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二娃说 房子，买对了是财富，买错了才是不动产，动不了的财产。 上周六，二娃写了一篇“降价40万，也无人要！这是广州二手房的真实现状”的稿子，没想到阅读量刷刷刷的冲到了2万 。 为此，很多网友私信来问我：“二娃，现在买房是不是可以再等等，不用慌？”“二娃，为什么我买的房子一年了，也不涨价，反而还跌了一点？” 既然大家这么关注这个话题，那二娃今天就从“开发商目前正在面临的一个状况”来给大家分析一下，目前整个市场到底啥样，买房该不该再等等？ 1 融资渠道被斩断，开发商资金链紧张 但凡是混地产圈的人，应该都知道，从2018年起，国家就对房地产融资，开始了逐步收紧政策，从棚改融资贷收紧，到开发贷收紧，再到这两天最受关注的“地产信托业务被叫停”，可以说，开发商资金链在近两年来，面临了前所未有的考验。 这也是为什么去年碧桂园紧急叫停了三四五线城市全覆盖战略，转而变成“用规模换现金”的打法；万科去掉“地产”更名为“万科企业”的根本原因。 作为一个小白购房者，上面一段文字是不是看不太懂？没关系，二娃来给大家解释一下！ 上面就是说，以前开发商拿地也好，棚改也好，基本大部分的钱都是去银行融资，不需要自己掏钱，但是后来调控越来越严，银行也不给钱融资了，开发贷只放给部分的龙头房企，很多开发商根本拿不到钱。所以，房企想要去拿地，开发新项目，只能靠自己现有的资金去操作。这么一来，手里没有充足现金流的开发商，根本玩不动这把大刀。 而这样的现象，往往会让开发商更加谨慎，出现几个结果： ① 不敢乱去拿地，地王项目越来越少。 ② 尽可能快速销售手里的库存，以释放折扣和优惠来卖房。 ③ 一手房，二手房价格颇受冲击，涨价可能性减小。 2 资金链实在熬不住的，只能断臂求生存 大家都知道，在地产界，其实有非常多的开发商是“高杠杆”玩家，他们的资金多半来自融资和发行债券，所以，当融资渠道被掐断之时，也就是他们游戏结束之际。 比如“泰禾集团”它就是一名高杠杆玩家的代表，所以，在融资渠道收紧后，熬不住的它，不得不断臂求存！前后卖掉了全国数个项目，其中，泰禾广州院子，卖了51%股权给世茂、卖了29%股权给五矿，佛山泰禾院子也卖了30%股权给世茂。 © 泰禾广州院子 另外，粤泰集团也是一个很好例子，因为资金链断裂，而不得不转让了海珠天河湾二期、五羊邨“广州嘉盛大厦”、淮南恒升天鹅湾20%股权、深圳横岗四联贤合城市单元更新项目20%股权给世茂，转让资金共计63.97亿元。 © 被转让的广州嘉盛大厦 虽然说，这属于“正常的商业行为”但也绝对是耐人寻味。 为什么这些开发商都在今年出现资金链断裂？不得不说，这和整个市场环境以及政策调控，密不可分！未来几年，中小型房企生存或将更加艰难。 3 为了尽可能减少成本，开始“抱团取暖” 那么，资金链紧张的情况下，又想要继续开发新项目怎么办？ 为了尽可能减小开发成本，于是广州市场出现了越来越多的“抱团式”开发的项目。少的，两个开发商一起开发一个楼盘，比如，保利·碧桂园公园大道、华发·华润峰尚九里、首创·碧桂园悦山府、还有龙湖·招商白云项目（刚拿完地，还未动工）。 © 保利·碧桂园公园大道项目实景图 多一点的，甚至三个开发商一起开发，比如，中海·金地·保利大国璟、远洋·招商·保利东湾、中交·绿城·越秀柳岸晓风、保利·世茂·招商臻园。 不得不说，这确实是一个共生存的好方法。 | 大国璟实景图 4 限签又限价，想涨价不允许 不过，2018年-2019年既然是房地产调控年，当然不只是融资渠道收紧这么简单，“限价”、“限签”、“限备案”同样让开发商挠头抓耳。 根据开发商朋友爆料，他们想要开盘卖房，必须要把公建配套设施建到2/3才能拿到预售许可证（不同项目要求不一样，有的要求要建完验收后才给预售许可证），而拿到预售证后想开盘，“低开高走”的策略也行不通了，因为政府下了一个“紧箍咒”：楼盘拿到预售许可证之后，需以书面形式，进行申报备案价，审核通过后，在半年内不得更改价格，过了半年后，调整备案价也必须在10%以内。 如此一来，开发商卖房速度变慢了，价格也不能随便上涨或下跌了，资金周转变得更加吃力。 5 高佣金做渠道分销 房企利润再缩水 另外，在中国的房地产市场中，大多数人都是遵行“买涨不买跌”的理论，所以，大环境越是不好，就有越多人观望，房子也就越难卖。 那么，开发商急于回笼资金，又该怎么办呢？ 这时候，大多数的项目都是启动分销模式，联动所有中介及分销平台，一起卖房，并且给出2%-6%的高佣金。 这么一来，开发商让利越多，自己赚的钱也就越少，根据业内朋友透露，近年来，一个项目的盈利能超过10%就已经算不错的了，目前大部分楼盘都只有7%-8%的利润，个别楼盘，因为拿地成本太高，甚至亏本。 6 部分开发商开始拖欠员工工资 由于项目卖不好，利润又在不断降低，资金链还十分紧张，所以，一些地产公司开始连工资都发不出来了，有的甚至连续拖欠好几个月。 比如YH地产，因为资金问题，多个项目一直没拿房产证，业主维权多次也无济于事，而该地产公司很多员工，也因为拿不到工资而离职。 好一点的大房企呢，倒不至于这么惨，但是员工普遍的佣金都贬低了，尤其是做策划的，一个月就底薪 1000多的佣金，到手1万块都没有，除去租房、吃饭、打车（尤其是项目在山卡拉的）的钱，几乎所剩无几。 7 接下来，该是放优惠，降价的时机了 所以啊，在二娃看来，今年下半年的形式将更加严峻，如今连地产信托都被监管层按下了“暂停键”，可见开发商的资金链将更加紧张了。 那么，资金链紧张之后会发生什么事情呢？ 当然是急迫卖房以回笼资金！而且往往伴随着多重优惠推出，比如这两天刷爆朋友圈的祈福天龙苑，从21000的价格，直接降价到14800元/㎡！
© 7月13日祈福万景峰售楼部人气 所以，二娃认为，这个时候便是刚需客抄底的好时机，我比较建议大家观望到国庆期间或年底再买，因为，这时候是房企冲业绩的时候，也是优惠最多的时候。 补充一句：买房，尽可能买在市中心，尽可能买在地铁口，尽可能买有好学位的房子，不然房价跌的话，就是从你家开始！ 最后，二娃还想说一句：如果你有一个在开发商那里上班的朋友，请多给他们一些关爱吧，今年他们工资肯定不高，甚至穷到连火锅都吃不起！ |
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