初次流转最高年限不得超过同用途国有土地使用权出让年限，再流转年限不得超过初次流转合同约定年限的剩余年限。 ●集体建设用地使用权再流转，地上建筑物及其附着物随之流转；地上建筑物及其附着物流转，集体建设用地使用权随之流转。 ●集体建设用地使用权再流转，其初次流转合同约定的权利和义务随之转移。 九、集体建设用地使用权再次流转应遵循以下规则： 1、集体建设用地使用权再次流转包括转让、出租、作价（出资）入股、联营、抵押等形式。 2、集体建设用地使用权再次流转，进入有形市场办理转让的程序依次为委托申请、形式审查、信息发布、征集意向受让方、组织交易、成交签约、费用收取、结算交割、出具交易鉴证书。 3、转让方向交易机构递交《集体建设用地使用权再次流转申请书》。交易机构受理申请后，审查后与转让方签订《集体建设用地使用权再次流转委托合同》（以下简称《转让委托合同》）。 4、交易机构与转让方签订《转让委托合同》后，应当统一进行信息发布，发布的范围与方式由双方自行协商确定，但在有形市场内公开交易的信息发布时间应不少于10日，转让方为集体经济组织的，集体建设用地使用权再次流转的信息发布期限不低于20日。 5、交易机构信息发布渠道包括成都农村产权交易所网站、LED显示屏及所在区（市）、县国土资源局网站等国内合作机构。 6、信息发布应包括下列内容： ○集体建设用地土地使用权的基本情况； ○集体建设用地土地使用权的资产评估情况； ○受让方应当具备的基本条件； ○按规定需发布的其他信息。 7、在集体建设用地土地使用权再次流转信息发布期内，转让方可向交易机构申请对信息发布内容进行补充和修改，并按其要求提供相应证明材料。信息发布内容补充和修改后，信息发布期限重新计算。 8、经市场公开征集只产生一个意向受让方的，可组织转让方与意向受让方进行洽谈，促使双方达成协议；经公开征集产生两个或两个以上意向受让方的，交易机构应采取公开竞买的方式组织交易。 9、成交后，交易双方应按有关规定签订《集体建设用地使用权转让合同》。 十、流转双方应当按照合同约定支付土地使用费或提供土地。一方违约的，另一方有权解除合同，并按流转合同约定请求违约赔偿。 十一、流转合同约定的土地使用期届满，土地使用者要求续期的，应当至迟于届满前一年向集体土地所有者提出申请，经土地所有者同意，重新签订流转合同，支付土地使用费，办理土地登记后，取得集体建设用地使用权。 十二、流转合同约定的土地使用期届满且不续期的，土地使用者应当到原登记机关办理土地使用权注销登记，土地使用权由土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照合同约定处理。 十三、国家因公共利益需要使用集体建设用地的，依法办理征收手续，集体土地所有者和土地使用者应当服从，原建设用地使用权流转合同自批准集体土地征收之日终止。
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