|
垂直产业综合体是一个地区城市和产业发展到一定阶段的必然产物。 在我国，产业用地在城市建设之初，由于承载的多是二产类型，往往位于城市下风下水的边缘地带。伴随着城市的扩张，这些用地从边缘变身城区或者核心区，土地价值升高。传统产业一方面自身面临着升级和再次外迁，一方面产出价值已经远低于土地价值的预期。产业用地的创新再利用势在必行：提高容积率，以更多的“产出”兑现土地价值；同时，突破产业园原有功能，多元利用，功能复合，以高价值业态进一步提升价值。这也是各地新型产业用地的利用的导向，开发强度更大，功能更加复合，深圳的M0用地可以最多有30%的配套功能。 目前，我国经济处于“三期叠加”（增长速度换档期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期），各级政府大力推动“三新”经济（新产业、新业态、新商业模式）发展，促进经济转型升级，引导经济向更高质量提升。新产业、新业态，对于产业载体的功能也有新要求：强调产城人的融合；实现产业空间与商业空间、生活空间、交流空间等结合。 在时间、空间两大机遇之下，垂直产业综合体应运而生。以承载产业功能为主导，以促进区域经济转型和城市更新为目标，以功能复合、交流互通、企业共享、产城融合为特色，成为产业园的创新形式。  在选址上，位于成熟区域。考虑到经济与技术成本因素，垂直产业综合体往往位于城区。一方面契合用地集约的原则，另一方面解决了城市土地通常在不同的时间段是被浪费的问题——“周末或晚上，产业区就没有人气，白天住宅区就被空置了”，让土地在不同时间得以应用，最大化的提高了土地的利用效率。通过这种组织形式来释放有限的空间，缓解交通压力，还复城市绿地。 在功能上，高度集中和复合。垂直产业综合体主要聚集的是高成长的产业集群，入驻企业主要是总部企业、高新技术企业、创意企业、绿色低碳企业、生产性服务企业。此外，还融合商务、交流、生活等功能，使之成为产业集聚、人才集聚、商务金融集聚、信息服务集聚的企业圈和高品质生活圈，呈现出物业形态的多样性、功能复合性、产业融合性。 在业态上，连接互动更加紧密。主要业态与城市综合体类似：商业、酒店、办公等。而且随着产业和服务功能融合的深化，以及产业诉求的多元化，二者的边界愈加模糊。但产业综合体的核心是，其他的功能，包括公共空间和产业不是分隔的，而是要为产业服务的——或是为产业发展提供服务平台，或是为产业提供直接服务，整体构成完善的产业服务平台，最终促进产业的发展。 从空间和交通上，联系更加便捷。以便捷的交通联系和多元化的共享空间，为产业人群提供便利、舒适的交流场所。  新加坡的启汇城（Fusionopolis），作为纬壹科技城的一部分，在新加坡政府提出打造“工作-生活-休闲-学习”一体化（Work- Live -Play-Learn）的创新街区背景之下建设。启汇城是纬壹科技城第一个体现了“四位一体”的垂直产业综合体开发项目。项目分两期建成，一期建筑面积12万平方米，主要为信息技术、媒体、物理工程学产业提供全面的服务。 在一期20多层的“双子塔”中，既有研究机构、科技企业，又有居住公寓、科技孵化器、新加坡科技研究局、零售与休闲配套商业和政府服务部门，在大楼负层还开设地铁站，充分体现了综合创新社区的建设理念，吸引了众多国际一流研发机构落户，其中包括知名网络公司的总部和研发中心。 在商务办公区域，除了为企业提供办公场所外，更针对信息、媒体等主导行业，提供大量的共享办公设施：共享洽谈室、会议室、研讨室、摄影/视听工作室。还有一个400座的剧场，为企业举办大型发布会提供场所。这些共用的办公设施，不仅避免了重复设置，节约空间，还为更多的创新类中小企业提供了活动空间，节约了公司成本，有利于中小企业的成长。 大楼内部还设置50套服务式公寓；休闲娱乐会所、屋顶游泳池、健身房及空中花园；并在5层设置零售设施，包括超市、餐饮、书店、零售店、诊所、小孩看护等。为产业商务人群提供交流空间和全面的生活服务。 此外，还通过空中连廊的设计，加强了商务、酒店、商业等功能之间的联系，进一步实现综合体的各功能之间便捷高效的沟通。 在这样的产业垂直综合体中，以高效集中的空间组合方式，在一个可步行便捷到达的空间内，为企业和产业人群提供了生活、工作、休闲的服务闭环，实现了各种功能的互动，并为产业搭建了基本的服务平台。 伴随着产业发展模式的变化、新兴产业的多元化，和产业人群诉求的更加多元化，综合体内各功能更加深入的融合起来。各种功能的融合度加深，“产、学、研、展、商”进一步深度融合；产业服务平台更加全面，在综合体内为促进产业发展提供更多元的服务；商业功能继续放大，力争为产业人群提供丰富的生活。 Grand Front是目前大阪城市核心区最大规模的城市综合体项目，囊括了购物中心、标准写字楼、五星级酒店、销售型公寓等多种物业类型，总体面积约合56万平方米。 Grand front北座是由12家开发商共同运营的联合办公项目——“知识之都”，整体面积为8.8万平方米，由商业和写字楼两部分组成。一大批体验馆、展示厅与旗舰店，是将“产、学、研、展、商”结合在一起的场所，是产业、商业、研发、生活紧密联系的垂直产业综合体，产研商融合的典范。 The Lab整体面积3100平方米，坐落北侧商业裙楼负一楼至三楼，由活力研究室、咖啡吧研究室、活动研究室3个部分组成。这里主要为大学、科研机构或者非零售类型的企业提供最新科学技术、产品发明的展示和交流场所。延展了学术交流，大众参与企业展示的功能。
为了便于大规模的企业展览和交流，B1层设置了Event Lab。共1,074平方米的展览空间可以容纳近500人，举办各类艺术、科技、企业交流的短期展览。 为了便于初创企业、小企业的产业发展需求，在北侧商业裙楼还设置了满足不同需求的共享服务空间。 知识沙龙（Knowledge Salon）：会员式的知识共享和交流中心。设置开放式的讨论空间、半封闭式的电话间或者写字台、还有8间大小不一的会议室，会员一周可以预约两次，供小型企业开会、培训和头脑风暴。知识沙龙倡导的就是类似于创业咖啡厅的交流平台，以推荐会员制的形式，向全大阪开放。便捷的公共空间服务了仅有实力租赁较小面积的初创型企业。
合作办公室（Collaborate Office）：共享小型办公室。共52间18至64平方米不等的租赁型办公室，最短租期是3个月。目前入住的主要以IT创业者和小型企事业机构为主。合作办公室与知识沙龙构成了共同服务于中小型企业的生态系统。
大阪创新Hub（Osaka Innovation Hub）：这个区域是由大阪市政府主力推动的非盈利区域，有资格的人士均可以免费申请入会。主要的目的包括给初创型企业提供在综合性支持，给技术类企业提供商业合作伙伴，提供与基金或风投等金主见面的平台。
在商业空间不断的强调体验性和展示性，奔驰品牌展示店、松下旗下的收费化妆体验室CLUXTA、近畿大学水产研究所……在这些店面，卖的不是产品，而是企业的文化、企业的形象，甚至企业的愿景，而承载的因素可以是企业最新的科技、最健康的生活方式、最酷炫的互动体验。以科研体验、互动反馈，加强客户对产品，对企业的认同，为主的拉近了企业与消费者之间的距离，形成对产业发展的良性推动。
 遵循着集约、高效利用，促进创新、交流、共享的趋势和原则，垂直产业综合体从小融合逐步走向大融合——从功能间的配合互动，到各种业态上的紧密联系；从为企业提供办公空间，到成为企业展示的窗口、企业家交流的场所；从职住一体的综合空间，到多元丰富生活的体验中心。垂直产业综合体在产城融合的方向上进一步创新：不仅打破了产业和城市的空间界限，还创新了二者融合发展的新体系和新方式。最终，构建了新型的产业生态集群，创造了新的城市产业空间。 参考资料： 【1】供应方式多元化，产业用地政策再起变化 【2】产业新城、产业综合体和专业产业园区别 【3】揭秘新加坡最高垂直城市综合体：将六元融为一体，再造城市社交 【4】每栋建筑都是一个创新社区——纬壹科技城 【5】https://www./industrial-land-and-space/Pages/fusionopolis.aspx 【6】日本城市综合体如何将体验式业态做到极致？ 【7】赢商共享-新加坡OneNorth 【8】“创新街区”国际案例分析——新加坡纬壹科技城的经验与启示 【9】日本关西复兴的起爆剂——大阪Grand Front综合体 【10】下一代综合体已来临——日本大阪Grand Front全方位解读 |
|
|
