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——关注鸟叔 ·买房不哭—— 买房投资，请算清楚账。 买房投资，请算清楚账。 买房投资，请算清楚账。 重要的事情说三遍，提醒大家买房投资，请算清楚账。 自从开了候鸟星球，回答了几千个问题。想投资的人很多，但算账的人很少。不少朋友都是很简单粗暴的问我：鸟叔，我买了XX楼盘，有没有升值空间？能不能买？ 答案其实往往模糊的，趋势我可以说清楚，但更想和大家说清楚的是这本账该怎么算？买房投资，至少咱们赚得明白、亏得也清楚才对吧？ 所以，今天就好好掰扯一下这个问题，搞清楚搞明白搞透彻！ 按揭贷款的奥秘 经常会面临一个问题：买房是按揭好？还是全款好？提前还贷我会不会亏？ 所以第一个部分，咱们先来搞明白按揭贷款这东西。 现在的房贷利率是多少？按照最近的利率表，基准年化利率是4.9%。也就是说，借100万每年的利息是4.9万，贷款20年的话总利息是4.9万*20年=98万。 算得对不对？错误！ 正确的打开方式其实是这样。 为了简化计算过程，我们使用更简单的数值来计算。假设你按揭了12万的房贷准备一年还清，年化利率为6%（月利率0.5%）。 每个月都要还款，也就是还12期。每个月还款包含本金和利息，一共还款多少钱呢？是不是12+12*6%=12.72万元？总还款利息为7200元。 错误！实际上你要还的利息远没有这么多。如果我们按照等额本金方式（每月还款本金相同）来还款，公式如下。 第一期还款：本金10000+利息600（本金12万×0.5%月利率）=10600元 第二期还款：本金10000+利息550（本金11万×0.5%）=10550元 为什么比第一期少了50块？因为你欠银行的本金减少了呀。第一期的时候欠银行12万元，还款1万后第二期就只欠银行11万元了，相应的月利息也就比第一期减少了50块。 按照这个算法，我们依次计算每一期的还款金额，最后一期的利息仅为50元。可以得出12期还款的总利息为3900元，这才是正确的还款利息金额，比原来以为的7200元少得多。（逆向思维你可以去揣摩一下那种套路贷，实际利率比它标注的利率高得多） 按揭贷款100万20年（等额本金）正确的计算结果，总利息为49.2万元，并非98万元。 记住一个原则：你还银行的利息多少取决于你占用银行的本金额度多少和时间长短。 还有一种还款方式：等额本息，每月还的本金和利息是变化的，只是总额相等，如果把贷款时间拉长到30年，前15年利息有可能比本金高的。当然，两种方式没有谁优谁劣。等额本息对普通人来说比较容易安排每个月的还款金额。 可以得出结论，买房提前还贷并不亏，而且按揭买房投资挺好的（可以说是良心贷款）。 买房投资盈利模型 搞懂了按揭贷款的奥秘，我们接下来就开始研究买房投资的盈利模型。 假设你于2018年底以12000元/平米的价格，购买了一处面积为100㎡的住宅，总价120万（首付40万，贷款80万20年，从2019年元月开始还贷）。那5年后你以多少单价出售，才算是有赚头呢？ 先解释一下为什么是五年后出售？第一、现在大多数房子是期房，今年买房后年收房很正常。第二、不动产证满两年的房屋出售，可以有效的降低交易成本（不动产证“满两年”免征普通住宅增值税；如果不动产证未满2年，或者属于非普通住宅，征收计税价的5.6%）。两个加起来，五年的周期比较靠谱（这也是房地产涨跌一个正常周期）。 一个简单的计算原则：收入－支出=盈利。 收入好说，其实就是卖房得到的款项。那支出怎么计算？分别有以下支出 首先是首付款：40万 接下来是5年的还贷：月供=本金+利息，算下来五年的还贷总额是31.4万元左右。 两者相加等于71.4万元。 还有一个大项支出是出售时要还清按揭贷款的剩余本金。 五年后（2023年），我们分别按照单价13000元~18000元来测算。得到以下表格： 注：交易的税费，卖家按3.5%测算。 计算盈利的公式：出售总价－首付－还贷金额－卖家税费－剩余本金=盈利 从表格上可以清晰的发现，13000售出你是亏损的、14000的单价售出你也是亏损的、15000售出开始有盈利、16000售出盈利开始变好、17000元售出盈利算是不错、18000售出盈利就非常棒。 买房投资划不划算？我们用理财来对比一下，同样的投入五年理财能赚多少钱？表格如下： 两者对比，如果按照5%的年收益率，五年投入同样的资金理财可以得到约15万元的收益。比16000元单价售出得到的盈利要少两万元左右。如果是以17000的价格售出房产（涨幅为42%），则可以得到26.8万元左右的收益，相当于是年化收益率9%的五年理财所得收益。 这么看起来，买房确实是不错的投资呢。但是最大的风险，在于5年后的出售价格是否能达到至少15000元/平米，甚至更高。更要考虑你手上的房子出售难度如何？所以，选择房源至关重要。 但不管怎么样，至少这么算下来买房投资是不是心里有点谱谱了？是拿钱去买理财？还是拿钱买房？你怎么想？ 精装房还是毛坯房？ 有朋友也问，投资房产选择精装房还是毛坯房？对于这个问题，我认为装修最大的优势其实是在出租。装修过的房屋，更容易出租也更租得起价，让房产出售之前有机会收获租金收益。 如果是毛坯房5年后出售，在交房后进行装修后出租，差不多可以得到三年的租金。极限操作再投入10万元的装修款，出租三年可以得到10.8万元的租金收益（按3000元/月计算）。基本上和装修款相当，那这样还不如不装修呢。反正出售的时候，装修有时候其实不是一个加分项。 计算租金收益是否能覆盖装修支出（不管是自己装修的支出也好，还是直接买精装房的装修溢价也好），这个是确定买精装还是买毛坯的关键。如果支出过高或者是装修溢价太高（同区域精装比毛坯贵2000左右这种），那你还是老老实实买毛坯房吧，出租收益根本覆盖不了这个溢价成本。 买房投资，是一个传统信仰。因为投资渠道的匮乏以及多年来房价上涨趋势的坚挺，让很多朋友不经思考、前赴后继的投入楼市。但是投资不是游戏，而是理性的思考、冰冷的计算，帐都算不清楚还投啥资呢？ 买房投资，请算清楚账，谢谢大家。 注明：以上计算仅适用于住宅投资，商业物业投资更多的是依靠租金收益，房产增值收益基本不用期待（交易税费太高）。 买房问鸟叔，赶紧进星球 内容来自腾讯新闻
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